În condiţiile reducerii drastice a puterii de cumpărare, rămâne de văzut care va fi răspunsul pieţei la noile nevoi ale românului

Măsurile de austeritate luate de Guvern în ultimele săptămâni s-au adunat într-un bulgăre de zăpadă a cărui ameninţare creşte văzând cu ochii. Impozitarea dobânzilor la depozitele bancare, majorarea TVA la 24%, creşterea impozitului pe mai multe proprietăţi, şi, nu în ultimul rând, tăierile salariale. Toate acestea aruncă piaţa imobiliară într-o lumină sumbră. Chiar dacă efectele sunt uneori indirecte, un lucru este cert: puterea de cumpărare a românilor este grav afectată. Asta într-un moment în care accesul la finanţare era deja dificil, iar încrederea în piaţă abia mai şchiopăta. O întrebare care stă pe buzele tuturor este: ce se va întâmpla de acum încolo?

Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services, spune că, la ora actuală, pe scena imobiliarului românesc coexistă două lumi total diferite: una a preţurilor reale, în care proprietăţile chiar se vând, şi una a preţurilor neracordate la realitate, în care ofertele rămân suspendate undeva în aer. În cea din urmă se încadrează majoritatea proprietăţilor aflate momentan la vânzare, ai căror posesori aşteaptă încă o revenire la efervescenţa din perioada de boom. „Pe măsură ce criza va continua, tot mai mulţi proprietari vor fi forţaţi să intre în lumea preţurilor reale. În mod cert, noile taxe nu vor face decât să accelereze acest proces”, anticipează Papageorgiadis.

Achiziţiile cu bani gheaţă, nişă de supravieţuire
Andrei Sandu, general managerul agenţiei MediaCity, recunoaşte că segmentele care beneficiază de reducerea TVA la 5% nu sunt – aparent, cel puţin – afectate de majorarea acestui impozit. Un efect necuantificabil va consta însă în scăderea încrederii şi a puterii de cumpărare a populaţiei, fapt ce va duce, în mod implicit, la o diminuare suplimentară a apetitului pentru investiţii. Şi Papageorgiadis recunoaşte că end-userul va fi puternic afectat, de vreme ce toate aceste costuri noi îi vor reduce venitul disponibil şi îl vor face să se îngrijoreze şi mai mult pentru viitor.

La rândul său, Ion Cătuţoiu, general managerul Real Time, estimează că măsurile de austeritate adoptate de către Guvern vor genera două efecte pe termen scurt. Primul dintre ele va consta în reducerea drastică a numărului de cumpărătorilor prin credit bancar, chiar şi prin Prima Casă, dat fiind că, în condiţiile unei puteri de cumpărare mai reduse, şi scoringurile obţinute la bănci vor fi mai mici. Al doilea efect va fi apariţia tot mai mult în piaţă a cumpărătorilor cu bani cash. Potrivit lui Cătuţoiu, românii care au reuşit să vândă proprietăţi în perioada de vârf a pieţei vor apela la investiţiile în imobile sigure, ca soluţie la impozitarea dobânzilor la depozite şi la fluctuaţia cursului.

Primele scăderi, la apartamentele vechi
În mod clar, românul de rând care visează la o locuinţă va resimţi din plin pleiada măsurilor adoptate de către Guvern. Răspunsul pieţei la această reducere a puterii de cumpărare este însă unul controversat. Papageorgiadis se numără printre puţinii care cred în racordarea preţurilor la realitate. Cătuţoiu şi Sandu se arată mai reticenţi în privinţa acestui scenariu, cel puţin pe termen scurt.

„Logic ar fi ca primul ton la scăderi să-l dea piaţa second-hand”, recunoaşte general managerul Real Time. Cu toate acestea, el se arată neîncrezător în eventualitatea unor ieftiniri mai mari de 10-15%, chiar şi la acest tip de locuinţe. Oferta în piaţă este destul de redusă şi nu prea se simte urgenţa proprietarilor de a vinde, motivează el.

În ceea ce priveşte segmentul locuinţelor noi, Cătuţoiu crede că singurii care vor face discounturi mai mari de 10-15% vor fi cei care vând apartamente nelocuibile (cu suprafeţe prea mari, amplasate în zone greu accesibile etc.). În opinia lui Andrei Sandu, acestora li se vor adăuga acei dezvoltatori care au neapărat nevoie de capital sau proprietarii care se află sub presiunea băncilor şi a creditelor.

Locuinţe ieftine, cu suprafeţe mici
În mod clar, reticenţa developerilor de a reduce preţurile persistă chiar şi în noile condiţii economice. Săptămâna trecută a fost finalizat ansamblul rezidenţial Obor Towers, din care 55 de apartamente au fost contractate, iar alte 70 îşi aşteaptă cumpărătorii de acum încolo. Potrivit lui Hai Solomon, dezvoltatorul ansamblului, de la debutul crizei până în prezent, preţurile au înregistrat o diminuare de 20%. De acum încolo însă, nu vor mai fi aplicate scăderi. Reprezentanţii ansamblului sunt de părere că media de 1.050 de euro pe metru pătrat reprezintă un preţ corect, luând în considerare calitatea materialelor, structura clădirii şi zona în care este amplasată.

În momentul de faţă, oferta de locuinţe potrivite puterii de cumpărare reale a românilor este foarte puţină în piaţă, observă Cătuţoiu. În acest context, susţine el, singura cale ca preţurile locuinţelor să scadă în mod simţitor de acum încolo constă în construcţia de imobile adaptate la condiţiile actuale ale pieţei. Asta înseamnă costuri mici de construcţie, suprafeţe reduse, dar şi finisaje adaptate puterii de cumpărare a românilor.