Deşi lucrurile nu merg la fel de repede ca în anii 2007-2008, există încă utilizatori finali care sunt dispuşi să facă achiziţii şi în actualul context economic.

În momentul de faţă, o bună parte din tranzacţiile cu locuinţe de pe segmentul mediu au loc prin intermediul programului Prima Casă. Aceasta este astăzi o reţetă obişnuită a succesului – atât pentru proprietarii de apartamente vechi, cât şi pentru dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale. Există însă şi excepţii. Chiar şi în actualele condiţii de piaţă, unii jucători din piaţa rezidenţială reuşesc să vândă chiar şi fără ajutorul (direct al) programului guvernamental.

Clienţii se uită de zece ori şi cumpără o dată
Într-un interviu acordat www.imobiliare.ro, Mauricio Mesa Gomez (foto 1), country managerul pe România al dezvoltatorului spaniol Hercesa, spune că anul trecut compania pe care o conduce a vândut aproximativ 90 de unităţi locative în cadrul ansamblului rezidenţial Vivenda (situat în apropierea bulevardului Basarabia-staţia de metrou Costin Georgian – foto 2), lansat în vara anului 2007. Cum preţurile apartamentelor din acest proiect se situează peste marja impusă de programul guvernamental, au existat foarte puţine achiziţii prin credite (co)garantate de către stat. Cum a putut fi atins un asemenea volum de vânzări în aceste condiţii? Mesa Gomez crede că răspunsul stă în însuşi produsul pe care îl au spre vânzare. Aşa îşi explică faptul că, chiar şi după ce se uită de zece ori la ce există în piaţă, clienţii se întorc să cumpere.

Preţuri promoţionale, cu 20% mai mici faţă de cele de listă
În mod clar, un impuls important a fost dat anul trecut şi de promoţia lansată în luna septembrie (care este încă valabilă). Aceasta presupune vânzarea unui număr de apartamente la un preţ şi cu 20% mai mic faţă de cel de listă. (Chiar şi aşa însă, de menţionat este că preţurile se situează peste pragul impus de Prima Casă.) Spre exemplu, un apartament cu trei camere cu o suprafaţă utilă de circa 76 de metri pătraţi poate fi achiziţionat prin această promoţie cu 108.500 de euro, (cu loc de parcare subteran, boxă şi TVA incluse în preţ), faţă de valoarea sa de listă, de 135.000-140.000 de euro. Prin aceeaşi ofertă, o locuinţă cu două camere poate fi cumpărată cu 79.500 de euro, iar una cu patru ajunge la 179.170 de euro (toate preţurile includ locul de parcare, boxa şi TVA).

Mesa Gomez ţine să precizeze faptul că această promoţie nu este totuna cu o reducere a preţurilor pentru ansamblul Vivenda, ci că este vorba doar de un pachet de locuinţe, disponibile spre vânzare la nişte preţuri mai mici, pentru o perioadă limitată de timp. „Vrem să atingem un anumit nivel al vânzărilor, după care vom reveni la preţurile de listă”, subliniază el.

„Am vrut să avem o comunitate vie, nu un proiect-fantomă”
Volumul de vânzări consemnat anul trecut a fost similar celui înregistrat în anul 2010. Pentru 2012, reprezentantul Hercesa preconizează un ritm relativ constant de tranzacţii. Această evoluţie ar trebui să ducă la epuizarea stocului existent de 420 de locuinţe finalizate ale complexului, din care aproximativ 100 nu au încă proprietari (o cincime dintre acestea vor fi scoase spre închiriere).

Un element distinctiv faţă de alte proiecte din piaţă ţine de publicul ţintă spre care a fost orientat, încă de la început, acest ansamblu. „Strategia noastră nu s-a concentrat niciodată asupra investitorilor: întotdeauna am vândut numai clienţilor finali, chiar şi înainte de criză. Nu am vrut să vindem zece apartamente unui investitor. Nu asta era ideea: ne doream să avem o comunitate vie, nu un proiect-fantomă”, spune Mesa Gomez. Acesta precizează că echipa de vânzări lucrează şi acum cu restricţia de a vinde mai mult de două apartamente aceleiaşi persoane, tocmai pentru a evita achiziţiile „la pachet”.

Toate „armele” spre Hotel Cişmigiu
Până în momentul de faţă, compania Hercesa a investit aproximativ 40 de milioane de euro în construcţia primelor 420 de locuinţe din cadrul ansamblului Vivenda. La finalizare, acesta ar trebui să cuprindă 1.400 de unităţi locative, iar investiţia estimată ar urca la circa 100 de milioane de euro. Country managerul pe plan local spune însă că trecerea la o următoare fază de construcţie va avea loc numai după epuizarea stocului existent, deci cel mai devreme anul viitor.

Pentru moment, compania îşi concentrează atenţia pe finalizarea proiectului Cişmigiu (fostul hotel cu acelaşi nume), ce va cuprinde atât o componentă hotelieră (circa 60 de apartamente), cât şi unele de spaţii comerciale şi birouri. Construcţia propriu-zisă a acestuia urmează să fie terminată la începutul lunii martie a acestui an, în urma unei investiţii de circa 16-17 milioane de euro, urmând ca unele detalii legate de finisaje să fie realizate şi după acest termen.

Înainte, cu paşi mici
Următorul pe agenda dezvoltatorului spaniol ar fi începerea construcţiei la un hotel situat în zona Mircea Vodă din Capitală (ce va purta numele de Hotel Căuzaşi), programată până în luna octombrie a acestui an. Investiţia în această unitate, cu o capacitate de circa 120 de camere, s-ar ridica la 14 milioane de euro.

Din planurile companiei pe termen mediu şi lung mai fac parte două proiecte rezidenţiale: Estellas Residence şi Ghencea Residence. Cel dintâi ar trebui să cuprindă 800 de unităţi locative de mai mici dimensiuni, iar cel de-al doilea este conceput să ofere bucureştenilor 3.500 de locuinţe. Începerea lucrărilor la aceste două ansambluri reprezintă însă un plan mai îndepărtat de acţiune. „Vrem să terminăm proiectul din Cişmigiu, apoi să începem Hotelul Căuzaşi, după care, în funcţie de cum evoluează lucrurile, vom începe o nouă fază – fie în Estellas, fie în Vivenda”, conchide Mesa Gomez.

Citeşte şi Există viaţă după criză! Povestea unui dezvoltator care şi-a învăţat lecţia: ce fel de case face acum

Deşi mai puţin de o treime din locuinţele noi de pe piaţă se încadrează în pragul de 60.000 de euro, există oportunităţi şi pentru acest segment.

Ultimii ani au făcut ca, în materie de achiziţii de locuinţe, aşteptările cumpărătorilor cu venituri medii să se alinieze la pragul stabilit, în vara lui 2009, prin programul Prima Casă: 60.000 de euro. Această orientare este valabilă atât pentru unităţile locative din blocurile vechi, cât şi pentru apartamentele noi – asta chiar dacă, teoretic cel puţin, preţurile celor din urmă ar trebui să se situeze ceva mai sus. Unul dintre cele mai mari neajunsuri ce afectează piaţa rezidenţială bucureşteană în momentul de faţă constă însă în raritatea unor astfel de oferte pe segmentul nou. Astfel, la finele anului trecut, datele www.imobiliare.ro arătau că mai puţin de o treime (28,4%, mai exact) din anunţurile de locuinţe noi scoase la vânzare pe portal aveau preţuri de până la 60.000 de euro.

Cu toate că sunt mai greu de găsit, astfel de oferte există totuşi. Majoritatea acestora sunt localizate în zone periferice ale Capitalei, aflate acum în dezvoltare, fapt ce poate constitui un inconvenient pentru cumpărătorii care depind exclusiv de mijloacele de transport în comun. www.imobiliare.ro îţi prezintă mai jos o listă cu cinci ansambluri rezidenţiale în care poţi găsi un apartament cu două camere la un preţ de până la 60.000 de euro.

1. În ansamblul Militari Residence, cel mai ieftin este un apartament cu două camere, cu o suprafaţă utilă de 50 de metri pătraţi, situat la mansardă, al cărui preţ este de 37.500 de euro. Pe de altă parte, o locuinţă cu o suprafaţă utilă de 54 de metri pătraţi, situată la parter, costă 46.000 de euro. Un apartament de aceeaşi dimensiune, dar amplasat la un etaj intermediar, se ridică la 49.000 de euro. (Toate preţurile includ TVA). Ansamblul este situat în apropiere de parcul comercial Militari şi de magazinul Metro din aceeaşi zonă a Capitalei.

Vezi aici mai multe detalii despre acest proiect.

2. În Avalon Residence, primul proiect rezidenţial ecologic de pe piaţa românească, un apartament cu două camere, cu o suprafaţă de 51 de metri pătraţi, costă 42.500 de euro (sumă la care se adaugă TVA). Situat în zona Pipera-Tunari a Capitalei, ansamblul a fost proiectat să cuprindă trei blocuri, dintre care cel dintâi, format din 12 apartamente, a fost finalizat în toamna anului trecut. Pentru următoarele două imobile, compania lucrează la o reproiectare, acestea urmând să cuprindă câte opt apartamente, cu trei şi patru camere, cu grădini. Cel mai mic preţ va fi de 60.000 de euro, pentru o suprafaţă de 95 de metri pătraţi.

Click aici pentru a afla mai multe despre planurile de investiţii ale dezvoltatorului acestui complex.

3. În Cosmopolis, o unitate locativă cu două camere poate fi achiziţionată cu 56.000 de euro (la care se adaugă TVA), pentru o suprafaţă construită de 50 de metri pătraţi. Compania dezvoltatoare, Opus Land Development, a început anul trecut lucrările la o nouă fază a ansamblului din zona Ştefăneştii de Jos-Tunari, care să cuprindă locuinţe pliabile pe programul Prima Casă. Spre comparaţie, la lansarea proiectului, în toamna anului 2007, cel mai mic preţ cerut era de 80.000 de euro, pentru un apartament cu două camere, a cărui suprafaţă era de 76 de metri pătraţi construiţi. Compania intenţionează ca până în 2015 să construiască alte 1.035 de apartamente, în urma unei investiţii de 40 de milioane de euro.

Aici găseşti mai multe detalii despre locuinţele din acest ansamblu.

4. În City Lights Pipera, un apartament cu două camere, cu o suprafaţă construită de 71,5 de metri pătraţi, costă 59.955 de euro (cu TVA inclus). Ansamblul este situat la marginea pădurii Andronache, între zona de afaceri Pipera şi Colentina. Dezvoltatorul complexului a decis anul trecut recompartimentarea ultimului dintre cele patru blocuri componente, acesta urmând să cuprindă, în loc de unităţi locative cu trei camere, apartamente cu una şi două camere. Decizia a fost luată de către reprezentanţii companiei luând în calcul condiţiile actuale ale pieţei şi cererea tot mai mare pentru unităţile locative de mai mici dimensiuni, dar mai ieftine.

Click pentru mai multe detalii despre proiect.

5. În ansamblul Răsărit de Soare, situat în apropierea hipermarketului Auchan, din zona Titan-Nicolae Grigorescu, preţul unui apartament cu două camere se ridică la 58.000 de euro (la care se adaugă TVA). Suprafaţa utilă pentru o astfel de unitate locativă se ridică la aproape 50 de metri pătraţi. De menţionat este că, la lansarea acestui proiect, la începutul anului 2008, cel mai mic preţ cerut pentru un apartament cu două camere se ridica la 60.600 de euro. Încă de la început, complexul a fost proiectat pentru o categorie de populaţie cu venituri medii spre joase, respectiv tinerele familii.

Află de aici cum merg vânzările în cadrul acestui complex.