Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi
Scris de Anca Roibu & Lars Szepesy - Cabinete de Avocatura
Dreptul de proprietate comună pe cote – părţi se caracterizează prin aceea că asupra unui bun sau a unei universalităţi de bunuri au drept de proprietate două sau mai multe persoane. Obiectul dreptului de proprietate comună poate fi alcătuit atât din bunuri mobile cât şi din bunuri imobile.
În cadrul acestei forme de proprietate, un bun sau o universalitate de bunuri aparţine mai multor titulari fără ca bunul să fie fracţionat, individualizat. Dreptul de proprietate se fracţionează în atâtea părţi, egale sau diferite câţi proprietari sunt. Titularii dreptului de proprietate comună cunosc doar întinderea dreptului asupra bunului comun, dar nu cunosc partea materială din bun care le revine.
Proprietatea comuna obişnuită are o existenţă limitată în timp, adică are caracter temporar, deoarece oricare dintre proprietari poate cere ieşirea din coproprietate prin partaj. Dreptul de a cere ieşirea din această stare este imprescriptibil (nu încetează prin nefolosirea lui într-un anumit termen).
În ceea ce priveşte cota – parte ideală din dreptul de proprietate asupra bunului comun, fiecare titular are un drept propriu exclusiv şi va putea să o înstrăineze, total sau parţial, prin acte cu titlu oneros sau gratuit. În privinţa bunului în materialitatea sa, asupra acestuia nu se pot face acte materiale fără acordul unanim al coproprietarilor.
Înstrăinarea bunului comun este valabilă, în situaţia în care cumpărătorul dobândeşte un drept de proprietate sub condiţie şi cunoaşte calitatea de coproprietar a vânzătorului. Dreptul va depinde de rezultatul partajului, şi anume dacă bunul vândut va cădea în lotul coproprietarului vânzător. Dacă bunul cade în alt lot, vânzarea se consideră că nu ar fi existat.
Coproprietarii au o serie de obligaţii cu privire la întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului. Cheltuielile reale sunt cele necesare sau utile cu privire la bun. De aceste obligaţii, coproprietarul se poate libera prin renunţarea la drept, însă acesta renunţare va avea efect doar pentru viitor. Cheltuielile datorate până la acea dată rămân în sarcina coproprietarului. Prin excepţie, coproprietarii pot încheia o convenţie de menţinere a stării de proprietate pe o durată de cel mult cinci ani, cu posibilitatea ca, la expirarea acestui termen, convenţia să fie reînnoită.
Un coproprietar nu poate construi fără consimţământul tuturor coindivizarilor. În ceea ce priveşte acţiunea în evacuarea chiriaşului care foloseşte un imobil indiviz, dacă cererea se întemeiază pe faptul cauzării unor prejudicii însemnate locuinţei, aceasta poate fi introdusă numai de către unul din coproprietari deoarece are caracterul unui act de conservare. Dacă se cere evacuarea pentru neplata chiriei, acţiunea are caracterul unui act de administrare şi trebuie introdusă de toţi coproprietarii.
Am o intrebare privitor la impartirea mostenirii, a unei case si a locului de casa in orasul Calarasi,
pe o suprafata de 400 mp.
- socrii sunt decedati, iar mostenitorii:
1/2 - fratele sotiei (necasatorit) si
1/2 - sotia mea;
- cumnatul meu a dorit sa-si lase partea lui ca mostenire, nepoatei sale, adica fetitei mele. Eu am refuzat, deoarece fiica mea fiind minora, la maturitate sa nu-si schimbe parerile, iar el sa nu aiba unde locui;
- in urma decesului prematur al cumnatului meu - era bolnav de diabet, nu avea copii - a ramas ca mostenire casa lor parinteasca. Mostenitori ai partii de 1/2 din casa, cat detinea cumnatul meu, au fost:
jumatate sotia si jumatate fetita. Insa deoarece cumnatul meu a dorit ca sa-i lase fetitei partea lui, i-au indeplinit dorinta si sotia a renuntat la partea ei de mostenire, in favoarea sotiei. Casa este nelocuita, eu am locuinta mea.
Peste o luna fetita mea implineste 18 ani si doresc sa o ajut sa-si cumpere in rate o garsoniera in Bucuresti - ca sa aiba unde sta in studentie.
Intrebare:
deoarece casa primita ca mostenire, este din chirpici, si necesita demolarea si reconstructia ei, fetita mea, poate partaja / imparti mostenirea cu mama ei, in asa fel incat ea sa pastreze o magazie, un garaj si 250 mp, iar sotia numai casa, cu 120 mp ? Cu acodul dintre ele ? Deoarece doresc sa fac un imprumut pentru reconstructia casei, si nu vreau sa o implic pe fata in datorii, ea vazandu-si de ratele ei la garsoniera.
Cu stima,
Partajul se poate face voluntar, prin înţelegere între coproprietari, oricând.
Dacă este vorba de un imobil partajul trebuie să fie făcut prin act notarial.
Un notar din localitatea unde se afla imobilul (casă, teren) vă poate sfătui legat ce ce acte şi formalităţi sunt necesare şi cum anume se poate face partajul, în funcţie şi de ce doriţi, aşa cum aţi arătat mai sus.
Dacă părţile nu se înţeleg, este nevoie de o hotărâre judecătorească de partaj.
as vrea ca parintii mei sa-mi faca o donatie imobil
ce acte trebuie,cat ar costa estimativ actele notariale,mai trebuie carte funciara pt ca ai mei au act vanzare cumparare
Răspunsurile la toate aceste întrebări le puteţi obţine de la un notar public din localitatea unde se află imobilul.
Altfel există riscul ca răspunsul nostru să fie incorect sau incomplet.
Notarul este cel care vă va cere toate datele şi va stabili ce documente sunt necesare, pentru că este învestit de lege cu prerogativa de a autentifica acte, deci e singura autoritate în domeniu.
Orientativ vă putem spune ca pentru donaţia propriu-zisă veţi avea nevoie de extras de carte funciară (de informare sau de autentificare).
Pentru o întâlnire preliminară este probabil suficient şi contractul de vânzare-cumpărare, urmând apoi să obţină notarul extras CF de autentificare.
Costurile în mod cert numai notarul public vi le poate calcula, în funcţie de valoarea de impozitare a imobilului (veţi avea nevoie de certificat fiscal de la primărie pentru asta) şi în funcţie de grila notarului privind onorariile de autentificare.
Cum spuneam, cel mai bine este să luaţi legătura cu un notar; pentru informaţiile acestea preliminare în mod normal nu ar trebui să achitaţi nimic.