O bună parte dintre care au făcut bani din imobiliare în perioada de dinainte de criză – fie ei dezvoltatori, investitori mai mici sau mai mari sau pur şi simplu intermediari – au avut, cel mai adesea, obiective pe termen scurt. Scopul acestora era de a dezvolta sau achiziţiona rapid o proprietate, doar pentru a o (re)vinde cu un profit substanţial într-un răstimp la fel de scurt. Venirea crizei a dat însă peste cap planurile celor care sperau să obţină câştiguri spectaculoase peste noapte. Trendul de continuă scădere a preţurilor i-a făcut pe aceştia să-şi revizuiască strategiile şi să-şi seteze noi obiective. Jucătorii care s-au menţinut pe piaţă în ultimii mai bine de trei ani sunt cei care au acceptat să treacă de la o viziune pe termen scurt a businessului la una pe termen mediu sau chiar lung.

Închirierea înseamnă flux de numerar
În acest context, (re)vânzarea nu mai este întotdeauna cel mai bun răspuns pentru valorificarea unei investiţii. În mod firesc, o întrebare care acum îi preocupă deopotrivă pe investitorii instituţionali şi pe micii proprietari sună cam aşa: „Cât de rentabil este să vinzi azi o proprietate – şi, mai ales, o locuinţă?”. Strategia aplicată de unul dintre cei mai mari investitori de portofoliu din rezidenţialul românesc poate fi utilă în căutarea unui răspuns.

Astfel, reprezentanţii companiei de origine canadiană Benevo spun că, în momentul de faţă, circa 80% dintre cele aproximativ 300 de apartamente noi finalizate pe care le deţine sunt destinate închirierii, iar restul sunt orientate spre vânzare. „Pe termen mediu, Benevo se va concentra pe închirieri. Un prim argument ţine de natura activităţii. Investiţiile imobiliare sunt investiţii pe termen lung. Un alt argument constă în faptul că afacerile de închirieri sunt afaceri de flux de numerar. În vremuri dificile, aceasta înseamnă flux de numerar pozitiv”, explică Daniela Iosif, marketing & business development manager în cadrul Benevo the Homes Store.

Plus de 1.000 de apartamente până la finalul lui 2013
Focusul pe închirieri în detrimentul vânzărilor este valabil nu doar pentru portofoliul actual al companiei, ci şi pentru locuinţele care urmează să fie achiziţionate. „Strategia este achiziţia de proprietăţi în zone care pe termen lung vor avea o rată de apreciere pozitivă şi închirierea acestora”, notează reprezentanta companiei. Dacă pe parcursul anului trecut Benevo a achiziţionat 122 de apartamente în cadrul ansamblului rezidenţial Cosmopolis (tranzacţia de achiziţie a 64 dintre acestea fiind anunţată în noiembrie 2011), oficialii companiei estimează că, până la sfârşitul lui 2013, vor cumpăra încă 1.000 de unităţi locative. Mai concret, pe parcursul lui 2012 ar trebui achiziţionate încă aproximativ 600 de apartamente noi, restul de 400 urmând a li se adăuga în 2013. „Stadiul actual al discuţiilor ne îndreptăţeşte să credem că până la sfârşitul lui 2012 portofoliul actual se va tripla”, spune Daniela Iosif.

În ceea ce priveşte profilul ansamblurilor rezidenţiale vizate pentru achiziţie, reprezentanta companiei spune că nu există un tipar anume, ci că Benevo are mai degrabă în vedere diversificarea portofoliul actual de locuinţe, din punctul de vedere al preţurilor, localizării, dar şi al conceptului.

Citeşte şi Revin achiziţiile “la pachet”? Benevo cumpără 64 de unităţi în Cosmopolis

Locatia

Americanul are o vorba” Prefer sa cumpar cea mai proasta casa de pe o strada buna decat cea mai buna casa de pe o strada proasta”

In mod evident vanzatorul stie sa faca diferenta intre diferitele zone (cartiere) ale unui oras (cu toate ca lucrurile sunt inca discutabile) insa lucrurile se complica atunci cand discutam de anumite parti ale aceluiasi cartier. Spre exemplu, una este valoarea unui imobil situat in zona Domenii, intre b-dul Ion Mihalache si Manastirea Casin si alta este valoarea unui imobil similar ca marime, sa zicem, situat intre acelasi bulevard si Calea Grivitei. Considerand aceeeasi vechime (blocuri construite in anii 1960) si acelasi nivel de finisare noi, la Victoria Consult, monitorizand atent piata, am observat diferente de pana in 12% la pretul de vanzare intre blocurile de pe Ion Mihalache catre Piata Chibrit si cele situate pe calea Grivitei si acelasi reper.

Tot o chestiune legata de locatie o consider amplasarea diferita a doua apartamente similare in cadrul aceluiasi bloc. Am observat ca tendinta cumparatorilor ce isi pemit un buget generos este sa solicite imobile situate la etaje inferioare, pana in 3 cei mai exigenti, majoritatea oprind filtrarea la etajul 5, hai, maxim 6. Diferentele pot depasi, uneori, 10%, mai ales in concurenta dintre etajele1-3 si ultimul nivel. Asta cel putin in zonele rezidentiale. In centru insa un etaj inalt se vinde bine in combinatie cu o frumoasa vedere citadina (de ex: catre Fantani sau Casa Poporului, in zona Unirii).

Vederea si orientarea proprietatii vand. Am situatii in care vanzarea unui imobil central, la un etaj mic dar cu vedere fata, catre un bulevard zgomotos si plin de praf decurge anevoios. Din 5 clienti calificati ce au vazut proprietatea 4 ar fi achizitionat apartamentul, daca era situat in acelasi bloc, acelasi etaj dar cu vedere spate. In privinta orientarii cardinale…hm… port mereu in geanta o busola:)

Pozitia apartametului pe palier poate sa faca diferenta. Daca esti usa in usa cu liftul sau cu ghena…te costa la buzunar. Un cumparator trebuie sa faca un compromis, pentru a alege aici, deobicei pentru un mic avantaj financiar. Daca ai doi sau trei pereti la exterior, neizolati, te poti astepta sa primesti mai putin decat vecinul de pe mijloc sau, in cel mai fericit caz, vinzi mai greu decat el. In mod cert insa vinzi dupa ce a instrainat el, daca tii la pret.
Atunci cand vorbim despre o proprietate “pe pamant” 200 m mai incolo se pot cuantifica in zeci de mii de euro in minus pentru proprietatea situata in proximitatea caii ferate, de exemplu. Vecinii recalcitranti iti pot aduce multe batai de cap, acestia fiind mult mai vizibili in caul proprietatilor tip case-vile decat cei de la bloc.

Alegerea unui teren pentru a construi pe el nu este o decizie usoara, locatia fiind un factor cheie, neatins nici macar de reglementarile urbanistice. Chiar daca nu este o chestie de locatie pura natura solului sau riscul de inundatii iti pot da socotelile peste cap.

Fara a avea pretentia ca am atins subiectul pe deplin va invit sa dezbateti. Asta cel putin pana la urmatorul post, cel dedicat starii imobilului.

Într-o tranzacţie de vânzare-cumpărare a unei locuinţe, există câţiva factori ce influenţează mai mult sau mai puţin atât preţul cerut, cât şi cel final. Unul dintre aceşti factori este şi numărul de etaje ale blocului din care face parte respectiva unitate locativă, după cum reiese dintr-o analiză realizată de www.imobiliare.ro. Potrivit datelor listate pe portal, cele mai scumpe apartamente cu două camere din cinci mari oraşe ale ţării sunt cele din blocurile cu opt etaje. Diferenţele de preţ faţă de imobilele cu patru şi zece nivele pot ajunge până la 20%.

Unirii, Vitan şi Dristor, cele mai multe clădiri cu opt nivele
În Bucureşti, preţul mediu afişat pentru un apartament cu două camere dintr-un bloc cu opt etaje construit după anul 1977 este de 1.390 euro pe metru pătrat, cu 7% mai mult faţă de o locuinţă similară dintr-un bloc cu patru etaje (1.298 euro pe metru pătrat) şi cu 20% mai mult comparativ cu o unitate locativă situată într-un imobil cu zece etaje (1.159 euro pe metru pătrat). Blocurile cu opt etaje au cele mai mari preţuri şi în cazul imobilelor construite înainte de 1977. Preţul mediu afişat pentru o locuinţă dintr-un astfel de bloc este de 1.225 euro pe metru pătrat, cu 6% mai mult faţă de o unitate locativă similară dintr-un bloc cu patru etaje (1.155 euro pe metru pătrat) şi cu 11,5% mai decât un apartament cu două camere dintr-un imobil cu zece nivele (1.099 euro pe metru pătrat). “Zonele cu cele mai multe anunţuri de vânzare în imobile cu opt etaje sunt Unirii (408 oferte), Vitan Mall (159) şi Dristor (156). Acestea sunt zone care beneficiază de acces facil către centrul oraşului, iar blocurile nu sunt foarte vechi”, spune Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro.

Valori apropiate la Cluj
În Cluj-Napoca, preţul mediu afişat pentru o unitate locativă cu două camere dintr-un bloc cu opt etaje este de 1.034 euro pe metru pătrat, cu 3,5% peste preţul locuinţelor din imobilele cu patru etaje (999 euro pe metru pătrat) şi cu 3,9% mai mult comparativ cu blocurile cu zece nivele (995 euro pe metru pătrat).

În Braşov, preţul mediu afişat pentru apartamentele cu două camere din blocurile cu opt etaje este de 973 euro pe metru pătrat, cu 10,8% mai mult decât pentru cele din imobilele cu patru etaje (878 euro pe metru pătrat), dar şi cu 10% peste preţurile practicate pentru locuinţele din blocurile cu zece etaje (885 euro pe metru pătrat).

Timişoara, pe locul doi la cele mai mari diferenţe de preţ
În vestul ţării, în Timişoara, preţul mediu afişat pentru o locuinţă cu două camere amplasată într-un imobil cu opt niveluri este de 911 euro pe metru pătrat. Această sumă este cu 16,2% mai mare faţă de preţul unui apartament dintr-un imobil cu patru etaje (784 euro pe metru pătrat) şi cu 14,9% mai ridicată comparativ cu o unitate locativă dintr-un imobil cu zece nivele (793 euro pe metru pătrat).

Pe litoral, în Constanţa, preţul cerut pentru un apartament cu două camere dintr-un bloc cu opt etaje este de 1.003 euro pe metru pătrat, cu 5,2% mai mult faţă de o locuinţă similară dintr-un imobil cu patru nivele (953 euro pe metru pătrat) şi cu 10,9% peste preţul unei unităţi locative dintr-un bloc cu zece etaje (904 euro pe metru pătrat).

Guvernul a aprobat modificarea Ordonanţei de Guvern privind măsurile pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente, în urma propunerii venite din partea Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT). Prevederile ordonanţei se vor aplica de acum încolo şi construcţiilor de interes şi utilitate publică, nu numai clădirilor de locuit. „Orice clădire (privată sau de utilitate publică) expertizată tehnic şi încadrată în clasa I de risc seismic va trebui să treacă prin măsuri de intervenţie”, se arată într-un comunicat al MDRT. O altă schimbare intervenită în actul legislativ constă în creşterea amenzilor pentru încălcarea prevederilor cuprinse în acesta, sancţiunile fiind şi de cinci ori mai mari decât până acum.

Pentru a recupera întârzierile survenite până acum în programul finanţat de MDRT, Guvernul a aprobat şi alte măsuri. Astfel, pentru lucrările la clădirile de locuit derulate prin acest program, se renunţă la ipoteca instituită în favoarea autorităţilor locale. „În schimb, în partea a III a a cărţii funciare a imobilelor vor fi notate menţiuni cu privire la contractele ce au în vedere restituirea sumelor datorate şi respectiv cuantumul sumelor pe care proprietarii sunt obligaţi să le restituie către bugetul local, pentru executarea lucrărilor de consolidare finanţare de la bugetul de stat”, se arată în comunicatul oficial. De asemenea, proprietarii vor beneficia de scutirea de taxa pentru eliberarea autorizaţiei de construire pentru execuţia lucrărilor de consolidare a construcţiilor cu destinaţia de locuinţă aflată în proprietate, precum şi de taxa privind timbrul arhitecturii.

Proprietatea este o casă, construită pe parcursul a câţiva ani, evident, în vremurile când toate graficele şi trendurile pieţei aveai senzaţia că urmează să învingă atracţia gravitaţională. La momentul construcţiei, proprietarii nu s-au gândit la vânzare, aşa că au construit dupa bunul plac, iar la final a rezultat o menajerie de proprietăţi, fiecare adresându-se altui segment de cumpărători.

Proprietarii, însă, au înţeles, în momentul în care au luat decizia de a vinde, dificultatea de a tranzacţiona ca tot unitar o astfel de proprietate, şi pentru a maximiza şansele de vânzare, au apartamentat întreaga vila, aşa că în clipa de faţă sunt cinci proprietăţi scoase la vânzare.

Astăzi am să vă povestesc despre cum nu am vândut Apartamentul 3, care în fapt este un spaţiu comercial  de 84 mp, la strada, într-o zonă destul de circulată a Timişoarei.

Nu au trecut nici 3 zile de când am preluat proprietatea, nici nu am apucat să o promovez pe canalele ce le folosesc, că mi-au apărut primii potenţiali clienţi, evident veniţi pe filiera colaborării între agenţii.

Clienţii doreau achiziţia unei proprietăţi în care să deschidă un cabinet de medicină alternativă. Căutau deja de câteva luni de zile, ba chiar au reuşit sa rateze achiziţia unui spaţiu, pentru ca au amânat prea mult decizia. Cu alte cuvinte aveam în faţă un cumpărător hotărât.

Prima întâlnire

Ora 10 dimineaţa. Mă îndrept împreună cu agentul cumpărătorului spre proprietate. Ajungem cu vreo 15 minute mai devreme aşa că hotărâm sa bem o cafea. Singurul loc ce îl identificăm e o spălătorie auto, undeva pe o străduţă lăturalnică.

Ajungem. Suntem 4 oameni. Eu, agentul cumpărătorului, cumpărătorul şi proprietarul. Trecem peste curtoazii cu success, la fel şi peste micile dezavantaje ale proprietăţii in contextul unui cabinet medical. Clientul este interesat de spaţiu, ca atare doreşte să programeze o altă vizionare peste 2 zile, când va veni împreună cu verişoara care este în fapt cumpărătorul, cel care decide daca merită investiţia.

Ieşim la stradă să ne despărţim şi apare problema. Pe lângă proprietate sunt linii electrice pentru că trece tramvaiul chiar prin faţă, ba mai mult, are staţie. Nimic rău până aici, zona e traficată, există potenţial comercial. Din nefericire clientul îmi comunică că vor instala o serie de aparate extrem de sensibile care e posibil să fie afectate de liniile de electricitate. Cu toate astea rămâne valabilă întâlnirea de peste 2 zile.

A doua întâlnire

Ajungem la proprietate, de data asta mai repede decât cumpărătorii. Apar. Din maşină coboară de data asta 3 persoane, suntem 6 oameni, fiecare are ceva de zis. Caut să identific în toată zarva persoana care decide şi mă străduiesc să înţeleg ce rol au ceilalţi 2 în luarea deciziei. Discutăm, combatem, analizăm, explicăm, prezentăm, zâmbim. După cum era de aşteptat ajungem la preţ şi la negocieri. Îi întreb dacă asta înseamnă că au hotărât achiziţia proprietăţii, pentru că altfel nu văd de ce am discuta discounturi, atâta timp cât nu este produsul ce îl doresc. Insistă. Le comunic că preţul evident este negociabil, însă este absolut prematur să avem o astfel de discuţie. Clienţii îmi comunică că vor avea un răspuns peste vreo 2 săptămâni, momentan urmând să plece în vacanţă.

A treia tentativă de întâlnire

Între timp vine Paştele şi proprietarii pleacă şi ei în vacanţă. Trec cele două săptămâni şi într-o seară, pe la 18 mă trezesc cu un telefon de la agentul cumpărătorilor. Eram rugat să îmi contactez proprietarii pentru a deschide uşa, deoarece în faţa proprietăţii stăteau clienţii întorşi din vacanţă. Îmi verific agenda, foile de pe birou, telefonul, nimic. Niciunde nu aveam programat aşa ceva. Îi comunic colegului că proprietarii nu sunt în localitate şi că abia maine pot să programez o vizionare. Clienţii înţeleg aşa că stabilim pe a doua zi.

A treia întâlnire

De data asta sunt doar eu împreună cu cei ce vor să cumpere. Spaţiul între timp a fost golit de tot mobilierul, aşa că e o bună ocazie de a puncta chestiuni. Dumnealor scot din buzunar un mic aparat, fără să îi mai intereseze de punctările mele. Îmi spun că vor măsura intensitatea câmpului electromagnetic să vadă dacă pot să îţi instaleze aparatura. Aparatul este compus dintr-un senzor, un buton pe care se apasă şi 3 leduri, unul verde, unul galben şi unul roşu. Evident, dacă se aprindea cel verde era bine, cel galben acceptabil iar cel roşu, ştiţi şi dumneavoastră. S-au identificat în repetate rânduri intensităţi verzi şi galbene. Sunt anunţat că urmează să vină din nou clientul ce ia decizia, urmând ca apoi sa ne punem la masa negocierilor.

A patra întâlnire

Proprietarul mi-a lasat datele de contact ale persoanei ce se va afla în proprietate cât timp lipseşte. Din nefericire în ziua când doreau clienţii să vadă proprietatea pentru a lua o decizie, intervine ceva în programul înlocţiitorului de proprietar şi este imposibil de văzut. Clientul cu putere de decizie, pe de altă parte, nu putea decât în seara respectivă, la rândul lui urmând să plece din localitate. Mă dau peste cap, e totuşi a patra întâlnire, lucrurile sunt destul de avansate, nu îmi permit în momentul ăsta să le stric. Obţin de la proprietar, în cele din urmă, un număr de telefon al unei firmei ce activează în unul din spaţii. Stabilesc ca în clipa în care sunt în faţa casei să dau un telefon şi mi se va deschide poarta. Ajung la proprietate în acelaşi timp cu clienţii. Scot telefonul să sun. Surpriză, telefonul e mort.

Poarta închisă, sonerie nu există. E ora 17, ştiu că firma ce ar fi trebuit să o contactez are program până  la 19 şi sunt slabe şanse să iasă în curtea proprietăţii până la ora respectivă. Caut soluţii. Singura ce îmi rămâne este să escaladez poarta şi să ii chem pe oameni să deschidă clienţilor. Sar poarta. Rezolv problema. Intrăm în proprietate.

Suntem 5 oameni, eu, cei trei clienţi şi domnul ce ne-a deschis. Instant apar aparatele de măsurat câmpul electromagnetic. De data asta sunt 2. Se măsoară în stânga, în sus, în jos. Constant la unul din aparate se aprinde beculeţul rosu. La celălalt era când roşu, când verde, când galben. Clienţii îşi manifestă totala nemulţumire faţă de câmpul electromagnetic.

Caută răspunsuri la mine. Le comunic că îi pot ajuta cu foarte multe lucruri, din păcate nu pot face nimic în privinţa câmpului electromagnetic. Se iau instrucţiunile de folosire a aparatelor la studiat, se caută explicaţii, se lansează ipoteze, că poate din cauza vremii ploioase, că poate nu sunt orientate către câmpul electromagnetic, etc.

Ne despărţim cu promisiunea că voi fi sunat să îmi comunice ce decizie au luat în cele din urmă. Aflu peste câteva zile de la colegul ce îi reprezenta pe clienţi că din păcate e prea mult pe roşu câmpul electromagnetic aşa că nu vor putea achiziţiona proprietatea.

P.S. La 3 zile după ce am primit răspunsul de la clienţi am aflat de la ştiri că în urmă cu 4-5 zile a avut loc o explozie solară ce a afectat câmpul electromagnetic al pământului.

În perioada de boom a pieţei, o proprietate se putea vinde şi de la o zi la alta. Mânaţi de creşterea rapidă a preţurilor, cumpărătorii se grăbeau să bată palma atunci când găseau o locuinţă ce corespunea cât de cât tiparului dorit. Din 2008 încoace însă, situaţia s-a schimbat radical. Piaţa a devenit una a cumpărătorului, care îşi permite acum să sondeze piaţa pe îndelete pentru a găsi ceea ce doreşte.

Această atitudine de expectativă nu trebuie să reprezinte însă neapărat un obstacol în calea vânzătorului – şi nici a agentului imobiliar. Cu răbdare, aceştia pot încheia o tranzacţie de succes chiar şi după câteva luni bune de la scoaterea pe piaţă a ofertei. Când vine vorba de aşteptare, majoritatea vânzătorilor de locuinţe noi se tem ca preţurile de tranzacţionare să nu ajungă sub valoarea costurilor de construcţie. Pentru această categorie de proprietari, Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult, oferă o comparaţie interesantă: gândeşte-te la ce puteai cumpăra ieri cu 100.000 de euro şi la ce poţi cumpăra azi cu 50.000 de euro. Astfel, în cazul în care banii sunt reinvestiţi, vânzarea „în pierdere” nu mai reprezintă un atât de mare dezavantaj.

Un client se poate întoarce şi după câteva luni
Câteva exemple din piaţă arată că, deşi astăzi clienţii se hotărăsc mai greu, asta nu înseamnă însă că nu mai cumpără nimic. Georgian Marcu, directorul agenţiei imobiliare Green Angels, se ocupă de promovarea şi vânzarea unui miniproiect în Bucureştii Noi – Vila Coresi. În momentul de faţă, mai are la vânzare un singur apartament. Anul trecut, un număr important de clienţi s-au arătat interesaţi de cele câteva locuinţe aflate la vânzare. Deşi pentru majoritatea acestora banii nu reprezentau o problemă, cei mai mulţi nu au încheiat o tranzacţie, pe motiv că vor să mai sondeze piaţa. De la începutul acestui an, Marcu a avut surpriza ca o bună parte dintre clienţii indecişi anul trecut să se întoarcă cu dorinţa de a finaliza o achiziţie.

Oferte nevandabile?
Că aşteptarea nu înseamnă întotdeauna că vei rămâne cu o proprietate nevândută o arată şi Iulian Niculae. Acesta povesteşte că de la începutul acestui an a încheiat şase tranzacţii ce se aflau în aşteptare de mai multe luni de zile. Cinci dintre acestea au fost vânzări de vile în cadrul unui complex rezidenţial de lângă Bucureşti, în vreme ce a şasea a constat în închirierea unui apartament cu două camere într-un ansamblu rezidenţial nou-construit din nordul Capitalei. La început, ambele tipuri de proprietăţi păreau aproape imposibil de tranzacţionat în actualele condiţii de piaţă. Apartamentul de închiriat, deşi spaţios şi extrem de bine întreţinut, avea o chirie ridicată: 1.000 de euro. Pe de altă parte, micul complex rezidenţial, deşi compus din şase vile cochete, avea totuşi mult de pierdut de pe urma localizării, iar preţul cerut de proprietar era, în mod clar, peste ceea ce ar fi putut obţine în piaţă.

Apartament cu două camere închiriat cu 900 de euro
Strategia aplicată de Niculae a fost diferită în cele două situaţii. Astfel, în cazul apartamentului din nordul Bucureştiului a înţeles că proprietarul dorea să închirieze neapărat unui expat de origine germanică şi era dispus să lase locuinţa goală decât s-o dea pe mâinile altcuiva sau la un preţ mult mai mic. Aşa că brokerul imobiliar a luat hotărârea să promoveze proprietatea respectivă pe termen nedefinit, chiar dacă la vremea respectivă găsirea unui client părea o misiune imposibilă. După mai bine de nouă luni în care brokerul nu a primit niciun telefon pentru respectiva proprietate, Niculae a fost contactat, la sfârşitul anului trecut, de asistenta unui om de afaceri austriac, care dorea să închirieze un apartament chiar în acea zonă a Capitalei, însă din februarie 2011. Contractul de închiriere a fost semnat luna aceasta, la un preţ de 900 de euro – o concesie făcută de proprietar chiriaşului căruia nu i-a putut oferi şi un loc de parcare.

Uneori, scăderea preţului e singura opţiune
În cazul complexului de vile, coarda pe care a apăsat brokerul imobiliar a fost preţul. De la o primă analiză comparativă a respectivei proprietăţi, Niculae i-a comunicat proprietarului că solicită un preţ prea mare şi că nu va prelua ofertele respective dacă nu va reduce preţurile cu 25% faţă de pretenţiile sale. După ce vânzătorul a acceptat, a urmat o perioadă de aşteptare de câteva luni. De la începutul acestui an însă, au fost vândute toate unităţile locative disponibile în anbsamblu. Niculae explică acest succes prin adaptarea preţului la piaţă. Astfel, în momentul în care pe piaţă apare o ofertă de casă sau vilă la un preţ comparabil cu cel al unui apartament nou cu trei sau patru camere, este de aşteptat ca o anumită categorie de cumpărători să se îndrepte spre cea dintâi variantă.

7,9 milioane de proprietari doresc cel putin conservarea daca nu cresterea valorii patrimoniului lor imobiliar – locuinta/proprietate; anual 1,2 milioane chiar doresc sa valorifice  patrimoniul si au nevoie de cash pe care il doresc „mare”; doar 350.000 fac rost de bani pentru achizitie – 70% prin vinzarea unei locuinte care trebuie sa fie la un pret MARE, 15% din economii si 15% din credite; bancile au in gaj circa 400.000 de locuinte care acopera 75% din credit din care s-a achitat circa 5% – deci o scadere a valorii de piata cu mai mult de 30% fata de virful din 2008 le obliga la provizioane costisitoare; notarii, dupa diminuarea volumelor si scaderea repetata a preturilor, au incasari cu circa 60% mai mici si nu doresc o noua diminuare; antreprenorii si companiile nu mai pot lua credite deoarece garantiile imobiliare disponibile sunt evaluate la sume ridicole si uneori trebuie sa le completeze din alte surse; valorile diminuate ale pasivului imobiliar reflectate in capitalul social al companiilor induc pierderi de capital si scaderi ale valorii actiunilor si titlurilor majoritatii companiilor; diminuarea valorii si lipsa de lichiditate a imobiliarului diminueaza drastic creditarea de investitii sau consum si anchilozeaza toata economia…Peisaj  ca  dupa  razboi !

Rezumind: un numar de 100.000 de tranzactii la preturi derizorii (pe care unii cumparatori le asteapta si le vineaza de multa vreme pentru a face o economie  personala de 10-20.000 de eur) afecteaza milioane de alte categorii enumerate mai sus; bref, se face o economie de 1-2 miliarde in bugetele unor  familii si se induc pierderi patrimoniale de sute de miliarde! Este ca si cum am taia un zero din PIB si am vinde tara la o zecime din disperare si lipsa de viziune si intelegere economica elementara. Asa, acum este usor ca un… sultan sa cumpere toata tara.

Potrivit legii cererii şi ofertei, cu cât stocul dintr-un anumit produs este mai mare – în contextul unei nevoi constante sau în scădere – cu atât preţul acelui produs va fi mic. Aceeaşi lege este valabilă şi în imobiliare. Pentru cei care vor să negocieze cât mai mult preţul unei locuinţe, cartierele cu cele mai multe oferte de vânzare reprezintă „terenul” ideal. În acest sens, imobiliare.ro a realizat un top al celor mai dinamice zone din Capitală şi din marile oraşe ale ţării în prima lună a acestui an. În cadrul analizei au fost luate în considerare atât numărul total de apartamente scoase la vânzare, cât şi volumul de noi listări, în contrapunct cu anunţurile scoase de pe portal.

Rahova şi Drumul Taberei, pe primele locuri în Capitală
În Bucureşti, cartierul Rahova este zona în care se găsesc cele mai multe apartamente scoase la vânzare de către proprietari, respectiv 1.361 de oferte. Pe locul al doilea se situează Drumul Taberei, cu un număr total de 1.247 de anunţuri, 107 dintre acestea fiind postate doar în luna ianuarie. Cartierul Berceni ocupă cea de-a treia poziţie în clasament, cu un total de 1.035 de oferte, dintre care 76 introduse luna trecută. Următoarele locuri sunt ocupate de cartierele 13 Septembrie (691 de oferte) şi Militari (624 de anunţuri). Clasamentul este continuat de zonele Tineretului, Mihai Bravu, Titan, Unirii şi Dristor.

Cluj, cele mai multe anunţuri din restul ţării
În Timişoara, cea mai activă zonă rezidenţială este Calea Aradului. Cu un număr total de 140 de apartamente aflate la vânzare în acest început de an, 17 dintre acestea au fost scoase pe piaţă doar în luna ianuarie. Locul al doilea este deţinut de zona Lipovei, cu un număr total de 139 de oferte, urmată de Girocului, cu 108 oferte.

În Braşov, cartierul Astra conduce detaşat clasamentul celor mai dinamice zone rezidenţiale, cu un număr de 222 de oferte. Pe locul al doilea se situează cartierul Răcădău, cu 174 de apartamente scoase la vânzare, urmat de Tractorul, cu 117 anunţuri.

În Cluj-Napoca, cele mai multe apartamente scoase la vânzare se găsesc în cartierul Mănăştur, cu un total de 230 de oferte. Pe următoarele două locuri se situează cartierele Gheorgheni şi Mărăşti, ambele cu câte 122 de oferte.

În Constanţa, cele mai multe anunţuri de apartamente de vânzare se găsesc în Tomis Nord şi Inel II. În Iaşi, zonele Tătăraşi, Podu Roş şi Nicolina sunt zonele cu cea mai bogată ofertă rezidenţială.

Deşi la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent, pentru jucătorii activi pe piaţa rezidenţială au existat totuşi şi câteva variaţii. Una dintre acestea ţine de bugetul pe care şi-l stabilesc românii cu venituri medii atunci când achiziţionează o casă. Igor Postovanu, broker/owner al agenţiei Sims Parkman, spune că pe segmentul apartamentelor vechi, profilul cumpărătorilor a rămas în mare parte acelaşi ca în 2009. Singura schimbare este că bugetele de achiziţie au suferit o ajustare notabilă. Astfel, dacă în primul an de funcţionare a programului Prima Casă preţurile s-au stabilizat undeva în jurul valorii de 60.000 de euro pentru un apartament vechi cu două camere într-unul dintre cartierele decente ale Capitalei, în 2010 valorile de tranzacţionare au alunecat uşor-uşor sub acest nivel. Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la diminuarea semnificativă a puterii de cumpărare a populaţiei, fapt ce a fost resimţit în mod direct la nivelul preţurilor, explică Postovanu.

Aşa se face că, în momentul de faţă, majoritatea cumpărătorilor care pot şi sunt dispuşi să se îndatoreze pentru suma de 60.000 de euro au în vedere achiziţia unei locuinţe cu trei camere – sau chiar mai mult. Postovanu spune că, la sfârşitul verii lui 2010, a intermediat vânzarea unei locuinţe cu trei camere, confort 1, în cartierul Titan, pentru suma de 62.000 de euro. În ceea ce-i priveşte pe cumpărătorii care îşi doresc în continuare un apartament cu două camere, disponibilitatea de plată a acestora se situează undeva la 50.000 de euro.

60.000 de euro, pragul de sus pentru două camere, dar într-un ansamblu rezidenţial nou
Cumpărătorii nu şi-au revizuit bugetele de achiziţie doar pe segmentul locuinţelor vechi. Acelaşi lucru s-a întâmplat şi pe piaţa apartamentelor noi. Dacă în 2009 era văzut ca un fapt relativ firesc ca preţul de tranzacţionare al unui apartament nou-construit să depăşească uşor pragul propus de Prima Casă, anul trecut a adus tot mai multe presiuni pentru ca dezvoltatorii să se încadreze în această limită. Romeo Căzănescu, general managerul companiei dezvoltatoare Conarg Real Estate, spune că cea mai mare parte a cererii pentru locuinţe noi se îndreaptă spre unităţile locative reduse ca suprafaţă – garsoniere şi apartamente cu două camere -, care să poată fi achiziţionate cu maximum 60.000 de euro. „Clienţii nu îşi asumă încă rate mai mari de 250-300 de euro”, subliniază Căzănescu.

Înţelegerea acestei caracteristici esenţiale a cumpărătorului actual de locuinţă a fost şi motivul pentru care dezvoltatorul a regândit un proiect conceput în perioada de boom a pieţei. Dacă la lansarea din 2008, proiectul Quadra 2 ar fi trebuit să cuprindă 850 de locuinţe, cu una până la patru camere, în 2010 compania a decis să construiască 242 de unităţi, majoritatea garsoniere. Astfel, rata lunară pentru o garsonieră de 39.000 de euro (+TVA) s-ar ridica la 190-200 de euro prin programul Prima Casă. „Pentru cineva care stă cu chirie în Militari are sens să plătească aceiaşi bani în cuantumul ratei şi nu al chiriei, devenind astfel proprietar”, arată Căzănescu.

Tranzacţii au loc, însă doar la „preţul pieţei”
Chiar şi în urma acestor ajustări radicale de buget, cererea de locuinţe din partea românilor rămâne în picioare. „În ciuda situaţiei economice dificile pe care o traversăm, potenţialul pieţei rezidenţiale rămâne ridicat. Teoretic, există sute de mii de români fără o locuinţă sau care îşi doresc să se mute într-un apartament mai mare, la un nivel ridicat de confort”, subliniază reprezentantul Conarg. „Cumpărătorii sunt foarte bine informaţi, vor să cumpere, dar nu cumpără decât la preţul pieţei”, spune, la rândul său, Postovanu. Acesta precizează că un cumpărător hotărât, care ştie ce vrea, poate încheia o tranzacţie şi în două-trei săptămâni din momentul în care găseşte o ofertă pe măsura exigenţelor sale.

După ce în 2010 pragurile minime ale preţurilor locuinţelor au fost depăşite în mod succesiv, cea dintâi lună din 2011 a adus o întorsătură neaşteptată de situaţie. Potrivit Indicelui naţional imobiliare.ro, în primele două săptămâni din ianuarie au fost înregistrate creşteri ale preţurilor cerute pentru diferite categorii de apartamente din majoritatea oraşelor ţării. În cea de-a doua parte a lunii, entuziasmul proprietarilor s-a mai temperat, astfel încât valoarea actuală a Indicelui imobiliare.ro este uşor mai scăzută faţă de ultima lună a anului trecut – 1.031 euro pe metru pătrat util, cu 0,2% mai puţin faţă de valoarea de 1.033 de euro pe metru pătrat util din decembrie 2010. faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile medii cerute în prezent sunt cu 15% mai reduse. Potrivit datelor analizate pe fiecare oraş în parte, în ianuarie preţul mediu pe metru pătrat util a avut o evoluţie ascendentă în Timişoara, Braşov, Constanţa, Bucureşti Ploieşti şi una descendentă în Iaşi şi Cluj-Napoca.

Cum se explică entuziasmul proprietarilor la început de an? Principalul motiv pentru această evoluţie neaşteptată ar fi sesizarea unei creşteri semnificative a interesului manifestat de potenţialii cumpărători în luna ianuarie. Potrivit datelor imobiliare.ro, în prima lună din 2010 numărul de contacte pentru ofertele listate pe portal a înregistrat un avans de 80% comparativ cu decembrie 2010.

Constanţa, cele mai mari creşteri
În topul oraşelor care au înregistrat cele mai semnificative scumpiri în prima lună a acestui an se situează Constanţa. Aici, preţul mediu solicitat pentru apartamentele vechi şi noi a cunoscut o creştere de 2,4% faţă de decembrie 2010. Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, valoarea actuală a Indicelui imobiliare.ro este cu 10,6% mai redusă. În ianuarie 2011, apartamentele noi s-au scumpit cu 2,8%, până la 933 de euro pe metru pătrat util. În acelaşi timp, locuinţele din blocurile vechi au înregistrat un avans de 2,2%, până la valoarea de 935 de euro pe metru pătrat util.

Cel de-al doilea loc în clasamentul scumpirilor este ocupat de Timişoara. După 11 luni de scăderi consecutive, preţurile solicitate de proprietari au înregistrat în ianuarie o creştere de 1,8%. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, valorile actuale sunt cu 16,2% mai scăzute. În ianuarie, tendinţa de creştere s-a menţinut doar pe segmentul apartamentelor vechi, cu un avans de 2,8%, până la 799 de euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, apartamentele noi s-au ieftinit cu 3,5%, până la 804 euro pe metru pătrat util.

Bucureşti: scumpiri la apartamente noi, ieftiniri la cele vechi
În Braşov, Indicele imobiliare.ro a înregistrat o creştere lunară de 1,3%, până la o valoare medie de 881 euro pe metru pătrat util. În comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile medii solicitate pentru locuinţele braşovene sunt cu 6,7% mai mici. Apartamentele noi din oraş s-au scumpit în primele treizeci de zile ale anului cu 2,1%, după o altă creştere de 2,5% în decembrie, ajungând în prezent la valoarea de 966 de euro pe metru pătrat. Pentru locuinţele vechi, preţurile solicitate de proprietari au ajuns la o medie de 876 de euro pe metru pătrat util, cu 1,2% mai mult decât în decembrie.

În Bucureşti, Indicele imobiliare.ro a înregistrat o valoare medie de 1.157 euro pe metru pătrat util pentru apartamentele noi şi vechi din Capitală, în creştere cu 0,3% faţă de luna precedentă. În comparaţie cu prima lună a anului 2010, preţurile solicitate în prezent sunt cu 12,5% mai mici. Suma medie solicitată pentru apartamentele noi a crescut cu 1,1% în ultimele 30 de zile ale anului, până la 1,327 euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, apartamentele vechi s-au ieftinit cu 0,3%, până la 1.088 euro pe metru pătrat util.

În Ploieşti, preţurile apartamentelor au înregistrat o evoluţie similară cu cea a locuinţelor din Capitală, cu un avans de 0,3% în luna ianuarie. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, valorile medii solicitate în prezent sunt cu 14% mai reduse.

Cluj şi Iaşi, în continuare excepţii de la regulă
Dacă aceste cinci mari oraşe ale ţării tendinţa generală a fost cea de scumpire, Clujul şi Iaşiul reprezintă excepţii în acest sens. În oraşul din vestul ţării, Indicele imobiliare.ro a cunoscut o scădere de 0,8%. Valoarea actuală este foarte apropiată de cea înregistrată în urmă cu 12 luni, în ianuarie 2010, diferenţa fiind de doar 0,9%. Preţul apartamentelor vechi a scăzut cu 0,3% în ultimele 30 de zile, până la 1.011 euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, apartamentele noi s-au ieftinit cu 0,5% în ianuarie, până la 915 euro pe metru pătrat util.

În Iaşi, preţurile s-au diminuat cu 0,9% în ianuarie. În comparaţie cu începutul anului trecut, sumele solicitate în prezent sunt cu 7,8% mai mici. În prima lună din 2010, tendinţa de scădere a fost resimţită doar în cazul locuinţelor noi, în vreme ce apartamentele vechi s-au scumpit cu 3,8%, până la 811 euro pe metru pătrat util.

Guvernul a adoptat astăzi o hotărâre în urma căreia 3.615 de unităţi locative construite prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) vor putea fi vândute chiriaşilor după un an de ocupare neîntreruptă. 1.120 dintre aceste locuinţe sunt localizate în Bucureşti, în vreme ce alte 614 apartamente se află în judeţul Constanţa. Actul legislativ prevede ca unităţile locative vizate să fie trecute din proprietate publică în proprietatea privată a statului, pentru a putea fi astfel cumpărate de chiriaşi. „Hotărârea era necesară în contextul în care prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 14/2010 pentru modificarea Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe s-a prevăzut ca locuinţele pentru tineri, destinate închirierii să poată fi cumpărate de chiriaşii acestora după un an de închiriere neîntreruptă, faţă de trei ani, cât era prevăzut anterior. Astfel, pentru toate locuinţele finalizate până la data intrării în vigoare a Legii nr. 89/2008 şi care au fost înregistrate în proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale trebuia creat cât mai urgent cadrul legal necesar vânzării, prin trecerea lor în proprietatea privată a statului”, se arată într-un comunicat al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului.

Până la adoptarea acestei hotărâri, în proprietatea privată a statului au mai fost trecute 11.863 de locuinţe construite prin ANL. Reprezentanţii ministerului au precizat că pe viitor vor fi iniţiate şi alte proiecte de hotărâri de Guvern prin care alte unităţi locative să fie încadrate în acelaşi regim juridic.

Spre sfârşitul lui 2010, dezvoltatorii imobiliari îşi puneau speranţa în lansarea unei versiuni „îmbunătăţite” a programului Prima Casă. Ridicarea plafonului maxim de creditare la 100.000 de euro era văzută ca o soluţie salvatoare pentru impulsionarea vânzărilor de locuinţe noi. Săptămâna trecută însă, Guvernul a hotărât ca plafoanele pentru creditele garantate de către stat să rămână aceleaşi de anul trecut, respectiv 60.000 de euro pentru o locuinţă începută sau finalizată, 70.000 de euro pentru una a cărei construcţie urmează să fie demarată şi 75.000 de euro pentru unităţile locative construite în asociaţii. Fără modificarea dorită de dezvoltatori, stocul de câteva mii de locuinţe noi finalizate din Capitală ameninţă să rămână în mare parte nevândut şi anul acesta.

Între ciocan şi nicovală
Decizia Guvernului loveşte cel mai mult în cei care au început construcţia unor ansambluri rezidenţiale în perioada de vârf a pieţei. În opinia lui Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult, o bună parte dintre aceşti dezvoltatori deţin stocuri de apartamente noi neadaptate la condiţiile actuale de piaţă. Astfel, deşi perspectiva de a cumpăra o construcţie nouă cu 1.000 de euro pe metru pătrat poate suna atractiv în teorie, totuşi, pentru suprafeţe mari, puterea de cumpărare a românilor este redusă. Astfel, majoritatea celor care îşi doresc o casă ar fi dispuşi ca, la un asemenea preţ, să cumpere o suprafaţă maximă de 55-60 de metri pătraţi – în niciun caz una de 80-90 de metri pătraţi.

În acest context, din perspectiva cumpărătorilor, singura şi marea problemă a construcţiilor noi constă în faptul că preţurile acestora rămân încă agăţate în „istoria imobiliară” din anii 2007-2008, este de părere Claudiu Haţegan, broker/owner Klauss & Partners. Pe de altă parte, subliniază Niculae, din punctul de vedere al dezvoltatorilor, preţurile locuinţelor nu mai pot scădea sub un anumit nivel minim, fiind restricţionate de condiţiile de creditare ale băncilor.

Vilele construite în criză fac concurenţă blocurilor noi
Ridicarea plafonului de creditare prin Prima Casă la 100.000 de euro ar fi dat cu siguranţă un impuls acestui segment de piaţă, este de părere directorul Victoria Consult. Asta pentru că cerere potenţială există şi pentru locuinţe cu suprafeţe mai mari, chiar dacă cererea solvabilă nu se ridică la acelaşi nivel. Aşa cum stau lucrurile acum însă, salvarea dezvoltatorilor din perioada de boom rămâne la cumpărătorii ce dispun de bani gheaţă (cel puţin parţial) pentru o achiziţie.

Consultanţii imobiliari observă chiar semne de ieşire din expectativă a acestei categorii de cumpărători. „În ultima perioadă au început să apară tot mai mulţi clienţi şi pe segmentul „non-Prima casă”, cu bugete de peste 100.000 de euro, în special clienţi cu bani cash, dar şi cumpărători care folosesc o parte cash şi o completare prin creditare bancară”, subliniază Haţegan. Şi Niculae recunoaşte aceeaşi tendinţă. Acesta este de părere că singurul obstacol în calea dezvoltatorilor de ansambluri de apartamente noi este reprezentată de existenţa unor oportunităţi semnificative pe segmentul de case-vile, la preţuri similare. Astfel, cumpărătorii care dispun de un buget de 100.000 de euro pot opta pentru achiziţia unei case cu teren în apropierea sau chiar în interiorul Bucureştiului, la preţuri ce ar fi părut imposibil de atins cu doi-trei ani în urmă.

Când vine vorba de căutarea unei oferte de închiriat, majoritatea celor care locuiesc în Bucureşti se orientează spre blocurile construite înainte de 1990. Preţurile mai mici reprezintă, în teorie cel puţin, argumentul forte din spatele acestei alegeri. La o privire mai atentă însă, se poate observa că, cel mai adesea, nu preţul este cel care face diferenţa, ci localizarea. Asta pentru că, nu de puţine ori, apartamentele din cadrul unor ansambluri rezidenţiale noi destinate clasei medii pot fi închiriate la preţuri apropiate de locuinţele vechi. Potrivit ofertelor listate pe www.imobiliare.ro, cea mai ieftină garsonieră nou-construită scoasă la închiriat are un preţ cerut de 180 de euro pe lună. Proprietatea este situată într-un bloc cu patru etaje finalizat anul trecut în zona Berceni, în apropiere de centrele comerciale Selgros şi Carrefour. Principalul dezavantaj al acestei locuinţe constă în depărtarea de mijloacele de transport în comun, spune agentul imobiliar care o promovează. Spre comparaţie, cea mai ieftină garsonieră confort 1 scoasă la închiriat într-un bloc vechi din Bucureşti are un preţ cerut de 150 de euro pe lună şi este situată la 5 minute distanţă de staţia de metrou Dristor.

Depărtarea de metrou: problema multor ansambluri noi
Cristian Scutariu, agent în cadrul firmei Green World Imobiliare, spune că depărtarea faţă de mijloacele de transport în comun – în special de metrou – reprezintă principalul dezavantaj al unei bune părţi dintre locuinţele noi scoase la închiriat în Capitală. Astfel, chiar dacă preţurile cerute de proprietari sunt apropiate de cele ale apartamentelor vechi, clienţii le preferă adesea pe cele din urmă datorită localizării favorabile. Pentru ansamblurile noi situate spre periferia oraşului optează de obicei clienţii care au maşină sau lucrează în zonele respective.

Deşi există şi câteva ansambluri rezidenţiale construite în cartierele căutate ale Bucureştiului, aici se practică, de obicei, şi preţuri mai mari de închiriere. Scutariu dă exemplul unui apartament cu trei camere, mobilat şi utilat modern, care este scos la închiriere pentru 800 de euro pe lună, în cadrul complexului rezidenţial New Town (în apropierea staţiei de metrou Dristor).

300 de euro pe lună: apartament nou cu două camere, în Titan
Cu toate acestea, pentru un cumpărător dispus să caute cu atenţie, pot fi găsite şi oferte de apartamente noi situate în zonele căutate ale Capitalei, la preţuri convenabile. Alexandra Tudor, consultant imobiliar în cadrul Imoplaza Solutions, dă exemplul unei locuinţe cu două camere ce poate fi închiriată cu 300 de euro în ansamblul rezidenţial Edenia, din Titan. Aceasta dispune de o suprafaţă utilă de 46 de metri pătraţi şi are bucătăria mobilată şi utilată. Spre comparaţie, cel mai ieftin apartament vechi cu două camere din Bucureşti este scos la închiriat cu 200 de euro, în zona Pantelimon. Acesta are o suprafaţă de 54 de metri pătraţi şi este situat la etajul patru din patru.

Potrivit Alexandrei Tudor, principalul avantaj al închirierii unui apartament într-un bloc nou este reprezentat de calitatea construcţiei, a instalaţiilor, reparaţiile fiind arareori necesare. În ceea ce priveşte costurile de mentenanţă pentru spaţiile comune, acestea nu trebuie să fie exorbitante. Reprezentanta Imoplaza Solutions spune că, în cazul apartamentului din Edenia, întreţinerea spaţiilor comune costă 80 de lei pe lună. Pentru un apartament cu două camere în complexul lacul Morii din Giuleşti, închiriat tot cu 300 de euro pe lună, aceste costuri se ridică la 50 de lei pe lună.

Se considera ca imobiliele ce au ipoteca se vand cu 10-20% mai putin decat valoarea lor de piata, asta deoarece exista anumite retineri ale cumparatorilor, principala cauza fiind insa necunoasterea modului de functionare a sistemului bancar.

Am reusit sa inchei tranzactii cu imobile ipotecate fara a diminua valoarea de vanzare a proprietatii deoarece m-am implicat in intelegerea mecanismelor bancare, am reprezentat clientii mei proprietari inclusiv in relatia cu banca si am oferit informatii necesare, suficiente, pertinente si calificate catre cumparator.

Deci, ce faci in momentul in care te-ai decis sa iti vinzi proprietatea ipotecata?

1. Afla daca poti vinde inainte sa demarezi actiunile necesare instrainarii

Fa o vizita la banca in favoarea careia este inscrisa ipoteca. Daca esti restantier sau ai avut, la un moment dat ,restante intereseaza-te daca acest lucru te poate impiedica sa vinzi. De retinut ca cei ce au mai multe rate restante sunt trecuti in dosarul de „clienti speciali”, analiza efectuata in vederea eliberarii acordului de instrainare putand fi decisa de un consiliu special, samd.
Retineti ca, in anumite situatii deosebite, banca poate sa nu fie de acord cu instrainarea! Legal aceasta are acest drept.

2. Afla suma exacta necesara restituirii creditului

Solicita ofiterului tau de credit sa iti pregateasca o simulare de restituire anticipata a creditului (principal plus dobanda). Intreaba daca banca mai solicita alte comisioane sau cheltuieli aferente. Incearca sa obtii aceste informatii in scris, mergand personal la sediul bancii. In nici-un caz nu apela la un simplu telefon sau, mai rau, sa incerci sa calculezi tu cat ai mai avea de restituit bancii. Retine ca socoteala de acasa nu se potriveste cu cea din targ!
Asigura-te ca suma necesara degrevarii imobilului nu este mai mare decat valoarea de piata a acestuia!!!

3. Intereseaza-te de timpul necesar eliberarii acordului de instrainare

Este o informatie foarte importanta in derularea tranzactiei imobiliare. Retineti ca banca va solicita inclusiv numele promitentului cumparator, acordul de instrainare fiind expres legat de aceea persoana. Atentie, termenul de eliberare a unui astfel de document poate sa atinga 40 de zile, timp in care se pot intampla multe.

4. Daca omul bancii este ezitant sau iti ofera informatii vagi solicita o discutie cu superiorul sau

Calitatea si acuratetea informatiilor furnizate de banca sunt foarte importante pentru o tranzactie de succes. Din cauza crizei unele banci au restrans personalul sau au angajat tineri ce nu au, poate, experienta necesara in astfel de situatii. Asigura-te ca ai primit informatii complete de la o persoana competenta.

5. Comunica agentului imobiliar si potentialilor cumparatori faptul ca imobilul este ipotecat

Discuta cu agentul imobiliar despre ipoteca si informatiile aflate de la banca. Atunci cand are loc vizionarea casei va sfatuiesc sa nu incepeti discutia cu subiectul ipoteca. Lasati agentul imobiliar sa aleaga momentul cel mai potrivit din derularea vizionarii. Daca v-ati decis sa vindeti pe cont propriu va recomand sa furnizati informatia despre ipoteca cel tarziu la sfarsitul turului de proprietate, inainte de alte intrebari. De evitat sa incepeti sau sa inchideti vizionarea vorbind despre acest subiect.
In niciun caz nu asteptati prea mult pana sa comunicati ca exista o ipoteca. Omisiunea acestui aspect da o lovitura puternica fundamentului de incredere ca trebuie construit pentru a obtine o tranzactie de succes.

6. Obtineti un extras de carte funciara de informare

Este un pas optional insa am observat ca acesta confera un sentiment de incredere in derularea tranzactiei. Extrasul de carte funciara poate sa fie insa solicitat de catre cumparator. Aici vorbim de seriozitate.

7. Avem un acord de vointa, ce facem mai departe?

Recomand incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare la notariat. Termenul limita de inchidere a tranzactiei trebuie sa fie cel comunicat de banca pentru obtinerea acordului de instrainare plus cateva zile, de siguranta. Semnand un antecontract va asigurati ca promitentul cumparator nu se transforma intr-un ex-cumparator la voi si viitor proprietar in alta parte. Dupa semnarea antecontractului primul drum este la banca, unde trebuie sa depuneti o copie a acestuia, impreuna cu cererea de obtinere a acordului de instrainare precum si cererea de rambursare integrala anticipata a creditului.

8. Astept acordul de instrainare, ce va contine insa acesta?

Acordul de instrainare prevede in mod expres ca banca este de acord ca imobilul sa fie vandut catre cumparatorul X (se mentioneaza clar numele si datele de identificare ale acestuia) si contine o serie de instructiuni de intocmire a contracului de vanzare-cumparare, instructiuni ce sunt respectate intocmai de catre notarul instrumentator. Banca va indica contul in care se va face plata precum si suma exacta necesara stingerii creditului acordat.
Atentie, am vazut acorduri in care banca solicita ca intregul pret al vanzarii sa fie virat in contul respectiv. De asemenea, se pot ivi ceva probleme daca pretul tranzactiei este intr-o moneda (euro, sa zicem) iar creditul a fost contractat in lei sau franci elvetieni. Va recomand sa deschideti un cont curent la banca unde aveti creditul in moneda tranzactiei sa il comunicati bancii, pentru a putea fi mentionat in acord, si apoi sa virati suma necesara creditului, nu inainte de a efectua schimbul valutar. Fiti atenti la cursul de schimb, sunt sume mari in joc iar valoarea acestuia poate genera diferente ce nu sunt de neglijat.

9. Am semnat contractul de vanzare-cumparare, what’s next?

Dupa ce banca a ”tras” suma necesara inchiderii contractului de credit va elibera adeverinta de radiere ipoteca. Furnizati notarului documentul respectiv, in vederea radierii inscrisului din Cartea Funciara. Opriti-va o copie, just in case. Nu uitati, taxele si cheltuielile aferente va apartin.

A, si sa nu uit, data viitoare cand iti ipotechezi casa, gandeste-te de doua ori pentru ce o faci si daca merita!

La fel ca în 2009, anul trecut chiriile apartamentelor din Bucureşti au continuat să scadă, chiar dacă într-un ritm ceva mai redus. Daniel Dobre, managing partner în cadrul agenţiei City Dreams Realty, spune că în cartierele decente ale Capitalei, care beneficiază de un bun acces la mijloacele de transport în comun şi la alte puncte de interes pentru populaţie, o medie procentuală a scăderilor se situează undeva în jurul valorii de 25%. Astfel, exemplifică acesta, preţul mediu de închiriere pentru un apartament cu trei camere bun a scăzut de la circa 400 de euro pe lună, la un nivel de 300 de euro pe lună. George Nicola, agent imobiliar al firmei Dinamic Service, precizează că cele mai mari reduceri au fost înregistrate de acele locuinţe care nu ofereau condiţii pe măsura preţurilor cerute.

Pentru anul în curs, evoluţia chiriilor va depinde atât de gradul de revigorare a achiziţiilor, cât şi de climatul economic şi piaţa forţei de muncă, crede reprezentantul City Dreams Realty. În opinia sa, preţurile de tranzacţionare pe acest segment vor continua să scadă în perioada următoare, însă nu foarte mult. Va urma apoi o perioadă de stagnare, o reluare a trendului ascendent fiind de luat în calcul abia în 2012.

Mingea e în continuare la chiriaşi
Până atunci însă, precizează Dobre, „mingea” continuă să fie în terenul chiriaşilor, aceştia având puterea de decizie în războiul preţurilor. Un exemplu concret este oferit de Nicola. Acesta are la închiriere un apartament de două camere, situat în zona Dristor, în apropiere de metrou, etajul 2 din 10. Locuinţa se află într-o stare bună, este complet mobilată şi utilată. Preţul cerut de proprietar este 270 de euro, în condiţiile în care anul trecut a reuşit să-l închirieze cu 340 de euro. Recent, acesta a primit o ofertă de 250 de euro din partea unui client. A refuzat-o însă. În opinia agentului imobiliar, acest proprietar va trebui ca în cele din urmă să-şi reducă pretenţiile, dacă va vrea să-şi găsească un chiriaş. Nicola precizează că această presiune puternică asupra chiriilor se explică în mare măsură prin existenţa unei oferte sensibil mai mari comparativ cu anii trecuţi. Astfel, majoritatea celor care au refuzat anul trecut să-şi vândă imobilele în actualele condiţii de piaţă au preferat să le scoată la închiriere, chiar dacă nu la un preţ foarte mare.

Relocarea, tendinţa anului 2010
În acest context, subliniază reprezentantul Dinamic Service, în 2010 tendinţa generală în rândul chiriaşilor a fost cea de relocare. Majoritatea acestora au profitat de oferta mai mare din piaţă şi de scăderea chiriilor pentru a se muta într-un apartament cu o poziţionare mai bună şi un grad mai ridicat de confort, la un preţ mai redus. Pentru moment, avântul chiriaşilor s-a mai potolit. Potrivit lui Dobre, nimeni nu forţează nota cu renegocieri în această perioadă, pentru că nimeni nu vrea să se mute în plină iarnă. În mod normal, perioada propice relocărilor începe prin aprilie şi continuă până în luna iunie. În ceea ce-i priveşte pe proprietarii care vor să scape de renegocierea chiriei şi să obţină preţul cerut, aceştia vor trebui să investească în locuinţa pe care o deţin, pentru a oferi un grad ridicat de confort, spune Nicola.

După un an în care, în ciuda unor mici excepţii, tendinţa generală a preţurilor apartamentelor din ţară a fost una de scădere, 2011 dă semne de schimbare. Potrivit unei analize realizate de www.imobiliare.ro, în primele două săptămâni ale acestui an au fost înregistrate scumpiri la anumite categorii de locuinţe comparativ cu ultima lună a anului trecut. În trei mari oraşe ale ţării (inclusiv Capitala), Indicele imobiliare.ro relevă majorări de preţ atât la locuinţele vechi, cât şi la cele noi. În acelaşi timp, în alte trei oraşe, tendinţa ascendentă este vizibilă doar în cazul locuinţelor construite înainte de 1989. „Asistăm la un început dinamic de an pe sectorul rezidenţial şi, surprinzător, la primele creşteri de preţ la apartamente. Punctual, avem exemple unde preţurile au urcat în primele două săptămâni ale anului chiar şi cu opt procente. Ne aşteptăm totuşi ca entuziasmul de început de an al vânzătorilor să se mai dezumfle în perioada următoare. Rămâne de văzut dacă aceste valori vor fi sau nu validate de cumpărători”, explică Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro.

Bucureşti: Cresc preţurile garsonierelor vechi şi noi
În Capitală, au fost înregistrate scumpiri atât la apartamentele noi, cât şi la cele vechi. Astfel, preţurile locuinţelor nou-construite cu una şi două camere au crescut cu 4% în primele săptămâni ale anului. Un metru pătrat util într-o garsonieră a ajuns să coste 1.296 euro, de la 1.242 de euro. Aceeaşi suprafaţă, dar într-un apartament cu două camere, are momentan un preţ de 1.330 de euro, faţă de 1.279 de euro, în decembrie 2010.

Pe segmentul locuinţelor vechi din Bucureşti, scumpiri au fost înregistrate la garsoniere (de la 1.157 de euro pe metru pătrat util la 1.167 de euro pe metru pătrat), dar şi la apartamentele cu patru camere (de la 979 de euro pe metru pătrat util la 984 de euro pe metru pătrat).

Braşov: 54.000 de euro, un apartament nou cu 2 camere
Şi în Braşov au avut loc majorări semnificative de preţ în primele două săptămâni ale anului. Aici, apartamentele noi s-au scumpit cu 4%, de la o valoare medie de 946 de euro pe metru pătrat util, la 982 de euro pe metru pătrat. În prezent, un apartament nou cu două camere, cu o suprafaţă utilă de 55 de metri pătraţi, este scos la vânzare cu un preţ mediu de 54.000 de euro.

Pe segmentul locuinţelor vechi, cele mai semnificative creşteri au avut loc la apartamentele cu patru camere. Acestea au înregistrat un avans de 6%, de la 775 de euro pe metru pătrat util, la 822 de euro pe metru pătrat. Totodată, garsonierele s-au scumpit cu 5% (de la 859 de euro pe metru pătrat util, la 899 euro pe metru pătrat), iar preţul locuinţelor cu trei camere s-a majorat cu 2% (de la 842 de euro pe metru pătrat util, la 860 de euro pe metru pătrat).

Constanţa: Locuinţele vechi cu două camere se scumpesc
Constanţa este cel de-al treilea oraş în care au avut loc şi scumpiri ale locuinţelor noi în primele săptămâni din 2011. Avansul înregistrat pe acest segment a fost de 4% faţă de luna decembrie a anului trecut. Un metru pătrat util într-o locuinţă nouă costă acum 968 de euro, faţă de 933 de euro.

În ceea ce priveşte blocurile construite înainte de 1989, în Constanţa au avut loc creşteri la apartamentele cu două şi trei camere. Preţul mediu pentru aceste categorii de locuinţe s-a majorat cu 4% (de la 910 euro pe metru pătrat util, la 948 euro pe metru pătrat) şi, respectiv, cu 1% (de la 913 euro pe metru pătrat util, la 922 euro pe metru pătrat).

Timişoara: Cele mai mari creşteri
Pe lista oraşelor care au înregistrat scumpiri doar la locuinţele vechi, Timişoara se situează pe primul loc. Dacă anul trecut oraşul de pe Bega a cunoscut cele mai mari ieftiniri la apartamente, primele săptămâni din 2011 au adus scumpiri la toate tipurile de apartamente vechi, cu excepţia celor cu patru camere. Garsonierele s-au scumpit cel mai mult, cu 8% (de la 875 de euro pe metru pătrat util, la 943 de euro pe metru pătrat). În acelaşi timp, preţurile locuinţelor cu două şi trei camere au cunoscut creşteri de 2%.

În Cluj-Napoca, garsonierele şi apartamentele vechi cu trei camere s-au scumpit cu 2% (de la 1.030 de euro pe metru pătrat util, la 1.048 de euro pe metru pătrat) şi, respectiv, 1% (de la 1.013 euro pe metru pătrat util, la 1.026 de euro pe metru pătrat).

În Iaşi, apartamentele vechi s-au scumpit cu 5% în primele două săptămâni ale anului. La jumătatea lunii ianuarie, valoarea medie a Indicelui imobiliare.ro a fost de 817 euro pe metru pătrat util, faţă de 781 de euro pe metru pătrat, în decembrie 2010.

Pentru aceia care visează la un apartament nou, încadrarea într-un buget redus, de maximum 60.000 de euro, poate fi o problemă. Există însă şi cumpărători care au găsit o soluţie: achiziţia unei locuinţe în afara Capitalei, în oraşul Popeşti Leordeni. Principala motivaţie din spatele acestei opţiuni este una de ordin strict financiar. Astfel, un apartament nou-construit în această localitate limitrofă poate costa cu până la 25% mai puţin decât o locuinţă amplasată la periferia Bucureştiului, spune Marius Negoiţă, administratorul agenţiei Nemar Real Estate Sud. Potrivit acestuia, anul trecut circa 95% dintre cumpărătorii de locuinţe noi din Popeşti Leordeni au fost tineri care au apelat la programul Prima Casă. O schimbare importantă ce a intervenit în profilul clienţilor constă în scăderea bugetului de achiziţii la valoarea de 45.000-50.000 de euro. De asemenea, precizează Negoiţă, cererea a mai scăzut faţă de 2009, dată fiind, pe de o parte, scoaterea din piaţă a unui segment de cumpărători – bugetarii, dar şi creditarea limitată de bănci, pe de altă parte.

Ieftiniri de 10% în 2010
În contextul acestei cereri mai reduse, preţurile apartamentelor noi din Popeşti Leordeni s-au diminuat anul trecut cu circa 10%. O marjă de scădere de maximum 10% estimează şi Eugenia Bădescu, consilier în cadrul agenţiei Premier Imobiliare. Aceasta apreciază că reducerea preţurilor locuinţelor nu este una foarte mare, ţinând cont de contextul economic actual. Ba, mai mult decât atât: reprezentanta Premier speră chiar, pentru acest an, la o stabilizare a preţurilor apartamentelor noi din Popeşti Leordeni, în contextul menţinerii unei cereri destul de puternice în raport cu oferta.

La rândul său, reprezentantul Nemar admite posibilitatea stabilizării preţurilor din oraş – cu singura condiţie ca situaţia economică a ţării să nu se mai înrăutăţească. „Contează foarte mult dacă programul Prima Casă va continua şi ce buget îi va fi alocat, acest program fiind la acest moment principalul motor al pieţei imobiliare”, subliniază Negoiţă. El precizează că există destui dezvoltatori care au în vedere retragerea din piaţă odată cu finalizarea proiectelor pe care le au în derulare, până în momentul în care vor avea certitudinea că o investiţie pe termen mediu şi lung în construcţia de locuinţe nu e sinonimă cu falimentul.

De ce să cumperi un apartament în afara Bucureştiului
În ceea ce priveşte tendinţa locuitorilor Capitalei de a „migra” spre localităţile limitrofe ale oraşului, Eugenia Bădescu crede că aceasta se va menţine cu siguranţă pe termen lung. Ea precizează că, pe lângă preţurile mai reduse, oraşul Popeşti Leordeni beneficiază şi de avantajul unui acces facil în Bucureşti. În plus, adaugă Negoiţă, această localitate este şi mult mai „aerisită” faţă de Capitală. Astfel, Planul Urbanistic General al oraşului limitează regimul de înălţime al construcţiilor la trei etaje şi prevede anumite distanţe între construcţii. Un alt avantaj al achiziţiei unei locuinţe în Popeşti Leordeni la ora actuală constă în faptul că dezvoltatorii acordă cumpărătorilor o serie de „bonificaţii”: locuri de parcare gratuite, apartamente semimobilate şi utilate etc.

Una dintre problemele din rezidenţialul autohton constă în numărul redus de locuinţe noi adaptate la nevoile reale ale românilor. Eduard Uzunov, preşedintele companiei imobiliare Regatta, spune că, faţă de acum doi ani, clienţii sunt acum mult mai precauţi, au început să apeleze la specialişti în construcţii atunci când achiziţionează un imobil şi verifică foarte atent rezistenţa clădirilor. Din acest punct de vedere, susţine el, o parte dintre cei interesaţi de achiziţia unei locuinţe la ora actuală au început să realizeze că locuinţele nu se mai pot ieftini foarte mult deoarece, în final, preţurile foarte mici sunt echivalentul unor construcţii ieftine, adică de proastă calitate. „Suntem prea săraci ca să ne cumpărăm lucruri ieftine – iată că dictonul se potriveşte foarte bine cu situaţia în care ne aflăm acum. Construcţiile ieftine implică reparaţii permanente şi riscuri mari”, subliniază preşedintele Regatta.

Uzunov precizează că, în rândul clienţilor companiei pe care o conduce, cele mai căutate proprietăţi sunt apartamentele noi care beneficiază de poziţii bune, dar şi imobilele cu arhitectură deosebită, case şi vile din perioada interbelică. Pe de altă parte, în centrul atenţiei investitorilor se află în continuare dezvoltatorii cu probleme de finanţare, pentru achiziţia unor pachete de apartamente la un preţ cât mai bun.

Puţine ansambluri noi, de dimensiuni mici
Dacă orientarea cumpărătorilor spre calitatea unei locuinţe devine tot mai pregnantă, oferta existentă la ora actuală nu este corespunzătoare acestei cereri. „Un lucru este cert: nevoia de case este din ce în ce mai mare – în ultimii doi ani construcţia de locuinţe a stagnat şi, în acelaşi timp, foarte mulţi cumpărători au aşteptat scăderi miraculoase de preţuri. Aceste aşteptări s-au dovedit nerealiste, iar acum cumpărătorii găsesc cu greu o locuinţă de calitate în oferta din ce în ce mai redusă”, subliniază Uzunov.

Chiar dacă un număr de ansambluri rezidenţiale au fost lansate în 2010, acestea nu sunt totuşi suficiente pentru a schimba „faţa” pieţei rezidenţiale. Cum se anunţă, din acest punct de vedere, anul ce tocmai a început? Potrivit lui Uzunov, dezvoltatorii îşi vor păstra atitudinea de precauţie şi în 2011. „Dacă ne raportăm la cererea care există în piaţă, putem afirma că oferta de proiecte rezidenţiale noi pentru 2011 va fi mică. În cea mai mare parte, vor fi imobile de dimensiuni reduse, cu un număr mic de unităţi locative sau complexuri rezidenţiale compuse din vile mici – cu suprafeţe de 150-250 de metri pătraţi construiţi”, estimează acesta.

Cumpără înainte de reluarea scumpirilor!
În acest context, preşedintele Regatta estimează pentru 2011 o stabilizare a preţurilor pentru toate segmentele pieţei. Prin urmare, recomandarea sa pentru cei interesaţi de o achiziţie este să acţioneze înainte de începerea unui nou trend ascendent. „Dacă cumperi într-o perioadă de creştere, cumperi în grabă, nu ai multe opţiuni, eşti forţat să iei decizia sub presiunea vânzătorilor care au doi-trei clienţi interesaţi de aceeaşi proprietate”, explică el. Pe de altă parte, sfatul adresat vânzătorilor este de a fi cât mai flexibili, cât mai deschişi la nevoile clientului şi la evoluţia pieţei.

La începutul anului trecut, proprietarii de locuinţe, vechi sau noi, sperau la o stabilizare sau chiar la uşoare creşteri de preţuri. Evoluţia pieţei rezidenţiale în lunile ce au urmat i-a determinat însă pe majoritatea dintre aceştia să se adapteze la situaţia actuală a pieţei, prin aplicarea unor reduceri succesive de preţ. Potrivit Indicelui naţional imobiliare.ro, la finalul anului 2010, preţurile apartamentelor au atins cel mai scăzut nivel nu doar din 2010, ci şi din ultimii trei ani, respectiv 1.033 euro pe metru pătrat. Faţă de aceeaşi lună a anului trecut, când Indicele imobiliare.ro indica o valoare de 1.228 euro pe metru pătrat, preţurile apartamentelor sunt în prezent cu 15,9% mai mici. Lunile în care locuinţele s-au ieftinit cel mai mult au avut cel mai mult la nivel naţional au fost octombrie (-3,1%), august (-3%) şi iunie (-2,8%). „2010 a fost un an în care preţurile apartamentelor au scăzut destul de mult, chiar şi cu 3% la intervale lunare. La nivel naţional, putem vorbi de o scădere de preţ medie lunară de 1,4%. În lipsa unor semnale concrete dinspre economia naţională, în primele luni ale acestui an nu ne aşteptăm la evoluţii spectaculoase ale preţurilor. În 2011, scăderile de preţ, acolo unde vor exista, vor fi mai puţin importante decât în ultimii doi ani”, spune Adrian Erimescu, directorul general imobiliare.ro.

Timişoara: depreciere mai moderată spre final de an
În topul celor mai mari scăderi de preţuri înregistrate anul trecut se situează Timişoara. Cu o valoare de 787 de euro pe metru pătrat util în decembrie 2010, Indicele imobiliare.ro indică un declin de 17,7% faţă de aceeaşi perioadă din 2009. În ultima lună a anului trecut, ritmul de scădere a fost sensibil mai moderat, situându-se la 0,4%. Apartamentele vechi chiar s-au scumpit uşor, cu 0,1%, până la 777 euro pe metru pătrat util, după 11 luni de scădere consecutivă. În acelaşi timp, preţul solicitat pentru apartamentele noi scoase la vânzare a scăzut cu 3%, până la 833 euro pe metru pătrat util.

Pe cel de-al doilea loc în clasamentul reducerilor de preţ se află Ploieştiul, cu o scădere de 17% înregistrată pe tot parcursul anului trecut. În prezent, apartamentele vechi şi noi din oraş sunt scoase la vânzare la un preţ mediu de 876 euro pe metru pătrat util. În luna decembrie, Indicele imobiliare.ro a înregistrat în Ploieşti cea mai mare scădere dintre marile oraşe ale ţării, respectiv, 4,9%.

Bucureştiul, pe locul 4 la scăderi
În Constanţa, apartamentele s-au ieftinit cu 12,8% pe tot parcursul anului trecut. La finalul lui decembrie, Indicele imobiliare.ro a ajuns la valoarea de 919 euro pe metru pătrat util. În această ultimă lună a anului, locuinţele noi s-au ieftinit cu 2,1%, până la 933 euro pe metru pătrat, iar cele vechi cu 0,8%, până la 915 euro pe metru pătrat.

La capitolul ieftiniri pe 2010, Bucureştiul se situează abia pe locul al patrulea în clasament. Astfel, preţurile solicitate de proprietari la finele anului trecut erau cu 12,2% mai mici decât în aceeaşi perioadă din 2009. în decembrie, apartamentele din Capitală s-au ieftinit cu 0,9%, ajungând la un nivel de 1.154 de euro pe metru pătrat. Locuinţele noi şi vechi au înregistrat o scădere de 1,3% şi, respectiv, 1,2%.

În Braşov, preţurile cerute de proprietari au scăzut cu 8,4% pe parcursul anului trecut. În ultima lună din 2010, declinul înregistrat a fost de 0,8%, până la un nivel de 870 de euro pe metru pătrat util. Preţul apartamentelor din ansamblurile rezidenţiale noi a urcat la finalul anului cu 2,5%, în vreme ce locuinţele din blocurile vechi s-au ieftinit cu 0,9%.

Locuinţele noi din Iaşi s-au scumpit
În Iaşi, preţurile solicitate de proprietari au scăzut cu 7,4% în 2010. În luna decembrie, Indicele imobiliare.ro a atins o valoare medie de 858 euro pe metru pătrat util pentru apartamentele noi şi vechi, în scădere cu 4% faţă de luna precedentă. Locuinţele din ansamblurile rezidenţiale s-au scumpit cu 3,7% la final de an, iar cele din blocurile vechi s-au ieftinit cu 4,6%.

Pe ultimul loc în topul reducerilor pe 2010 se situează oraşul Cluj-Napoca, cu un declin de 5,1%. În ultima lună a anului trecut, preţurile apartamentelor au crescut cu 0,3%, până la o valoare medie de 993 euro pe metru pătrat util. Pe un trend crescător s-au situat doar apartamentele vechi, care au luat un avans de 1,9% în decembrie. Pe de altă parte însă, locuinţele noi s-au ieftinit cu 4,9%.

Cum a evoluat piaţa imobiliară în 2010, din punctul de vedere al volumului de tranzacţii încheiate? Care au fost cele mai căutate proprietăţi?

Cele mai multe tranzacţii s-au făcut prin programul Prima Casă. Chiar dacă valoarea medie de cumpărare prin acest program guvernamental a scăzut la aproximativ 40.000 euro, cei care şi-au dorit o achiziţie rezidenţială la cele mai bune dobânzi bancare au ales să cumpere prin acest program. La terenuri, tranzacţiile au fost extrem de puţine şi s-au limitat la cele făcute de retaileri care au găsit oportunităţi de extindere a reţelei, mai ales în provincie. Pe segmentul comercial, volumul tranzacţiilor în 2010 a fost mai mic decât în anii precedenţi, deoarece investitorii caută exclusiv oportunităţi în zone cât mai bune şi, preferabil, de la vânzători aflaţi într-o criză financiară profundă. Cele mai multe tranzacţii s-au făcut la închiriere, nu prin vânzare-cumpărare.

Cum s-a schimbat comportamentul de achiziţie al românului în ultimii doi ani?

Există o diferenţă majoră în mentalitatea românilor care mai sunt interesaţi de achiziţii în domeniul imobiliar. Majoritatea au înţeles însemnătatea amplasamentului în imobiliare şi sunt extrem de atenţi în analizele pe care le fac premergător unei achiziţii. Indiferent despre ce segment din imobiliare vorbim, comportamentul este acelaşi. Cel mai mult se caută oportunităţile de investiţie care produc cash-flow imediat. Cumpărătorii înţeleg şi acceptă riscul din imobiliare, cu condiţia să aibă de pe urma unei investiţii un venit cel puţin dublu faţă de dobânda bancară lunară, pentru aceeaşi sumă de bani.

Care vor fi cele mai căutate locuinţe de către consumatorii finali anul viitor? Dar de către investitori?

Tranzacţiile de strictă necesitate cu locuinţe, fie că vorbim de închiriere sau cumpărare, vor fi în continuare cele care vor susţine “pulsul” pieţei imobiliare până la ieşirea din recesiunea economică naţională. În rest, “rechinii imobiliari”, mai mari sau mai mici, vânează permanent oportunităţi şi cumpără numai când găsesc imobile cu potenţial cert, imediat sau la super-preţ.

Credeţi că în 2011 vor mai apărea pe piaţă noi proiecte rezidenţiale?

Cunosc câteva proiecte rezidenţiale la stadiul de planşetă. Personal, nu cred că dezvoltatorii au şanse să vândă înainte de a finaliza construcţia cel puţin 90%. Există câteva experienţe nefericite, în urma cărora câţiva dezvoltatori au dat faliment şi nu au terminat imobilele promise cumpărătorilor, care au creat o stare generală de neîncredere pentru acest tip de produse imobiliare. În privinţa noilor dezvoltări imobiliare, principiul de bază pe care se va lucra va fi legat strict de rapoartele cerere-ofertă şi calitate-preţ. Este exclus să se lucreze pe stoc sau să apară investitori dornici să facă noi experienţe imobiliare.

Vor ieşi românii din starea de expectativă anul viitor, în opinia dumneavoastră?

Sunt doi factori esenţiali care pot schimba starea de expectativă în imobiliare: repornirea economiei şi deblocarea creditării. Pentru a regăsi încrederea în acest domeniu trebuie să trecem de recesiunea economică şi să crească consumul individual. Imobiliarele merg în general ca economia unei ţări. Românii vor avea din nou apetit pentru investiţii în domeniul imobiliar de îndată ce-şi vor schimba percepţia pesimistă despre economia şi viitorul ţării în care trăiesc.

Ce recomandare aţi face celor care îşi doresc sau au nevoie de o locuinţă în această perioadă? Dar celor care vor să vândă?

Proprietarilor care au un imobil la vânzare le recomand un singur lucru: dacă au un client serios şi o ofertă decentă, să vândă! Nu se ştie când va veni al doilea potenţial cumpărător – dacă va veni – şi cât va oferi pe acelaşi imobil. Cumpărătorilor le recomand înţelepciune! Să analizeze cât mai multe oportunităţi din zona lor de interes, dar dacă găsesc un imobil care întruneşte majoritatea cerinţelor lor, nu greşesc dacă investesc în viitorul apropiat.