Anul 2011 nu a adus schimbări semnificative pe piaţa bucureşteană a locuinţelor noi, vânzările înregistrând în continuare un ritm lent, în ciuda tendinţei de stabilizare a preţurilor. Potrivit celui mai recent raport de piaţă realizat de către compania de consultanţă Jones Lang LaSalle (JLL) în colaborare cu REAS, pe parcursul anului trecut aproximativ două treimi dintre unităţile locative noi finalizate au rămas nevândute. „Este evident că asemenea rezultate exercită o presiune financiară asupra dezvoltatorilor de spaţii rezidenţiale”, notează autorii raportului. Conform datelor REAS, în 2011 au fost declarate de către dezvoltatori, ca fiind finalizate, peste 8.000 de proprietăţi rezidenţiale.

Dobânzile pentru creditele ipotecare sunt încă mari
Ce anume a împiedicat şi anul trecut revenirea pieţei locuinţelor noi? Reprezentanţii companiilor de consultanţă precizează că, în ciuda trendului descrescător al dobânzilor din ultimele luni, dobânda efectivă la care se contractează creditele ipotecare rămâne, în continuare, prea mare pentru potenţialii cumpărători de pe segmentul rezidenţial. „Având în vedere înăsprirea condiţiilor de creditare, incertitudinea de pe piaţa forţei de muncă, precum şi riscurile asociate volatilităţii ratei de schimb în cazul împrumuturilor contractate în moneda euro, numărul familiilor care pot accesa un credit ipotecar a scăzut, fapt ce a avut un impact negativ asupra pieţei spaţiilor rezidenţiale”, explică aceştia.

O revigorare vizibilă a pieţei, abia în 2013
La modul general, pespectivele segmentului rezidenţial nou din Bucureşti sunt unele pozitive – cererea este una solidă, iar rata de saturaţie este una redusă. Cu toate acestea, evoluţia macro-economică din ultimele luni este cea care împiedică o revenire mai rapidă a pieţei rezidenţiale. „O creştere economică limitată în 2012, incertitudinea economică din întreaga zonă a Uniunii Europene şi condiţii de finanţare mai dificile nu ne permit să previzionăm o revenire a pieţei rezidenţiale. Într-un scenariu mai optimist, consultanţii REAS se aşteaptă ca cererea pentru spaţii rezidenţiale să rămână stabilă chiar să cunoască o uşoară creştere în 2012, în timp ce o revenire mai puternică este previzionată pentru anul 2013”, conchid autorii raportului.

Citeşte şi Se poate mişca piaţa şi fără Prima Casă? Reţeta unui dezvoltator care a vândut 90 de locuinţe “de boom” în 2011

Reprezentanţii AFI Europe (compania dezvoltatoare a AFI Palace Cotroceni) a anunţat semnarea unui contract de finanţare în valoare de 13,4 milioane de euro cu UniCredit Bank Austria. Creditul va fi folosit pentru dezvoltarea primei clădiri de birouri din cadrul AFI Business Park Cotroceni, a cărei construcţie a început în vara acestui an. „Tranzacţia confirmă colaborarea fructuoasă şi de lungă durată pe care o avem cu AFI Group, colaborare ce va continua şi pe viitor. Vedem în AFI Europe un partener de încredere. Suntem convinşi că proiectul de birouri va fi unul de succes şi vom avea din nou ocazia de a coopera în ceea ce priveşte finanţarea următoarelor etape din dezvoltarea AFI Business Park Cotroceni din Bucureşti”, subliniază Anton Hoeller, director al departamentului International Real Estate Finance din cadrul UniCredit Bank Austria.

Amplasat chiar lângă centrul comercial AFI Palace Cotroceni, complexul de birouri Afi Business Park Cotroceni va fi compus din cinci clădiri de clasa A, ce vor însuma o suprafaţă închiriabilă de 70.000 de metri pătraţi. Primul corp va dispune de un spaţiu destinat închirierii de aproximativ 11.000 de metri pătraţi, distribuit pe zece etaje.

Compania finlandeză Ruukki (parte a corporaţiei Rautaruukki) a înregistrat anul trecut o creştere a vânzărilor de 25% la nivelul Europei Centrale şi de Est (ECE), de la 290 milioane de euro în 2010 la 363 milioane de euro. Spre comparaţie, la nivel global, avansul s-a situat la doar 16%, până la 2,79 miliarde de euro. România este una dintre ţările cu cele mai mari capacităţi de producţie din regiune pentru Ruukki Constructions (divizia de componente pentru construcţii metalice şi acoperişuri a Ruukki). Astfel, fabrica locală din Bolintin Deal – cea mai mare unitate de producţie pe acest segment din afara Finlandei – este principalul furnizor de produse pentru pieţele din Europa Centrală şi de Est. De asemenea, managementul acestei divizii din opt ţări din ECE este asigurat de românul Marian Pîrvu (foto). „Anul trecut Ruukki a reuşit să fie implicată în cele mai importante proiecte dezvoltate în Europa Centrală şi de Est. Fabrica din România a livrat produse pentru lucrări de mare anvergură în această regiune. În România compania a livrat componente metalice pentru proiecte extrem de diverse, de la spaţii frigorifice până la stadioane”, spune Marian Pîrvu, business manager al grupului pentru România, Bulgaria, Serbia, Croaţia, Slovenia, Ungaria, Cehia şi Slovacia. Pentru anul acesta, conducerea companiei mizează pe o creştere a vânzărilor nete de 5%. Reprezentanţii Ruukki în ţara noastră se aşteaptă însă la un avans de cel puţin 10%.

Deşi în a doua parte a anului trecut fondurile de investiţii interesate de piaţa locală s-au retras în expectativă din cauza contextul economic global, este de aşteptat ca acestea să încheie câteva tranzacţii de mari dimensiuni în 2012, se arată într-un raport realizat de compania de consultanţă Jones Lang LaSalle (JLL). „Procesul de încheiere a unei tranzacţii continuă să fie unul îndelungat, însă ne aşteptăm ca activitatea investiţională să depăşească nivelul înregistrat în 2011”, notează autorii studiului. Pe măsură ce finanţările în imobiliare vor continua să fie acordate într-un mod extrem de selectiv şi vor trebui să suporte şi mai multe restricţii în următoarele luni, este de aşteptat ca cele mai tranzacţionate să fie fie clădirile de birouri de clasa A din zone foarte căutate, fie centrele comerciale dominante.

Potrivit datelor JLL, pe tot parcursul anului trecut au fost încheiate tranzacţii imobiliare instituţionale în valoare de aproximativ 400 de milioane de euro. Printre factorii ce pot susţine creşterea acestui volum în 2012 se numără stabilitatea macroeconomică a României, cererea puternică de spaţii de birouri, precum şi sustenabilitatea chiriilor pe termen lung. De asemenea, este de aşteptat ca anul acesta să apară pe piaţă câteva proiecte imobiliare de clasa A ca urmare a problemelor financiare întâmpinate de proprietarii care au contractat împrumuturi în perioada de boom a pieţei.

Citeşte şi 2012 începe în forţă: un fond de investiţii cumpără o clădire de birouri “verde” în afara Bucureştiului

Sezonul rece 2011-2012 a fost marcat de eliminarea subvenţiilor la încălzire acordate populaţiei de către Guvern, fapt ce a dus la scumpirea energiei termice plătite de către populaţie la nivel naţional. Potrivit calculelor companiei Ariston Thermo (producător şi furnizor internaţional de echipamente de încălzire şi producere de apă caldă menajeră), cea mai mare scumpire a gigacaloriei, de circa 100%, a avut loc în Piatra-Neamţ, unde preţul a ajuns de la 118,5 la 238,3 lei/gigacalorie).

Oraşul din nord-estul ţării este urmat de Constanţa, unde energia termică facturată populaţiei s-a majorat cu 99%, de la 170 la 338 lei/gigacalorie. Pe următoarele locuri se situează Focşaniul (cu o majorare de 48%, de la 270 la 400 lei/gigacalorie), dar şi oraşul Târgovişte (un plus tot de 48% – de la 290 la 430 lei/gigacalorie). Nu în ultimul rând, locul al cincilea în topul scumpirilor este ocupat de Bucureşti, unde energia termică facturată populaţiei s-a scumpit cu 37% – de la 124 la 169,9 lei/gigacalorie. La polul opus se situează Clujul, locuitorii acestui oraş având de plătit în această iarnă acelaşi preţ ca şi în 2010-2011 pentru energia termică, respectiv 165 de lei/gigacalorie, datorită faptului că Primăria locală va acoperi subvenţia achitată până acum de către Guvern.

600 milioane de lei, subvenţia suportată de către Primăria Bucureşti
De menţionat este că preţul gigacaloriei facturat pentru populaţie nu reprezintă costul real al energiei termice, care este sensibil mai ridicat. Astfel, o diferenţă semnificativă din preţul real este suportată încă de către primăriile locale, în funcţie de posibilităţile acestora, chiar dacă Guvernul a renunţat la subvenţiile acordate până acum. În Bucureşti, spre exemplu, preţul real al gigacaloriei (costul de de producţie, transport şi distribuţie) se ridică la 320 de lei (cu TVA inclusă). „Diferenţa dintre 320 lei/gigacalorie şi 169,88 lei/gigacalorie va fi suportată integral din bugetul municipiului Bucureşti şi reprezintă un efort de aproximativ 600 milioane de lei, pentru perioada noiembrie 2011-martie 2012 (inclusiv). Bugetul Municipiului Bucureşti se va modela în aşa fel, încât să se suporte integral aceste sume”, spun reprezentanţii Primăriei Municipiului Bucureşti (PMB). În Piteşti, pe de altă parte, preţul facturat populaţiei pentru o gigacalorie este de 245 de lei, faţă de costul real al acesteia, de 385 de lei. Astfel, valoarea totală a subvenţiilor ce vor fi suportate de către Primăria Piteşti în această iarnă se va ridica la valoarea de 27 de milioane de lei.

În 2011, piaţa microcentralelor s-a menţinut la nivelul din 2010
Pentru anul trecut, jucătorii de pe piaţa autohtonă a centralelor termice de apartament mizau pe o creştere semnificativă a vânzărilor, în contextul eliminării subvenţiilor la încălzire suportate de către Guvern. Totuşi, acest segment s-a menţinut în limita vânzărilor de circa 135.000 de unităţi atins şi în 2010. Nu au fost înregistrate modificări semnificative nici ca valoare, vânzările menţinându-se la un nivel de circa 75 de milioane de euro, chiar dacă preţurile medii ale acestui tip de produse au consemnat o scădere de circa 2%. “În ciuda faptului că iniţial estimam o creştere mare a pieţei locale de profil, anunţul tardiv al Guvernului privind eliminarea subvenţiilor centrale la încălzire a făcut imposibilă debranşarea de la sistemul centralizat de încălzire pentru familiile care şi-ar fi dorit acest lucru”, subliniază Cătălin Drăguleanu, director de vânzări al Ariston Thermo România. Acesta este de părere că situaţia economică locală şi scăderea nivelului de trai au plasat achiziţionarea unui sistem independent de încălzire şi instalarea acestuia la capătul listei de opţiuni pentru foarte multe familii din România.

Creştere în 2012, dar marcată de incertitudini
Şi pentru 2012, reprezentanţii companiei mizează pe un curs ascendent al vânzărilor. “În ceea ce priveşte evoluţia pieţei în acest an, mizăm pe o creştere a cererii. Cu toate acestea, în contextul anului electoral şi al unei incertitudini privind evoluţia preţului gigacaloriei, nu putem face o estimare clară”, adaugă Drăguleanu. El preconizează că cele mai mari achiziţii de centrale termice vor fi efectuate în acest an în zonele geografice în care CET-urile au probleme majore în ceea ce priveşte livrabilitatea agentului termic, dar şi în cele în care preţul gigacaloriei va fi foarte ridicat.

Citeşte şi A venit sezonul majorărilor la întreţinere. Cum poţi face economii?

Anul ce tocmai a început se anunţă a fi unul ceva mai bun decât cel precedent pentru jucătorii din construcţii. „Pentru 2012, după trei ani de scăderi consecutive, estimăm un avans uşor al pieţei de materiale chimice pentru construcţii, cu 5%, în condiţiile anunţurilor privind demararea unor mari proiecte de infrastructură”, spune Ileana Nicolae (foto), director general al Sika România. Potrivit estimărilor acesteia, acest segment al pieţei de profil s-a situat în 2011 la o valoare de circa 900 de milioane de euro, în condiţiile unui declin de 5% faţă de anul precedent. Pe de altă parte, în 2010 sectorul materialelor chimice pentru construcţii s-a contractat cu 15%, până la 950 de milioane de euro, în contextul în care, în 2009, atinsese o valoare de 1,1 miliarde de euro.

Vânzări în creştere pe o piaţă în scădere
În 2011 Sika România a înregistrat o cifră de afaceri de 18 milioane de euro, în creştere cu 17% faţă de nivelul de 15,4 milioane de euro atins în 2010. Pentru următorii trei ani, reprezentanţii companiei mizează pe creşteri anuale de 5% la capitolul vânzări. De asemenea, conducerea Sika România are în plan să investească aproximativ un milion de euro până în 2015, în condiţiile în care, în cei zece ani de activitate pe piaţa locală, fondurile folosite în acest scop s-au ridicat la circa 2,5 milioane de euro. „Investiţiile previzionate pentru următoarea perioadă se vor îndrepta către modernizarea laboratoarelor de cercetare şi dezvoltare, construirea unui centru de competenţe în materiale de construcţii ce va cuprinde un laborator de betoane şi mortare şi unul pentru testarea adezivilor, dar şi către construirea unei staţii de epurare”, subliniază Ileana Nicolae.

În ciuda condiţiilor economice dificile, băncile se arată încă mai mult sau mai puţin reticente faţă de perspectiva de scoatere la licitaţie a activelor imobiliare neperformante de mari dimensiuni. Chiar dacă o serie de proiecte imobiliare – îndeosebi rezidenţiale – au intrat în insolvenţă în ultimul an, nu se poate vorbi încă de o acţiune “concertată” a instituţiilor financiare. Potrivit estimărilor companiei de consultanţă DTZ Echinox, anul ce tocmai a început ar putea face diferenţa la acest capitol. Reprezentanţii companiei estimează că în 2012 volumul achiziţiilor de proiecte imobiliare ar putea ajunge la circa 550 milioane de euro, din care mai bine de jumătate – 300 de milioane de euro, mai exact – ar putea fi reprezentate de lichidarea de către bănci a garanţiilor imobiliare pentru creditele neperformante pe care le au în portofoliu.

Efect de domino pe rezidenţial
Pe segmentul rezidenţial, scoaterea masivă pe piaţă a proiectelor cu probleme financiare ar echivala cu atingerea unei marje substanţiale de scădere a preţurilor locuinţelor – întâi pe segmentul rezidenţial nou, dar şi pe cel vechi, în mod indirect. În condiţiile în care, în ultimul an, economia autohtonă s-a stabilizat mai mult sau mai puţin, în momentul de faţă nu există o presiune economică suficient de puternică pentru a duce la un val de ieftiniri substanţiale, este de părere Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei More Real Estate Services. În opinia sa, un asemenea scenariu depinde de alegerea băncilor. Cu alte cuvinte, când instituţiile financiare vor decide să îşi „cureţe” portofoliul de creditele neperformante pe care le au, pe piaţă va exista un adevărat „boom” de astfel de proprietăţi, iar preţurile locuinţelor noi vor scădea chiar şi cu 30-50%. Omul de afaceri grec nu este însă sigur că băncile vor alege o asemenea opţiune „universală” deocamdată, pentru că asta ar însemna să accepte să piardă o parte importantă din finanţările acordate. Cu toate acestea, anul acesta vor exista mai multe proiecte executate silit comparativ cu 2011, estimează Papageorgiadis.

Fondul sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI) a achiziţionat parcul de afaceri City Business Centre (CBC) din Timişoara, prin preluarea de la omul de afaceri Ovidiu Şandor a pachetelor majoritare de acţiuni la firmele ModaTim Investment S.A. şi ModaTim Properties S.A. Proiectul de birouri este cunoscut prin faptul că se numără printre puţinele clădiri „eco” din România la ora actuală, primind titlul de Green Building of the Year din partea Romanian Green Building Council în anul 2010. „În ciuda condiţiilor economice dificile, succesul de necontestat al acestui complex de birouri premiat a atras mai multe oferte de la jucători internaţionali importanţi în ultimii trei-patru ani. Ca o primă tranzacţie instituţională semnificativă pe piaţa de birouri din afara Bucureştiului, vânzarea CBC este de o importanţă deosebită pentru această piaţă în evoluţie, demonstrând existenţa în continuare a cererii investitorilor pentru proiecte regionale, cu condiţia ca acestea să fie cu adevărat prime şi dominante”, spune Troy Javaher, managing director al Jones Lang LaSalle în România.

Ultimele două clădiri, gata până în 2013
Omul de afaceri timişorean Ovidiu Şandor, iniţiatorul investiţiei din centrul Timişoarei, va continua să asigure, până în 2015, administrarea întregului proiect şi se va ocupa şi de dezvoltarea corpurilor D şi E, a căror livrare este prevăzută pentru iunie 2012, respectiv finalul lui 2013. „Implicarea unui fond de investiţii de talia NEPI constituie o garanţie pentru administrarea şi evoluţia proiectului şi reprezintă, totodată, un angajament pe termen lung pe care ni-l asumăm faţă de chiriaşii noştri”, precizează Ovidiu Şandor.

City Business Centre Timişoara este un complex de birouri clasa A, situat în zona centrală a oraşului, ce va include cinci corpuri cu o suprafaţă totală de 43.000 de metri pătraţi închiriabili. În prezent, sunt date în folosinţă clădirile A, B şi C, ce însumează un total de 25.000 de metri pătraţi închiriabili şi au o rată de ocupare de peste 90%. În 2010, City Business Centre Timişoara a fost desemnat Green Building of the Year de către Romanian Green Building Council şi Office Development of the Year de către EuropeProperty.com.

Citeşte şi Până în 2020, va trebui ca toate clădirile noi să fie “verzi”. Costă sau nu mai mult să construieşti eco?

În prima lună din 2012, preţul mediu cerut la nivel naţional pentru apartamentele vechi şi noi a cunoscut o uşoară creştere faţă de decembrie 2011, pe fondul unui interes mai crescut al potenţialilor cumpărători. Astfel, valoarea Indicelui imobiliare.ro pentru ianuarie a ajuns la valoarea de 999 de euro pe metru pătrat util, cu 0,8% mai mult decât pragul de 991 de euro atins în decembrie 2011. “Luna ianuarie a adus multă mişcare pe sectorul rezidenţial în majoritatea oraşelor analizate. Cele mai mari creşteri au fost înregistrate în Braşov şi Ploieşti, +0,8%, în timp ce în Cluj a fost atinsă cea mai mare scădere. Creşterea interesului cumpărătorilor s-a manifestat şi în evoluţia principalilor indicatori ai portalului, atât în ceea ce priveşte traficul, căutările online înregistrând un record în ianuarie, dar şi ca număr de contacte”, subliniază Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile apartamentelor sunt în prezent cu 3,1% mai mici (faţă de valoarea de 1.031 de euro pe metru pătrat util).

Braşovul, în topul scumpirilor
În ultimele treizeci şi una de zile, preţurile apartamentelor vechi şi noi din Braşov s-au majorat cu 0,8% faţă de luna decembrie, ajungând la o valoare de 866 de euro pe metru pătrat util. În comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut, preţul mediu actual este cu 1,7% mai mic. În luna ianuarie, locuinţele din ansamblurile rezidenţiale braşovene s-au ieftinit cu 2,2%, de la 896 de euro până la 876 de euro pe metru pătrat util – valoare cu 9,3% mai mică faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Pe de altă parte, apartamentele vechi au ajuns la o medie a preţului cerut de 865 de euro pe metru pătrat util, cu 1,2% mai mult decât în decembrie.

Tot cu 0,8% s-au apreciat în ultima lună şi apartamentele din Ploieşti, acestea ajungând la un preţ mediu cerut de 878 de euro pe metru pătrat util. Valoarea actuală a locuinţelor din oraş se situează la un nivel relativ similar cu cea din ianuarie 2011.

În Timişoara, preţurile apartamentelor s-au apreciat în prima lună din 2012 cu 0,4%. Acestea au ajuns la o medie de 813 euro pe metru pătrat util, cu 1,8% mai mult decât în ianuarie 2011. În ultimele treizeci şi una de zile, apartamentele noi din oraş s-au ieftinit cu 2%, chiar dacă, pe tot parcursul anului trecut, acestea au urcat cu 7,8%. pe de altă parte, preţul cerut de proprietari şi intermediari pentru un metru pătrat de suprafaţă utilă în cazul apartamentelor vechi a ajuns la 803 euro, cu 1% mai mult decât la finalul lui 2011, respectiv cu 0,5% mai mult decât în urmă cu douăsprezece luni.

Capitala, pe lista ieftinirilor
Pe primul loc în topul celor mai mari ieftiniri din prima lună a anului se situează Clujul, cu o marjă de scădere de 0,8% a preţurilor apartamentelor vechi şi noi. Astfel, în prima lună a anului Indicele imobiliare.ro pentru acest oraş a ajuns la 940 de euro pe metru pătrat util – cu 4,6% mai puţin decât în urmă cu 12 luni. Scăderea de preţ a fost accentuată pe segmentul nou, unde preţul a suferit o contracţie de 2% în ultimele treizeci de zile, până la o medie de 887 de euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, preţul apartamentelor vechi a stagnat în ianuarie, creşterea cu 0,1%, până la 981 de euro pe metru pătrat util, nefiind semnificativă.

În Bucureşti, valoarea Indicelui imobiliare.ro se ridică la 1.172 de euro pe metru pătrat util. Preţul mediu cerut pentru apartamentele noi din Bucureşti a ajuns în luna ianuarie la valoarea de 1.366 de euro pe metru pătrat util, în scădere cu 0,8% faţă de luna decembrie 2011, dar în creştere cu 2,9% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Tot cu 0,8% s-au ieftinit şi locuinţele din blocurile vechi – acestea au ajuns la o valoare de 1.084 de euro pe metru pătrat util, cu 0,4% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a anului trecut.

În Constanţa, valoarea Indicelui imobiliare.ro a scăzut cu 0,4% în prima lună din an. Apartamentele noi s-au ieftinit cu 0,2%, de la 946 până la 944 de euro pe metru pătrat util. Tendinţa s-a manifestat mai accentuat în cazul apartamentelor vechi, al căror preţ mediu a înregistrat un declin de 0,4%, până la valoarea de 918 euro pe metru pătrat util. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile solicitate pentru apartamentele din Constanţa sunt, în medie, cu doar 2% mai mici.

Pe parcursul anului trecut, piaţa închirierilor de birouri din Capitală a trecut printr-o perioadă de stabilitate. Potrivit celui mai recent raport de piaţă realizat de către Colliers International, chiriile pe acest segment nu au suferit modificări majore în 2011, chiar dacă preţurile efective au înregistrat evoluţii diferite în funcţie de fiecare zonă în parte, dar şi de clădiri. „Majoritatea proprietarilor au arătat flexibilitate, oferind stimulente precum luni gratuite de chirie sau alte stimulente de ordin financiar, pentru a creşte gradul de ocupare”, notează reprezentanţii Colliers.

Centrul şi sudul, capul şi coada clasamentului
Potrivit datelor companiei, cea mai scumpă zonă pentru închirierea de birouri în momentul de faţă este centrul Bucureştiului (CBD – Central Business District). Aici, preţurile cerute variază între 16 şi 20 de euro pe metru pătrat pe lună. Pe locul al doilea se situează zona Floreasca, cu valori de 14-17 euro pe metru pătrat pe lună, urmată fiind de piaţa Presei, unde tarifele cerute de proprietari se ridică la 16 euro pe metru pătrat pe lună. Pe locul al patrulea se clasează clădirile office din Băneasa, unde chiriile se încadrează între 13 şi 16 euro pe metru pătrat pe lună. În zona de est, valorile se ridică la 10-14 euro, în timp ce, în zonele Dimitrie-Pompeiu (Pipera) şi vest acestea ajung la 10-13 euro pe metru pătrat pe lună. Pe ultimul loc din punctul de vedere al chiriilor solicitate se situează zona de sud a Bucureştiului, unde chiriile pentru clădirile de birouri ajung la o medie de 12 euro pe metru pătrat pe lună.

Preînchirierile, din nou pe val
Anul trecut, pe piaţa office din Capitală au fost închiriaţi aproximativ 220.000 de metri pătraţi, din care aproximativ 20% au fost reînnoiri sau renegocieri ale unor contracte deja existente. Echipa de închirieri birouri a Colliers International a intermediat în 2011 tranzacţii de peste 55.000 de metri pătraţi de spaţii în clădiri de clasa A. Reprezentanţii companiei estimează că, în anul ce tocmai a început, cererea va fi determinată în continuare de procesele de optimizare a spaţiilor. Cum unele dintre contractele de închiriere existente se vor apropia de finalizare, chiriaşii vor trebui să îşi caute un nou spaţiu pentru a-şi desfăşura activitatea. „Lipsa spaţiilor mari, de peste 3.000 de metri pătraţi, va conduce implicit la reluarea preînchirierilor. De aceea, cererea se va situa probabil la o valoare similară cu cea din anul 2011 sau va creşte nesemnificativ”, arată specialiştii Colliers. Aceştia estimează că, din totalul de 170.000 de metri pătraţi de spaţii office ce urmează să fie livrate în Capitală în următorii doi ani, aproximativ 65.000 vor face obiectul unor preînchirieri.

Începând de ieri, a intrat în vigoare noul regulament de creditare impus de Banca Naţională Română (BNR). Chiar dacă unele bănci au întârziat în a le pune în aplicare, este doar o chestiune de timp până când acestea se vor alinia la noile norme. Pe piaţa imobiliară, principala schimbare constă în majorarea avansurilor solicitate pentru acordarea de credite ipotecare.

Astfel, pentru creditele în euro, suma minimă necesară pe care ar trebui să o deţină un solicitant care obţine venituri în moneda naţională s-ar ridica la 25% din valoarea imobilului ce urmează a fi achiziţionat. Spre comparaţie, până acum, un avans maxim solicitat de către bănci în cazul unui astfel de împrumut se ridica la doar 20%. Pentru creditele în alte valute decât euro, avansul minim se va ridica la 40% din valoarea proprietăţii. Avantajate sunt persoanele care obţin salarii în euro sau în alte valute (sau indexate la cursul de schimb al respectivelor valute) – acestea vor putea accesa credite în monezile respective cu un avans de doar 20%.

Măsurile aplicate de către BNR sunt menite să încurajeze împrumuturile în moneda naţională. Astfel, pentru creditele în lei, avansul minim solicitat se ridică la doar 15%. Cele mai avantajoase rămân însă, de departe, împrumuturile ipotecare Prima Casă. Astfel, aplicanţii la programul guvernamental vor putea accesa în continuare credite pentru locuinţe dispunând de doar 5% din valoarea imobilului.

Cum vor afecta aceste restricţii piaţa achiziţiilor de locuinţe prin credite ipotecare? Mai întâi de toate, ar fi extrem de utilă o privire aruncată asupra structurii acestei pieţe. Potrivit datelor BNR, la finele lunii decembrie a anului trecut, soldul creditelor pentru locuinţe acordate de către bănci ajunsese la o valoare de 7,75 de miliarde de euro, în creştere cu aproximativ 975 de milioane de euro faţă de aceeaşi perioadă din 2010 (când soldul creditelor se ridica la circa 6,775 de miliarde de euro). Cu alte cuvinte, pe parcursul lui 2011, românii au contractat credite pentru locuinţe în valoare de aproximativ un miliard de euro. Interesant este că, în perioada menţionată, soldul creditelor în lei a scăzut – chiar dacă într-o măsură infimă, cu circa 18 milioane de euro -, în vreme ce valoarea împrumuturilor în euro s-a majorat substanţial, cu peste un miliard de euro. Cu alte cuvinte, comportamentul financiar al românilor merge în evident contrasens cu direcţia dată de BNR, prin stimularea împrumuturilor în lei.

Statisticile privitoare la programul Prima Casă arată că, anul trecut, o proporţie covârşitoare din volumul noilor credite pentru locuinţe au fost (co)garantate de către stat. Potrivit datelor furnizate www.imobiliare.ro de către Fondul naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), pe tot parcursul anului trecut au fost acordate circa 20.000 de credite prin intermediul Prima Casă, cu o valoare totală a garanţiilor de circa 750 milioane de euro.

Impact limitat asupra segmentului mediu

În acest context, dat fiind faptul că cele mai multe credite ipotecare sunt acordate prin intermediul Prima Casă, Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult, crede că efectul noului regulament asupra pieţei creditelor ipotecare per ansamblu va fi unul restrâns, în vreme ce achiziţiile prin programul guvernamental nu vor fi afectate. Că segmentul locuinţelor cu preţuri medii nu va resimţi puternic impactul noilor măsuri este de părere şi Dan Ion Stoian, manager Finanţări Investiţii Imobiliare în cadrul Centrului de Investiţii Imobiliare Bucureşti al BCR. Acesta îşi motivează părerea prin acelaşi argument, respectiv că, pe segmentul creditelor pentru locuinţe, cele mai multe achiziţii au loc cu ajutorul programului guvernamental.

Celelalte ipotecare pot resimţi scăderi semnificative

Altfel stau însă lucrurile când vine vorba de creditele ipotecare din portofoliul propriu al băncilor, altele decât cele garantate de către stat. Dan Ion Stoian anticipează că, pe acest segment, va avea loc o scădere drastică a împrumuturilor, ce ar putea ajunge şi la jumătate din valoarea actuală. În categoria „celorlalte ipotecare” se încadrează, de regulă, împrumuturile cu valori mai mari, pentru că segmentul mediu se concentrează în acest moment pe bugetul impus de programul guvernamental.

Pe de altă parte, Iulian Niculae este de părere că nici chiar pe acest din urmă segment efectele restricţiilor BNR nu vor fi unele covârşitoare. Asta pentru că, motivează el, o bună parte dintre cumpărătorii care accesează alt tip de credite ipotecare au de obicei o sumă importantă de bani la dispoziţie (sunt de obicei clienţi care vor să-şi facă un upgrade de locuinţă şi au vândut deja o proprietate), nefiind deci foarte afectaţi de majorarea avansului minim. În plus, precizează el, în perioada aceasta, cei mai mulţi cumpărători încearcă să evite contractarea unor credite foarte mari de la bănci, încercând pe cât posibil să-şi „rotunjească” bugetele din surse proprii.

În opinia lui Niculae, cei mai afectaţi de noile condiţii vor fi tot clienţii cu venituri medii spre joase, mai exact cei care se situează pe un segment de piaţă ce se pliază pe condiţiile Prima Casă, fără a fi totuşi eligibili pentru acest program.

Retailerul autohton de pantofi şi accesorii IL Passo va deschide, la începutul lunii martie, o nouă unitate comercială, în mallul Electroputere Park (foto) din Craiova. Aceasta va ocupa un spaţiu comercial de peste 100 de metri pătraţi şi va necesita o investiţie de peste 200.000 de euro. “Sunt încântat să anunţ deschiderea noului nostru magazin, primul din Oltenia. Craiova este un punct important pe harta Il Passo şi mă bucur că începem anul în forţă. Vom continua să ne extindem reţeaua în 2012”, subliniază Petru Chiriac, managing partner al Il Passo. Magazinul va fi cel de-al 11-lea operat de Il Passo la nivel naţional, precum şi primul din Craiova. În prezent, retailerul autohton operează zece magazine, dintre care cinci în Bucureşti, câte unul în Braşov, Cluj-Napoca, Constanţa, Iaşi şi Timişoara şi o unitate comercială funcţională online.

Înainte de deschiderea oficială a centrului comercial Electroputere Park, programată pentru luna noiembrie a anului trecut, dezvoltatorii proiectului au anunţat extinderea acestuia până la o suprafaţă închiriabilă de 71.000 de metri pătraţi, faţă de 55.000 de metri pătraţi, pentru cât fusese proiectat iniţial. Printre ancorele mallului se numără, pe lângă hipermarketul Auchan, şi unii dintre cei mai importanţi retaileri de modă activi pe piaţa locală – H&M, Inditex (cu brandurile Zara, Bershka, Pull&Bear şi Stradivarius), C&A şi New Yorker.

În a doua parte a anului trecut, piaţa de retail din România a atins cel mai ridicat nivel din 2008 încoace. „Dacă în anul 2008 au fost inauguraţi circa 435.000 de metri pătraţi de spaţii noi, în a doua jumătate a lui 2011 au fost livraţi aproximativ 230.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne”, se arată în cel mai recent raport al CBRE România, realizat de Marius Ene, Research Manager în cadrul companiei. Constanţa (Maritimo Center), Arad (Galleria), Oradea (Oradea Shopping City) şi Craiova (Electroputere Parc) sunt oraşele unde au fost finalizate cele mai multe spaţii comerciale în semestrul al doilea al anului trecut.

200.000 de metri pătraţi, volum maxim pentru 2012
În momentul de faţă, proiectele de centre comerciale anunţate la nivel naţional însumează un total de peste două milioane de metri pătraţi. Din această suprafaţă însă, numai 15% este reprezentată de proiecte aflate în construcţie. Printre acestea se numără centre comerciale precum Cora (în Bacău, Bucureşti şi Slobozia), Palas (Iaşi) şi InterCora (Bucureşti). „Pe lângă acestea, o şansă mare de finalizare în 2012 o au şi proiectele European Retail Park în Deva, AFI Laromet Bucureşti şi a doua parte din faza I a proiectului Colosseum, de asemenea localizat în nord-vestul Capitalei. Dacă acestea vor fi livrate, România va avea un stoc mai mare cu 200.000 de metri pătraţi de centre comerciale la sfârşitul anului 2012”, se arată în studiul CBRE.

Cererea retailerilor se va intensifica în oraşele mari
În anul ce s-a încheiat recent, retailerii internaţionali şi-au continuat expansiunea, atât în Bucureşti, cât şi în ţară. Cei mai activi au fost comercianţii din industria textilă, precum H&M, mărcile Inditex, C&A sau New Yorker, dar şi cei din sectorul alimentar (printre care Mega Image, Profi, Lidl, Carrefour, Cora sau Auchan). “Tendinţa din 2011 a marilor jucători din retailul global de a se extinde va continua să se menţină cel puţin pe următorul an. Branduri internaţionale au intrat pe piaţa românească anul trecut şi aşteptăm alte nume mari, la nivel global, să îşi dezvolte subsidiare locale în ţara noastră în acest an, potrivit anunţurilor oficiale ale acestor companii. Consecinţa este că dezvoltatorii imobiliari de spaţii comerciale prime vor încerca să satisfacă această nevoie în oraşele cu populaţie numeroasă din România”, anticipează Răzvan Iorgu (foto), director general al CBRE. Acest trend se va resimţi în 2012 şi 2013 îndeosebi în centrele urbane cu peste 180.000 de locuitori.

Potrivit datelor companiei de consultanţă Cushman & Wakefield, volumul tranzacţiilor de închiriere de spaţii industriale a crescut cu aproape 100% în 2011 faţă de 2010. “La sfarsitul Q4 2011 puteam vorbi de o suprafaţă tranzacţionată de aproximativ 150.000 de metri pătraţi, faţă de 75.000 de metri pătraţi, la sfârşitul Q4 2010“, subliniază Gabriel Sfetcu, directorul departamentului industrial al Cushman & Wakefield România. Din acest volum al pieţei, reprezentanţii companiei au intermediat închirierea a 25.000 de metri pătraţi, ceea ce reprezintă o cotă de 15% din total.

Chirii relativ constante şi plus la închirieri
În anul care a trecut, precizează Sfetcu, au existat mai multe cereri din domeniul producţiei, dar nu au fost de neglijat nici solicitările venite din partea unor operatori logistici nou-intraţi pe piaţă, în urma fuzionării sau scindării unor companii deja existente. În ceea ce priveşte preţurile, acestea s-au menţinut anul trecut la un nivel relativ constant. Spre exemplu, pentru suprafeţe de 4.000-5.000 de metri pătraţi şi contracte pe o durată de minimum cinci ani, o valoare medie de închiriere se ridică la circa 3,8 euro pe metru pătrat pe lună (fără TVA). “Considerăm că în 2012 preţul chiriilor pe metru pătrat va rămâne relativ constant faţă de nivelul atins în Q4 2011. România poate profita de situaţia economică dificilă din vestul şi centrul Europei prin încurajarea companiilor din segmentul producţiei, astfel încât acestea să deschidă unităţi de cercetare şi producţie. Costurile de operare ale acestor noi unităţi de producţie vor fi mai mici în comparaţie cu cele din locaţiile din ţările de origine. Reducerea de costuri este determinată de costurile reduse ale forţei de muncă şi de facilităţile fiscale care pot fi obţinute de la guvernul României”, explică Sfetcu. Acesta estimează că, în măsura în care ţara noastră va reuşi să atragă astfel de companii anul acesta, volumul tranzacţiilor pe segmentul industrial va putea înregistra o creştere de aproximativ 20% comparativ cu anul trecut.

Citeşte şi 2012 pe segmentul industrial: focus pe proiectele la cerere. Ce ţine în frâu investiţiile speculative

În momentul de faţă, o bună parte din tranzacţiile cu locuinţe de pe segmentul mediu au loc prin intermediul programului Prima Casă. Aceasta este astăzi o reţetă obişnuită a succesului – atât pentru proprietarii de apartamente vechi, cât şi pentru dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale. Există însă şi excepţii. Chiar şi în actualele condiţii de piaţă, unii jucători din piaţa rezidenţială reuşesc să vândă chiar şi fără ajutorul (direct al) programului guvernamental.

Clienţii se uită de zece ori şi cumpără o dată
Într-un interviu acordat www.imobiliare.ro, Mauricio Mesa Gomez (foto 1), country managerul pe România al dezvoltatorului spaniol Hercesa, spune că anul trecut compania pe care o conduce a vândut aproximativ 90 de unităţi locative în cadrul ansamblului rezidenţial Vivenda (situat în apropierea bulevardului Basarabia-staţia de metrou Costin Georgian – foto 2), lansat în vara anului 2007. Cum preţurile apartamentelor din acest proiect se situează peste marja impusă de programul guvernamental, au existat foarte puţine achiziţii prin credite (co)garantate de către stat. Cum a putut fi atins un asemenea volum de vânzări în aceste condiţii? Mesa Gomez crede că răspunsul stă în însuşi produsul pe care îl au spre vânzare. Aşa îşi explică faptul că, chiar şi după ce se uită de zece ori la ce există în piaţă, clienţii se întorc să cumpere.

Preţuri promoţionale, cu 20% mai mici faţă de cele de listă
În mod clar, un impuls important a fost dat anul trecut şi de promoţia lansată în luna septembrie (care este încă valabilă). Aceasta presupune vânzarea unui număr de apartamente la un preţ şi cu 20% mai mic faţă de cel de listă. (Chiar şi aşa însă, de menţionat este că preţurile se situează peste pragul impus de Prima Casă.) Spre exemplu, un apartament cu trei camere cu o suprafaţă utilă de circa 76 de metri pătraţi poate fi achiziţionat prin această promoţie cu 108.500 de euro, (cu loc de parcare subteran, boxă şi TVA incluse în preţ), faţă de valoarea sa de listă, de 135.000-140.000 de euro. Prin aceeaşi ofertă, o locuinţă cu două camere poate fi cumpărată cu 79.500 de euro, iar una cu patru ajunge la 179.170 de euro (toate preţurile includ locul de parcare, boxa şi TVA).

Mesa Gomez ţine să precizeze faptul că această promoţie nu este totuna cu o reducere a preţurilor pentru ansamblul Vivenda, ci că este vorba doar de un pachet de locuinţe, disponibile spre vânzare la nişte preţuri mai mici, pentru o perioadă limitată de timp. „Vrem să atingem un anumit nivel al vânzărilor, după care vom reveni la preţurile de listă”, subliniază el.

„Am vrut să avem o comunitate vie, nu un proiect-fantomă”
Volumul de vânzări consemnat anul trecut a fost similar celui înregistrat în anul 2010. Pentru 2012, reprezentantul Hercesa preconizează un ritm relativ constant de tranzacţii. Această evoluţie ar trebui să ducă la epuizarea stocului existent de 420 de locuinţe finalizate ale complexului, din care aproximativ 100 nu au încă proprietari (o cincime dintre acestea vor fi scoase spre închiriere).

Un element distinctiv faţă de alte proiecte din piaţă ţine de publicul ţintă spre care a fost orientat, încă de la început, acest ansamblu. „Strategia noastră nu s-a concentrat niciodată asupra investitorilor: întotdeauna am vândut numai clienţilor finali, chiar şi înainte de criză. Nu am vrut să vindem zece apartamente unui investitor. Nu asta era ideea: ne doream să avem o comunitate vie, nu un proiect-fantomă”, spune Mesa Gomez. Acesta precizează că echipa de vânzări lucrează şi acum cu restricţia de a vinde mai mult de două apartamente aceleiaşi persoane, tocmai pentru a evita achiziţiile „la pachet”.

Toate “armele” spre Hotel Cişmigiu
Până în momentul de faţă, compania Hercesa a investit aproximativ 40 de milioane de euro în construcţia primelor 420 de locuinţe din cadrul ansamblului Vivenda. La finalizare, acesta ar trebui să cuprindă 1.400 de unităţi locative, iar investiţia estimată ar urca la circa 100 de milioane de euro. Country managerul pe plan local spune însă că trecerea la o următoare fază de construcţie va avea loc numai după epuizarea stocului existent, deci cel mai devreme anul viitor.

Pentru moment, compania îşi concentrează atenţia pe finalizarea proiectului Cişmigiu (fostul hotel cu acelaşi nume), ce va cuprinde atât o componentă hotelieră (circa 60 de apartamente), cât şi unele de spaţii comerciale şi birouri. Construcţia propriu-zisă a acestuia urmează să fie terminată la începutul lunii martie a acestui an, în urma unei investiţii de circa 16-17 milioane de euro, urmând ca unele detalii legate de finisaje să fie realizate şi după acest termen.

Înainte, cu paşi mici
Următorul pe agenda dezvoltatorului spaniol ar fi începerea construcţiei la un hotel situat în zona Mircea Vodă din Capitală (ce va purta numele de Hotel Căuzaşi), programată până în luna octombrie a acestui an. Investiţia în această unitate, cu o capacitate de circa 120 de camere, s-ar ridica la 14 milioane de euro.

Din planurile companiei pe termen mediu şi lung mai fac parte două proiecte rezidenţiale: Estellas Residence şi Ghencea Residence. Cel dintâi ar trebui să cuprindă 800 de unităţi locative de mai mici dimensiuni, iar cel de-al doilea este conceput să ofere bucureştenilor 3.500 de locuinţe. Începerea lucrărilor la aceste două ansambluri reprezintă însă un plan mai îndepărtat de acţiune. „Vrem să terminăm proiectul din Cişmigiu, apoi să începem Hotelul Căuzaşi, după care, în funcţie de cum evoluează lucrurile, vom începe o nouă fază – fie în Estellas, fie în Vivenda”, conchide Mesa Gomez.

Citeşte şi Există viaţă după criză! Povestea unui dezvoltator care şi-a învăţat lecţia: ce fel de case face acum

De mai bine de şase luni, www.imobiliare.ro a lansat rubrica specializată de Întrebări şi răspunsuri, în cadrul căreia specialişti din domeniu, dar şi alţi cititori, îţi oferă informaţii, precum şi sfaturi de care ai nevoie. În fiecare miercuri, între orele 11:00 şi 13.00, Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei de consultanţă More Real Estate Services şi blogger pe www.iliaspapageorgiadis.ro, poate răspunde “live” solicitărilor tale.

Îţi prezentăm, în cele de mai jos, câteva dintre cele mai importante întrebări adresate de vizitatori în cadrul acestei secţiuni, împreună cu răspunsurile oferite de omul de afaceri grec:

Î: Care va fi tendinţa preţurilor de vânzare a apartamentelor din Bucureşti în acest an?
R: Eu mă aştept ca preţurile apartamentelor vechi să scadă în prima jumătate a anului, din cauza mai multor factori:
- Prima Casă are o influenţă din ce în ce mai scăzută faţă de trecut;
- băncile vor oferi mai puţine împrumuturi;
- instabilitatea europeană şi cea globală îi determină pe oameni să fie mult mai atenţi înainte să investească;
- mai multe „executări silite” vor fi anunţate în lunile următoare etc.

Î: Cât mai trebuie să aşteptăm reduceri de 30-50% ale preţurilor?
R: Depinde la ce parte a pieţei vă referiţi. Dacă vorbiţi de segmentul rezidenţial şi apartamentele vechi, atunci vom afla anul acesta. Pe de altă parte, pe segmentul rezidenţial nou, există deja investitori care au cumpărat pachete de 50-100 de apartamente, la preţuri de 600-700 de euro pe metru pătrat. Dar acesta nu sunt localizate în centru, ci doar la periferie. Dacă băncile decid să îşi „cureţe” portofoliul de tot felul de credite „problematice” pe care le au, atunci preţurile vor scădea, chiar cu mai mult de 30-50%. Dar nu sunt încă sigur că vor alege această opţiune.
În ultimul an, economia română s-a stabilizat mai mult sau mai puţin, astfel că nu va exista o presiune economică adiţională pentru ca preţurile să scadă la jumătate. Dacă asta se va întâmpla, va fi alegerea bancherilor. Dacă bancherii spun „nu” vânzărilor în masă, preţurile vor continua să scadă până să ajungă la nivelul cererii. Dacă acest trend se menţine un an, nu se poate ajunge la o reducere de 30%. Dacă tendinţa continuă pentru încă trei ani, este foarte posibil (dar în acest scenariu de încă trei ani de criză economică, mă îndoiesc că veţi mai considera proprietatea atractivă, doar pentru că este cu 30% mai ieftină).
De menţionat este că în ziua de astăzi există şi oportunităţi, dacă vă uitaţi la ofertele de „executări silite”.

Î: Ce părere aveţi de achiziţia unui apartament de tip duplex, ca investiţie?
Personal, nu cred că este o investiţie bună, îmi pare rău să vă dezamăgesc. Este o opțiune bună doar dacă vreţi să locuiţi acolo. Investiţii bune ar fi fie proprietăţi al căror preţ se poate aprecia în timp, fie imobile uşor de închiriat, cu un randament mare. Duplexul este ultima proprietate pentru investitori şi nu este nici prima opţiune pentru utilizatorii finali, din cauza costurilor mari de întreţinere. Este o alegere bună pentru o familie, dar nu ca investiţie.

Î: Ce viitor au casele în zonele muntoase?
R: Bineînţeles, depinde de fiecare zonă în parte. Există însă mulţi alţi factori ce ar trebui luaţi în calcul. Unde este situată exact proprietatea? Ce suprafaţă are aceasta? Cine sunt vecinii? Personal, aştept ca autostrada spre Braşov să intre în faza de construcţie (partea dintre Comarnic-Braşov) înainte de a investi în zona muntoasă. Fără o autostradă finalizată în viitorul apropiat, prea multe case din zonele muntoase vor avea un număr limitat de clienţi.

Vezi aici mai multe păreri despre evoluţia pieţei rezidenţiale în anul ce a început de curând.

Corneliu Fecioru (foto) a fost numit şeful operaţiunilor Wienerberger în ţara noastră. Anterior, această funcţie a fost ocupată de Daniel Căţănaş. Noul lider are o experienţă de peste 15 ani în poziţii executive, dintre care 11 ani în piaţa de construcţii. Cea mai recentă funcţie deţinută de acesta a fost cea de director de vânzări şi marketing în cadrul companiei austriece Gebruder Weiss, unul dintre cei mai importanţi furnizori de soluţii pentru transport şi logistică la nivel european. Cea mai lungă experienţă din carieră a avut-o însă în cadrul filialei locale a producătorului francez de ciment Lafarge, unde a ocupat, de-a lungul a peste nouă ani, diverse funcţii de management în cadrul a diverse departamente, printre care Resurse Umane, Corporate Affairs, Achiziţii şi Logistică. Corneliu Fecioru a mai activat şi pe piaţa de blocuri ceramice, făcând parte din echipa de management selectată de fondul de investiţii Advent International pentru a reorganiza activitatea Ceramica Iaşi în momentul preluării. Aici, Corneliu Fecioru a fost timp de doi ani director operaţional şi de dezvoltare. De formaţie inginer, noul director al Wienerberger România a absolvit Universitatea Tehnică din Iaşi, precum şi un Master în Management la University of Hertfordshire din Marea Britanie. De asemenea, acesta a absolvit şi programe de management development în Elveţia şi Franţa.

Ultimii ani au făcut ca, în materie de achiziţii de locuinţe, aşteptările cumpărătorilor cu venituri medii să se alinieze la pragul stabilit, în vara lui 2009, prin programul Prima Casă: 60.000 de euro. Această orientare este valabilă atât pentru unităţile locative din blocurile vechi, cât şi pentru apartamentele noi - asta chiar dacă, teoretic cel puţin, preţurile celor din urmă ar trebui să se situeze ceva mai sus. Unul dintre cele mai mari neajunsuri ce afectează piaţa rezidenţială bucureşteană în momentul de faţă constă însă în raritatea unor astfel de oferte pe segmentul nou. Astfel, la finele anului trecut, datele www.imobiliare.ro arătau că mai puţin de o treime (28,4%, mai exact) din anunţurile de locuinţe noi scoase la vânzare pe portal aveau preţuri de până la 60.000 de euro.

Cu toate că sunt mai greu de găsit, astfel de oferte există totuşi. Majoritatea acestora sunt localizate în zone periferice ale Capitalei, aflate acum în dezvoltare, fapt ce poate constitui un inconvenient pentru cumpărătorii care depind exclusiv de mijloacele de transport în comun. www.imobiliare.ro îţi prezintă mai jos o listă cu cinci ansambluri rezidenţiale în care poţi găsi un apartament cu două camere la un preţ de până la 60.000 de euro.

1. În ansamblul Militari Residence, cel mai ieftin este un apartament cu două camere, cu o suprafaţă utilă de 50 de metri pătraţi, situat la mansardă, al cărui preţ este de 37.500 de euro. Pe de altă parte, o locuinţă cu o suprafaţă utilă de 54 de metri pătraţi, situată la parter, costă 46.000 de euro. Un apartament de aceeaşi dimensiune, dar amplasat la un etaj intermediar, se ridică la 49.000 de euro. (Toate preţurile includ TVA). Ansamblul este situat în apropiere de parcul comercial Militari şi de magazinul Metro din aceeaşi zonă a Capitalei.

Vezi aici mai multe detalii despre acest proiect.

2. În Avalon Residence, primul proiect rezidenţial ecologic de pe piaţa românească, un apartament cu două camere, cu o suprafaţă de 51 de metri pătraţi, costă 42.500 de euro (sumă la care se adaugă TVA). Situat în zona Pipera-Tunari a Capitalei, ansamblul a fost proiectat să cuprindă trei blocuri, dintre care cel dintâi, format din 12 apartamente, a fost finalizat în toamna anului trecut. Pentru următoarele două imobile, compania lucrează la o reproiectare, acestea urmând să cuprindă câte opt apartamente, cu trei şi patru camere, cu grădini. Cel mai mic preţ va fi de 60.000 de euro, pentru o suprafaţă de 95 de metri pătraţi.

Click aici pentru a afla mai multe despre planurile de investiţii ale dezvoltatorului acestui complex.

3. În Cosmopolis, o unitate locativă cu două camere poate fi achiziţionată cu 56.000 de euro (la care se adaugă TVA), pentru o suprafaţă construită de 50 de metri pătraţi. Compania dezvoltatoare, Opus Land Development, a început anul trecut lucrările la o nouă fază a ansamblului din zona Ştefăneştii de Jos-Tunari, care să cuprindă locuinţe pliabile pe programul Prima Casă. Spre comparaţie, la lansarea proiectului, în toamna anului 2007, cel mai mic preţ cerut era de 80.000 de euro, pentru un apartament cu două camere, a cărui suprafaţă era de 76 de metri pătraţi construiţi. Compania intenţionează ca până în 2015 să construiască alte 1.035 de apartamente, în urma unei investiţii de 40 de milioane de euro.

Aici găseşti mai multe detalii despre locuinţele din acest ansamblu.

4. În City Lights Pipera, un apartament cu două camere, cu o suprafaţă construită de 71,5 de metri pătraţi, costă 59.955 de euro (cu TVA inclus). Ansamblul este situat la marginea pădurii Andronache, între zona de afaceri Pipera şi Colentina. Dezvoltatorul complexului a decis anul trecut recompartimentarea ultimului dintre cele patru blocuri componente, acesta urmând să cuprindă, în loc de unităţi locative cu trei camere, apartamente cu una şi două camere. Decizia a fost luată de către reprezentanţii companiei luând în calcul condiţiile actuale ale pieţei şi cererea tot mai mare pentru unităţile locative de mai mici dimensiuni, dar mai ieftine.

Click pentru mai multe detalii despre proiect.

5. În ansamblul Răsărit de Soare, situat în apropierea hipermarketului Auchan, din zona Titan-Nicolae Grigorescu, preţul unui apartament cu două camere se ridică la 58.000 de euro (la care se adaugă TVA). Suprafaţa utilă pentru o astfel de unitate locativă se ridică la aproape 50 de metri pătraţi. De menţionat este că, la lansarea acestui proiect, la începutul anului 2008, cel mai mic preţ cerut pentru un apartament cu două camere se ridica la 60.600 de euro. Încă de la început, complexul a fost proiectat pentru o categorie de populaţie cu venituri medii spre joase, respectiv tinerele familii.

Află de aici cum merg vânzările în cadrul acestui complex.

Compania Be Igloo, ce oferă servicii integrate de PR, marketing şi vânzări pentru proprietarii de apartamente noi (dezvoltatori sau investitori), a anunţat că intenţionează ca în acest an să-şi dubleze numărul proiectelor rezidenţiale promovate. În acest sens, vizate sunt în special ansamblurile de mici dimensiuni, cu un amplasament atractiv, acestea fiind actualmente printre cele mai căutate de cumpărători. “Consider că în acest moment avem suficiente proiecte rezidenţiale mari în portofoliu. Acum ne orientăm spre proiecte mici, situate în zone foarte bune. În general, astfel de locuinţe sunt mai uşor de vândut, iar clienţii sunt mult mai deschişi spre investiţii în aceste proiecte, deoarece oferă perspective bune de câştig pe termen mediu. Acum, pe lângă raportul preţ-calitate-locaţie, clienţii caută la o locuinţă o compartimentare potrivită nevoilor lor, dar şi o arhitectură axată nu doar pe funcţiune, ci şi pe partea estetică”, spune Loredana Albu, managing director al Be Igloo.

Sporirea portofoliului, cu paşi mici
În acest an, compania a încheiat un acord de colaborare cu dezvoltatorul complexului DMResidence, situat în zona Dămăroaia (în apropiere de staţia de metrou Bazilescu). Ansamblul este format din trei apartamente cu două camere (cu suprafeţe de 63 de metri pătraţi şi preţuri de 69.000 de euro) şi patru locuinţe cu trei camere (cu suprafeţe de 97 de metri pătraţi şi preţuri de 92.000 de euro). Reprezentanţii Be Igloo estimează că vor finaliza vânzările în următoarele trei luni. “Până la sfârşitul acestui an, vrem să ne extindem portofoliul şi să vindem încă şase proiecte rezidenţiale similare DMResidence. Până de curând, aceste proiecte se vindeau doar prin marketing de proximitate, însă acea vreme a trecut. În fiecare an populaţia Bucureştiului creşte, dezvoltatorii nu mai lansează proiecte rezidenţiale de mari dimensiuni, iar în zonele bune, central sau aproape de centru, e foarte greu să găseşti o locuinţă nouă, dar la preţuri rezonabile”, adaugă Loredana Albu.

În ultimele şase luni, Be Igloo şi-a extins potofoliul cu patru noi proiecte rezidenţiale din Capitală: Răsărit de Soare şi Vivenda, în zona Titan, Quadra II, în zona Politehnică şi DV 24, localizat pe strada Delea Veche, în zona Alba Iulia.

Deşi anul trecut a fost în mod evident unul mai bun decât cel anterior, 2012 a debutat (şi) pentru români sub semnul îngrijorărilor legate de contextul economic internaţional. Cum arată evoluţia acestuia pe termen scurt în ochii conducătorilor marilor companii ale lumii? Nu prea bine, după cum reiese dintr-un raport realizat de PricewaterhouseCoopers (PwC) International asupra a 1.258 de directori generali din întreaga lume.

Potrivit studiului, aproape jumătate (48%) dintre respondenţi sunt de părere că perspectivele economiei globale se vor deteriora în acest an, în vreme ce doar 15% cred că economia globală se va îmbunătăţi în 2012. “Încrederea directorilor generali este clar pe un trend descendent, acum când se confruntă cu urmările recesiunii. Aceştia sunt dezamăgiţi de evoluţia economiei globale şi de ritmul lent al redresării. Optimismul care a început să se refacă după căderea din 2008 începe să se estompeze”, subliniază Dennis Nally (foto), preşedinte al PwC International. Acesta a precizat că actuala criză a datoriilor suverane din Uniunea Europeană (UE), împreună cu celelalte incertitudini economice, au surpat încrederea în creşterea economică globală, un fenomen ce se face simţit chiar şi la nivelul pieţelor mai dinamice din Asia şi America Latină.

E posibil să creşti chiar şi pe timp de criză
În ciuda perspectivei pe care o au asupra evoluţiei economiei mondiale, conducătorii marilor companii se arată totuşi mult mai încrezători în perspectivele de creştere ale propriilor companii în următoarele 12 luni. Astfel, potrivit raportului PwC International, 40% dintre respondenţi mizează pe afaceri în creştere în 2012, fapt ce arată că directorii generali au învăţat cum să-şi gestioneze companiile în perioade dificile şi imprevizibile. „Vestea bună este că lungul ciclu al recesiunii i-a învăţat pe directorii generali cum să-şi eficientizeze companiile. Aceştia se declară mai bine pregătiţi să gestioneze volatilitatea pieţelor globale, creşterea lentă din economiile dezvoltate şi incertitudinile pieţelor emergente. Mulţi directori generali sunt încrezători că pot să sporească veniturile companiilor lor, chiar şi în condiţii dificile”, subliniază Nally.

Directorii de companii nu se tem să facă angajări
Un alt aspect pozitiv reliefat de studiul realizat de compania internaţională este că mai mult de jumătate dintre directorii generali din întreaga lume se aşteaptă să facă angajări în următoarele 12 luni, în condiţiile în care un procent similar au indicat faptul că şi-au mărit personalul şi pe parcursul lui 2011. Pe de altă parte, doar 18% dintre directorii generali din întreaga lume au declarat că se aşteaptă să reducă numărul de angajaţi în acest an, un procent mai scăzut decât cei 23% care au făcut disponibilizări în ultimele 12 luni. Sectorul de activitate în care se anunţă cel mai mare număr de angajări potenţiale în anul ce tocmai a început este industria media şi a divertismentului.

Vezi aici care sunt perspectivele pe 2012 pentru piaţa imobiliară autohtonă.