În condiţiile în care majoritatea aplicanţilor la programul guvernamental optează pentru apartamentele vechi, dezvoltatorii sunt nevoiţi să găsească alte soluţii de supravieţuire.

În ultimii doi ani, piaţa rezidenţială autohtonă a funcţionat în regim de avarie. Dacă pe segmentul apartamentelor vechi programul Prima Casă a permis o funcţionare relativ satisfăcătoare pentru o piaţă aflată în criză, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre segmentul apartamentelor nou-construite. Majoritatea potenţialilor cumpărători continuă să opteze pentru locuinţe vechi de zeci de ani, în vreme ce numeroase unităţi locative noi stau goale. Problema este deopotrivă a dezvoltatorilor şi a cumpărătorilor. Potrivit lui Ion Cătuţoiu, managerul general al companiei de consultanţă RealTime, anul trecut pe piaţa bucureşteană exista un stoc de 10.000 de unităţi locative noi finalizate. Dintre acestea, locuinţele ce corespundeau criteriilor actuale de cumpărare – în materie de preţ, suprafaţă, localizare, compartimentare – erau, în fapt, mult mai puţine. Potrivit estimărilor companiei, circa 3.000 de unităţi din totalul pe anul trecut erau vandabile – dintre acestea, mai bine de 2.300 au fost şi tranzacţionate în 2010. Asta face ca, în momentul de faţă, în Bucureşti să existe un număr de 600-700 de apartamente noi care să se plieze pe cererea din piaţă. O ofertă infimă în comparaţie cu numărul de 14.200 de garanţii acordate prin programul Prima Casă 2 până la jumătatea lunii decembrie din 2010. Stocul redus de locuinţe noi vandabile reprezintă doar jumătate din problema segmentului rezidenţial nou. În opinia lui Cătuţoiu, atât timp cât nu-şi vor epuiza stocurile existente, dezvoltatorii activi momentan în piaţă nu vor demara nici construcţia unor proiecte conforme cu cererea actuală.

Miză pe creşterea accesului la creditare
În toamna anului trecut, o bună parte dintre proprietarii de locuinţe noi îşi puneau speranţa, pentru deblocarea vânzărilor, în aprobarea unei noi variante a programului Prima Casă. Aceştia mizau pe majorarea plafonului de creditare la 100.000 de euro pentru o locuinţă nouă, ceea ce ar fi dus la o creştere a cererii solvabile pentru masa locuinţelor noi disponibile pe piaţă – acelea cu suprafeţe mari şi, implicit, mai scumpe.

Piaţa imobiliară se luptă cu lipsa de încredere, iar faptul că băncile nu vor să-şi asume riscuri prea mari nu e de natură să încurajeze clienţii să ceară finanţări pentru achiziţii imobiliare. Dacă băncile ar participa mai mult la acest risc, cumpărătorii şi-ar recăpăta încrederea în piaţă, spunea la vremea respectivă Nimrod Zvik, reprezentantul fondului de investiţii norvegian România Invest, ce deţine un portofoliu de peste 750 de unităţi locative noi, atât în Bucureşti, cât şi în alte oraşe ale ţării.

Prima Casă 3, o speranţă năruită
În urma hotărârii Guvernului însă, pentru anul în curs programul Prima Casă nu se modifică în mod esenţial. Astfel, plafoanele de creditare rămân aceleaşi de anul trecut, respectiv 60.000 de euro pentru o locuinţă veche sau a cărei construcţie a început deja, 70.000 de euro pentru o casă ce urmează să fie ridicată şi 75.000 de euro pentru unităţile locative construite prin intermediul unor asociaţii. După cum arată lucrurile în momentul de faţă, în „noua” sa formulă, programul guvernamental nu va avea nici de acum încolo un impact considerabil pe piaţa locuinţelor noi. 2011 promite să se scurgă după modelul anului precedent, cu un accent sporit pe apartamentele din blocurile vechi şi tranzacţii sporadice pe segmentul rezidenţial nou.

Ce ar putea duce la deblocarea vânzărilor de locuinţe noi, în acest context?

1. Reducerea TVA la 5% pentru toate construcţiile noi
Ion Cătuţoiu spune că, în momentul de faţă, majoritatea dezvoltatorilor care au la vânzare locuinţe mai scumpe îşi pun speranţele în reducerea TVA la 5% pentru toate construcţiile noi. În opinia sa, adoptarea acestei măsuri în următoarele şase luni ar duce la o deblocare a vânzărilor, prin suplimentarea stocului de locuinţe noi vandabile cu încă 600-700 de unităţi. Cătuţoiu precizează că cerere pe segmentul de apartamente noi mai mari există, însă piaţa este blocată la nivel psihologic, cumpărătorii nefiind dispuşi să plătească o taxă de aproape un sfert din valoarea locuinţei.

2. Un preţ „corect”
Daniel Iacob, managing partner al agenţiei Century 21 New Age, crede că un element care ar impulsiona vânzările de locuinţe noi ar fi ca acestea să ajungă la un preţ corect. Ce înseamnă asta, mai exact? În opinia lui Iacob, o locuinţă nouă nu ar trebui să coste mai mult de 20-25% comparativ cu un apartament vechi situat în aceeaşi zonă. Potrivit reprezentantului Century 21, principalul motiv pentru care masa cumpărătorilor din piaţă ocolesc încă locuinţele noi ţine de faptul că aceştia se aşteaptă în continuare la preţuri foarte mici, în corelaţie cu o localizare foarte bună în interiorul oraşului. Or, ansamblurile rezidenţiale care să se încadreze în această categorie sunt destul de puţine în momentul de faţă.

3. Recompartimentarea
Pentru dezvoltatorii care sunt constrânşi de bănci şi nu pot scădea preţurile sub un anumit nivel, ar exista şi o altă soluţie. Adrian Şişchin, proprietarul lanţului de francize Re/Max în România, crede că recompartimentarea locuinţelor noi cu suprafeţe mari în unităţi de dimensiuni mai reduse ar fi o mişcare aplicabilă în actualele condiţii de piaţă. O parte dintre jucătorii prezenţi în real estate-ul autohton au recurs deja la această variantă şi este de aşteptat ca alţii să urmeze acelaşi exemplu în perioada următoare.

Vânzarea sub preţul pieţei sau executarea silită, ultimele opţiuni
Indiferent care vor fi soluţiile adoptate de către dezvoltatori, un lucru este cert: pe piaţă va rămâne şi anul acesta un stoc important de locuinţe noi neadaptate la condiţiile economice. Ce se va întâmpla cu acestea? „Am avut 20 de ani structuri nelocuite, probabil că asta se va întâmpla şi în următorii ani”, spune Cătuţoiu. O altă variantă la care ar putea apela dezvoltatorii ar fi cea a închirierii locuinţelor pe care le deţin, consideră Şişchin. Nu în ultimul rând, vor exista cu siguranţă şi proiecte care vor fi executate silit de către bănci, estimează Cătuţoiu.

Opinia bloggerului
În ceea ce priveşte stocul de locuinţe cu suprafeţe şi preţuri mari existent pe piaţă la ora actuală, acesta are şanse mici să fie epuizat în perioada următoare. O soluţie pentru dezvoltatori ar fi închirierea, mai degrabă decât vânzarea. De asemenea, pentru a evita falimentul, aceştia vor lua în considerare varianta vânzării unor pachete de apartamente sub preţul pieţei, către investitori.
Pentru cei care vor vrea să se axeze în continuare pe vânzare, faptul că plafoanele de creditare prin Prima Casă s-au menţinut la un nivel redus ar putea duce la o accentuare a tendinţei de a oferi variante alternative de achiziţie, cum ar fi sistemul de rate la dezvoltator. Aceasta ar fi o soluţie ce ar putea fi aplicată tot mai mult în perioada următoare, în special în cazul acelor proiecte cu un număr mai ridicat de locuinţe.

Daniel Tudor, directorul diviziei de real estate a Volksbank, VB Services, şi blogger pe www.vbservices.ro/blog

1 răspuns la

“Prima Casă nu a reuşit să relanseze construcţiile noi. Ce poate debloca această piaţă?”

  • Ce inseamna sa vinzi sub pretul pietei? Sub 1000-1200 euro\mp? Acesta nu este pretul pietei ci pretul cerut? Pretul pietei este cel la care se fac tranzactii. Dar tranzactii (majoritare) nu se fac la sume mai mari de 60.000 limita impusa de programul Prima Casa. Daca nu ar existe acest program preturile ar scade mai mult si mai repede. Pana unde? Pana la pretul corect impus de situatia economica reala a majoritatii posibililor cumparatori. Adica 300-500 euro\mp in functie de zona, an, tip imobil. Acesta va fi pretul pietei. Prima Casa tine pretul apartamentelor crescut artificial pt a nu scade sub acest prag psihologic, si pt a mai gasi fraieri care sa cumpere la 900-1200 euro\mp. Un apartament cu 3 camere, 70mp in 2004-2005 costa sa zicem 30000-35000 euro. Acum se cere pe el 70000 euro. Mult. Ce s-a intamplat cu el intre timp? S-a poleit cu aur? :)))

Spune-ţi părerea