Finanțarea rămâne o problemă spinoasă pentru majoritatea potențialilor cumpărători de locuințe.

Din 2014 încoace, piața rezidențială autohtonă și-a revenit în mod vizibil: prețurile și-au încetat cursul descendent, volumul tranzacțiilor a crescut, la fel ca și apetitul pentru dezvoltarea de noi proiecte. Acum însă noi dificultăți pun sub semnul întrebării menținerea acestei tendințe pe termen lung.

chirie

Bogdan C. și soția sa sunt căsătoriți de cinci ani și au o fetiță de patru. Locuiesc în chirie, într-un apartament cu două camere din Timișoara. Recent s-au gândit să facă un împrumut pentru a-și cumpăra o casă a lor, așa că au mers la bancă să se intereseze. Soluția ideală ar fi fost, desigur, să poată apela la programul Prima Casă. Li s-a spus însă că, pentru moment cel puțin, nu mai sunt fonduri. Cealaltă variantă ar fi să contracteze un credit ipotecar standard. Cum asta ar presupune achitarea unui avans de patru-cinci ori mai mare, cei doi nu pot decât să ridice trist din umeri. Cum ar putea strânge, din niște „salarii normale”, 8.000-10.000 de euro (pentru o casă de 40.000 de euro)?

Prima Casă, 90% din piața ipotecarelor
Departe de a fi singulară, situația celor doi ilustrează perfect starea de incertitudine pe care o traversează piața imobiliară autohtonă. Intrarea în vigoare a legii dării în plată, în urmă cu aproximativ trei luni, a dus la majorarea generalizată a avansurilor solicitate pentru ipotecarele standard, de la un minimum de 15% (la lei) până la circa 35% (sau mai puțin la unele bănci). În primă fază, această măsură nu a reprezentat o problemă atât de mare, întrucât piața se baza, în proporție covârșitoare, pe creditele de tip Prima Casă. Astfel, potrivit proiectului Strategiei Naționale a Locuirii, lansat recent în consultare publică, programul guvernamental a generat circa 90% din toate împrumuturile ipotecare acordate din 2009 încoace.

Adevărata provocare constă însă în faptul că, pe fondul numărului record de solicitări venite în urma discuțiilor legate de darea în plată, plafonul alocat pentru Prima Casă în 2016 s-a epuizat rapid (inclusiv un plus de 500 de milioane de lei). Pe de altă parte, autoritățile întârzie în a anunța noi suplimentări de fonduri, lăsând chiar să se înțeleagă că programul poate fi stopat. „În prezent, piața de finanțare a locuințelor este sprijinită în mare măsură de garanțiile oferite în cadrul programului «Prima Casă»”, recunosc oficialii Guvernului în proiectul citat. Nu se știe cu siguranță dacă sau când se va încheia acest program”, adaugă însă aceștia.

Băncile mai scad avansurile
În acest context, schimbările generate de aprobarea legii dării în plată capătă alte proporții. De notat este că, între timp, băncile și-au mai temperat „avântul” în ceea ce privește restricționarea creditării. BCR, spre exemplu, și-a adaptat atitudinea prudențială la specificul piețelor regionale, luând decizia de a acorda împrumuturi cu avans de 25% (în loc de 35%) în cele mai mari 20 de orașe ale țării. Potrivit explicațiilor oficiale, decizia a fost luată pe baza faptului că, în orașele medii și mari, prețurile locuințelor sunt mai ridicate, piața imobiliară este mult mai dinamică, iar puterea de cumpărare a populației mai mare. În general vorbind, reprezentanții băncii estimează că „instituțiile bancare vor găsi soluții de reducere a avansurilor la creditele de locuință pentru categorii specifice de clienți”.

Cu toate acestea, viitorul creditării – și, implicit, al pieței tranzacțiilor cu locuințe – nu arată cu mult mai bine. „În contextul în care mai multe instituții bancare au anunțat măsuri specifice de scădere a avansurilor, aspectul nu rezolvă problemele pentru piața bancară în general și nici nu elimină dezavantajele create atât pentru bănci, cât și pentru clienți”, spun oficialii BCR. Potrivit acestora, băncile nu vor putea ignora riscul general creat de darea în plată, ci vor putea identifica doar soluții particulare, în funcție de profilul clienților și lichiditatea piețelor imobiliare regionale. Astfel, poate că avansurile vor mai fi „calibrate”, dar asta va însemna de fapt o perioadă redusă de creditare sau aplicarea unor criterii de venit mult mai stricte.

Unde mai pui că, la fel ca în cazul celor doi timișoreni, și un avans de 20-25% este, pentru mulți, pur și simplu prea mare…

„Evoluția recentă a creditării pentru locuințe a avut un ritm de creștere susținut de 9-10% anual. (…) În acest moment, se poate estima cu realism faptul că ritmul de creștere a creditării pentru locuințe va încetini semnificativ, în contradicție cu nevoile generate de calitatea scăzută a fondului locativ din România (locuințe vechi, aglomerate și înghesuite, cu nevoie de modernizări și reabilitări și chiar cu risc seismic ridicat).”

BCR

7 răspunsuri la

“Între ciocan și nicovală? Despre Prima Casă și darea în plată”

  • Preturile sunt tinute intentionat mai ridicate de catre banci si agentii imobiliari.

  • Complet deacord, darea in plata este cea mai corecta lege din ultimii ani. Evident ca sistemul bancar este nemultumit ca a pierdut dreptul la sclavie financiara fata de clienti sai, deasemenea a pierdut posibilitatea de a finanta supraevaluari pe piata imobiliara fara nici un risc si cu castiguri astronomice. Daca nu ai sau nu poti pune un minim de 15-25% deoparte poate nu e cazul sa te angajezi la un credit pe 20-30 ani, deasemenea o politica rezonabila de creditare duce la preturi realiste pe piata (promovate acum atat de banca care e obligata sa faca evaluari corecte sau risca sa piarda bani cat si de nr mai mic de clienti ce rezulta din eliminarea celor care doreau creditare fara avans). Rezultatul e un sistem bancar mai stabil, clienti mai responsabili, riscuri mai mici in caz ca apar probleme (nu mai esti urmarit pe viata dupa ce ai pierdut casa).

  • Si-au batut joc bancile de romanii cu sprijinul bancii centrale. Au facut tot ce au dorit.

  • Daca nu poti sa strangi din salariu avansul de 25%, atunci nici nu trebuie sa cumperi o locuinta prin credit sau trebuie sa te orientezi spre ceva mai ieftin. Iar se arunca toti sa ia credite la limita suportabilitatii. Atentie mare, dobanzile sunt la minime istorice acum, dar de la minime, in principiu exista o singura directie, si anume cresterea. Acelasi fenomen petrecut in 2008 cu cresterea cursului se va intampla in curand cu cresterea dobanzilor. In sfarsit, istoria e facuta pentru a fi repetata.

  • Darea in plata este poate cea mai dreapta lege de la revoluție încoace. Uitati sa spuneti in articol ca noua tendință este ca dezvoltatorii au inceput sa vândă locuinte NOI in rate directe la ei si nu la băncile care tot incearca sa atraga cat mai multi tineri. Astfel, ratele la dezvoltatori sunt fara dobîndă si implicit mai mici, dar si pe perioada mult mai scurtă. Recomand aceasta cu mult mai mare încredere chiar daca initial trebuie plătit un avans. Mai bine strang acei bani decat sa mă impovarez la bancă. Pe de altă parte, băncile din Romania au dobanda de cel putin 2 ori mai mare decat altele din UE. Tocmai de aceea au profit raportat, dublu fata de băncile din UE. Poate ca multi nu isi imagineaza faptul ca o diferenta de doar 0.5% poate influenta valoarea ratelor considerabil, unde pui ca cu un credit la o bancă din Germania, sa zicem, poti platii aproape jumatate din ceea ce ai platit aici.

  • De acord cu tine, Deva. Preturile sunt tinute intentionat mai ridicate de catre banci si agentii imobiliari. Dupa parerea mea, Programul Prima Casa a tinut preturile prea sus. Paradoxal, desi “ajuta” oamenii sa-si ia o casa.

  • “Cum ar putea strânge, din niște „salarii normale”, 8.000-10.000 de euro (pentru o casă de 40.000 de euro)?”

    Pai daca din niste salarii “normale”, cum ziceti voi, nu poti strange mai nimic pentru avans, de ce costa apartamentul acela 40.000?

Spune-ţi părerea