Față de o achiziție clasică, această variantă implică o serie de particularități, atât de ordin tehnic, cât și legal.

Cumpărarea unei locuințe executate silit este, cel puțin teoretic, o modalitate de a încheia o tranzacție la un preț sensibil redus față de cel practicat pe piața liberă. Comparativ cu o achiziție clasică, prin cash sau credit, această variantă implică însă anumite particularități – atât de ordin tehnic, cât și legal. Cristina Boarnă, Key Account Manager în cadrul secțiunii de Licitații & Executări Silite de pe Imobiliare.ro, răspunde pentru tine la o serie de întrebări pe care probabil le ai dacă te gândești la o asemenea tranzacție:

demolari1. Unde să caut?
Pe site-urile de profil, pe site-urile băncilor, la birourile executorilor judecătorești, la judecătorie sau pe site-ul ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală).

2. La ce preț pot spera să cumpăr o proprietate executată silit?
La prima licitație, imobilele sunt scoase la vânzare la valoarea rezultată din raportul de evaluare – aceasta corespunde, mai mult sau mai puțin, cu prețul pieței. Abia la a doua licitație, din prețul inițial se scade 25%. Dacă proprietatea nu se vinde nici la al doilea termen, următoarele se organizează, de cele mai multe ori, pornind de la același preț. Potrivit legii, începând cu a treia licitație creditorul are dreptul – dar nu obligația! – de a mai scădea prețul cu încă 25%, proprietățile ajungând astfel la un minus de 50%. Deși, teoretic, de la a treia licitație, un imobil se poate vinde la un preț mai mic decât cel de la a doua licitație (în cazul în care nu sunt persoane care să ofere această sumă), în practică, aceasta este o procedură complicată. Creditorii, dar și debitorii pot contesta vânzarea în cazul în care suma obținută se situează sub un preț considerat acceptabil.

3. Ce risc cumpărând o proprietate pe care nu o pot vedea?
De regulă, imobilele scoase la vânzare prin executare silită nu pot fi vizionate, dat fiind că este puțin probabil ca proprietarii ajunși în această situație să fie deschiși la așa ceva. Deși există riscul ca proprietățile de acest tip să fie vandalizate, în practică, lucrul acesta se întâmplă destul de rar. Chiar și așa, în cazul apartamentelor spre exemplu, stricăciunile nu pot fi atât de mari încât să nu poată fi remediate printr-o investiție în renovare pe care cei mai mulți potențiali cumpărători se gândesc oricum să o facă.

4. Ce trebuie să fac dacă m-am decis să cumpăr?
În cazul în care ai găsit ceva care te interesează, primul lucru pe care ar trebui să-l faci este să iei legătura cu executorul pentru a te informa cu privire la situația exactă a imobilului și la procedura de desfășurare a unei licitații. Nu trebuie să te sfiești să pui întrebări precum: „Este imobilul ocupat sau nu?”, „Contestă proprietarul executarea?” sau „Ce datorii există în contul imobilului?”. Acesta e un pas important, pentru că după achiziționarea proprietății pot apărea situații neprevăzute, cum ar fi existența unor datorii (neașteptat de mari) la utilități, pe care vei fi nevoit să le plătești din propriul buzunar, deși teoretic cad în sarcina vechiului proprietar.

Al doilea pas este să plătești cauțiunea de 10% din prețul de pornire afișat și să depui o cerere de participare la licitație. Trebuie să fii atent, pentru că unii executori au un termen-limită de depunere a acestei cereri. La licitația propriu-zisă va trebui să te prezinți cu dovada că ai plătit cauțiunea și actul de identitate.

5. Ce se întâmplă după licitație?
Dacă nu ai reușit să cumperi imobilul scos la vânzare, cauțiunea de 10% ți se va restitui în termen de aproximativ trei zile lucrătoare. Dacă, dimpotrivă, tu ai adjudecat respectiva proprietate, executorul va încheia, pe loc, un proces-verbal în baza căruia vei putea face plata integrală; după aceasta vei primi un act de adjudecare cu ajutorul căruia executorul va înscrie provizoriu imobilul în cartea funciară. Urmează o perioadă de o lună de zile pentru contestații, după care se eliberează o hotărâre judecătorească potrivit căreia actul de adjudecare poate fi intabulat și, în cele din urmă, are loc intabularea propriu-zisă. După încheierea licitației, ai la dispoziție 30 de zile pentru a plăti restul banilor. În caz contrar, vânzarea se va anula; pe lângă faptul că vei pierde cauțiunea de 10%, va trebui să suporți și diferența dintre prețul adjudecat și cel stabilit pentru următoarea licitație. În momentul în care poți intra în posesia imobilului, un risc de luat în calcul este refuzul prorietarului de a-l evacua, conflict ce poate fi rezolvat printr-o înțelegere amiabilă cu acesta sau, în cele din urmă, în instanță.

6. Pot pierde imobilul după ce l-am cumpărat?
Din punct de vedere legal, fostul proprietar are dreptul să conteste actul de adjudecare emis de executorul judecătoresc, însă nu pe termen nedefinit. Dacă contestația este aprobată, tu vei primi banii înapoi – atât cauțiunea de 10%, cât și restul sumei pe care ai achitat-o. Odată primită, hotărârea judecătorească este, practic, cel mai bun act de proprietate.

7. Pot cumpăra prin credit?
Deși în mod oficial nicio bancă nu promovează produse destinate în mod special achiziționării de imobile executate silit, în practică, există disponibilitatea de a finanța și astfel de tranzacții. Dacă ești interesat de obținerea unui astfel de credit, este important să începi demersurile înainte de licitația propriu-zisă. În primul rând, trebuie să găsești o bancă dispusă să te finanțeze și care să-ți facă un scoring preliminar pe baza venitului tău, în funcție de prețul estimat al imobilului. Este important de asemenea să te asiguri că reprezentanții băncii se vor mișca suficient de repede astfel încât banii să fie virați în termenul de 30 de zile pe care îl ai la dispozție pentru plata integrală.

24 de răspunsuri la

“Locuințe executate silit, vândute sub prețul pieței: 7 întrebări la care ai nevoie de răspuns înainte de a participa la o licitație”

  • Bună seara, am cumpărat un apartament prin licitație, aș dori sa știu, datoriile vechiului proprietar cine le va plăti?

  • Buna seara,
    O intrebare am, vă rog: Ce am de făcut sa primesc bani înapoi de la bancă, dupa ce am cumpărat un apartament la licitație iar proprietarul a contestat și a recâștigat. Ce trebuie sa fac sa primesc banii sau ce pot face în situația data?
    Cu respect!

  • Mi s-a vandut casa la prima licitatie. Executorul a evaluat-o mult mai jos decat a evaluat-o banca cand mi-a dat credit, in anul 2013. S-a vandut, am facut contestatie, am pierdut, acum am facut apel dar nu stiu ce se va intampla.

  • Buna ziua,
    O intrebare am, vă rog: Ce am de făcut sa primesc bani înapoi de la bancă, dupa ce am cumpărat un apartament la licitație iar proprietarul a contestat și a recâștigat. Ce trebuie sa fac sa primesc banii sau ce pot face în situația data?
    Cu respect!

  • In termenul ramas pana la data licitatiei, proprietarii pot negocia cu banca? De exemplu, sa dea un avans pentru suma datorata, in vederea suspendarii licitatiei? Sau daca un bun e scos la vanzare prin licitatie mai poate fi retras?

  • Dupa depunerea de 10% pot achita in rate restul?

  • Buna ziua,as dori sa stiu daca un imobil costa 25000€ eu pot oferi după ce depozitez 10% din valoarea prețului licitației,o suma mult mai mica???.De exemplu 18000€..???Multumesc!

  • Bună seara,
    Vreau sa cumpăr un apartament cu un credit ipotecar ,care a fost deja executat silit si a fost cumpărat de către o firmă care este în cadrul unei bănci .
    Stiu ca în contul imobilului sunt niste datori la asociația de proprietari(presupun ca nu numai la asociație ) care i-au pus “prejudiciu imobiliar ” pe apartament să nu îl poata vinde până nu își achita datoria.
    Firma care este proprietara imi cere să fac un antecontract pentru ca ei să înceapă plățile pentru furnizori, in care mă asigură că până la finalizarea contractului de vânzare -cumpărare vor fi plătite toate datoriile si ipoteca care o are administrația să fie scoasă din cartea funciară.
    Pot cumpăra un asemenea apartament,la ce riscuri mă exp un?
    Multumesc,
    Mihai Ciobanu

  • Ce am de făcut sa primesc bani înapoi de la banca dupa ce am cumpărat o casa la licitație iar proprietarul a contestat și a recâștigat casa ce sa fac sa primesc bani sau ce pot face în situația data

Spune-ţi părerea