Promisiunea unilaterală de vânzare
Spre deosebire de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o persoană prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, păstrându-şi rezerva (opţiunea) de a îşi manifesta consimţământul de a cumpăra sau nu. O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie un contract, dar nu constituie o vânzare şi nici nu produce efectele unei vânzări.

Promisiunea de vânzare este un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată – obligaţie de a face – faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naştere unor obligaţii cu caracter personal pentru una din părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide.

Obligaţia – intenţia de a înstrăina un imobil – poate fi înscrisă pentru informare prin notare în cartea funciară.

Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea – sau eventual a şi vândut lucrul altei persoane – contractul proiectat nu se va încheia, beneficiarul având dreptul la daune – interese potrivit obligaţiei de a face.
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai pentru una din părţi – promitent. Este posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se oferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani – preţul dreptului de opţiune, moment în care promisiunea unilaterală de a vinde va deveni antecontract sinalagmatic (bilateral).
Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie (3 ani), care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare.

Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar şi bilaterală – de a vinde şi cumpăra – în acest caz părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit , contractul de vânzare –cumpărare. Promisiunea bilaterală este un antecontract în care oricare din părţi poate cere încheierea contractului.
Dacă promitentul nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu este proprietar, iar vânzarea către o altă persoană este – cu excepţia fraudei – valabilă, beneficiarul putând cere doar daune-interese.

Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, pe lângă posibilitatea acordării de daune – interese sau obligarea promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii la încheierea contractului, oricare din părţi poate cere instanţei de judecată în temeiul principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura a pagubelor, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare şi să aibă ca efect transferul proprietăţii de la promitentul vânzător la promitentul cumpărător.

29 de răspunsuri la

“Promisiunea de vânzare. Antecontractul”

  • Buna ziua, vreau sa iau o casa si doresc sa fac acel antecontract dar am fost la un notar si mi-a cerut 570 de lei pentru un avans de 10000, suma finala fiind de 20000. Am intrat pe internet si am gasit un program care imi spune ca suma cea mai mare ptr. un antecontract la aceasta suma este de cel mult 420 de lei. Am.fost la alt notar si mi-a zis ca este mult cat mi-a cerut ptr. acest antecontract, dar partea vanzatoare vrea sa facem acolo actele. O ideee. va rog frumos. Multumesc!

  • Nu raspude nimeni pentru ce au scris oamenii aici?

  • Am facut un antecontract de vanzare a unui imobil in care am scris ca: daca eu ma razgandesc pana expira antecontractul ii dau dublu dar notarul clauza ptr.cumparator nu a pus. Ba mai mult, nu e trecut in cartea funciara, nu e trecut niciunde doar in antecontractul care expira in iulie 2017. Cumparatorul a murit si nu a dus pana la capat promisiunea scrisa iar eu nu mai doresc o alta promisiune cu mama sau fiica acestuia. Vreau sa-mi iau casa inapoi. Vreau sa le dau banii.Are ce sa-mi faca dupa ce expira antecontractul? Eu pana atunci nu mai semnez nimic, nu mai doresc s-o vand. Cum sa procedez? Ce sa fac s-o am iar, desi ei nu locuiesc acolo. Multumesc! Sa-mi raspunda si mie cineva, va rog frumos!

  • as dori sa va intreb daca promisiunea de vanzare poate fi atacata de mostenitori in cazul unui deces al vinzatorilor? si care ar fi cea mai ieftina varianta de act pentru cumpararea unui bun in valoare de 100.000 euro, ma intereseaza in rate!! multumesc

  • Multumim pentru articol.
    Vad ca nu raspunde nimeni la intrebari , incerc sa raspund eu.

    Pentru Mihai, nu sunt specialist, dar cred ca mai bine este sa aştepti finalizarea litigiului.

    Pentru salica, va adresati direct in instanta impreuna cu, contractul ne onorat.

    Pentru Antoniu, daca succesorii accepta succesiunea, accepta şi obligatiile defunctului. Deci contractul trebuie sa fie onorat de aceştia. In caz contrar apelati in istanta.

    Pentru Maria
    Dispuneti de contract, iar acesta mentioneaza despagubirile pe care le puteti primi. Daca proprietarul nu a onorat antecontractul de vanzare- cumparare puteti sa apelati in instanta.

    Pentru Silviu
    Nu mai este valabila. Da, poate fi evacuat.

    Pentru Cipri
    Unul din soti poate obtine procura de la celalalt pentru vanzarea imobilului. Totul consta intr-o procura care poate fi data in Italia. Nu te complica cu alte acte. Daca unul din soti este acum in Romania, celalat poate da o procura in Italia şi o poate trimite in Romania.

  • Am o intrebare pentru specialisti. Pot incheia o promisiune de vanzare a unui teren cu cineva care are acel teren in litigiu. In cazul in care castiga procesul se poate materializa vanzarea terenului catre mine ……..
    Multumesc!

  • O promisiune de vanzare-cumparare,in care cumparatorul nu a respectat termenul de semnare a contractului de vanzare(depasit din 31.12.2012).
    Cum pote fi atacata in instanta si ce acte sunt necesare.
    Mentionez ca promisiunea de vanzare-cumparare a fost incheiata in fata unui NOTAR autorizat.
    Multumesc.

  • Buna ziua
    Am si eu o problema si as vrea sa ma ajutati putin:in 2009 am facut o promisiune de vanzare-cumparare pe mai multe terenuri cu bunicul meu;Pomisiunea nu a avut termen de finalizare, asa ca nu am facut inca finalizarea. Bunicul meu a murit, iar acum are loc succesiune intre mostenitori. Vreau sa stiu daca acele terenuri apartin mostenitorilor prin succesiune (s-au trecut ca bunuri pt succesiune impreuna cu casa si alte terenuri), daca apartin le mai pot recupera, pot finaliza acum contractul de VC, cum imi recuperez suma platita?
    Va multumesc

  • Buna seara,
    Am incheiat o promisiune bilaterala pentru a cumpara o casa, pe baza unei hotarari judecatoresti prin care proprietarul obtinuse impobilul. La termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, proprietarul nu a putut prezenta niciun act- documente cadastrale, dovezi privind plata utilitatilor, avand la dispozitie o luna si jumatate. Notarul a facut incheiere de certificare. Cum imi pot recupera avansul dat- promisiunea prevede inapoierea avansului si o despagubire egala cu avansul dat.Va multumesc!

  • DAca a fost incheiata o promisiune de vinzare si a avut un termen de finalizare dar aceasta finalizare nu sa produs timp de 21 de ani , aceasta promisiune mai este valabila pentru beneficiar? mentionez ca beneficiarul locuieste acolo de la incheierea promisiunii .Promitentul poate sa evacueze beneficiarul?

  • Buna

    Am si eu o intrebare,mama mea vrea sa cumpere un apartament propietari sunt acum stabiliti in italia ei doresc sa vanda apartamentul din romania dar este o problema ea nu poate sa-l vanda vara sot si sotul fara sotie ei au concedi diferite este posibilitate sa fac un act cu dansa acum si finalizarea contractului cand vine si dansul acasa …la notar nu pot face nimic pana nu sunt aman2 cum sa fac o hartie la mana? sau ce trebuie safac?

Spune-ţi părerea