Toţi şoferii experimentaţi ştiu că dacă ai apăsat prea tare acceleraţia, nu e recomandabil să tragi frâna de mână pentru a încetini maşina, ci mai degrabă foloseşti frâna de picior, şi eventual şi cea de motor. Bineînţeles că “şoferii” mediului economic românesc nu au fost însă din categoria celor experimentaţi. În loc să tempereze, încă din anii trecuţi, febra pieţei imobiliare, prin simplă revenire la condiţiile anterioare de creditare (grad maxim de îndatorare 35 % din venituri, creditarea a maxim 75 % din valoarea imobilului, cumulat cu fişa fiscală a anului precedent), am asistat la jocul din copilărie cu “elefantul care se legănă, şi a mai chemat un altul”. După cum era de aşteptat, până la urmă plasa s-a rupt. Nu ne amăgim cu ideea că nu a fost un lucru premeditat. Dar că tot românul, speranţa moare ultima, şi una dintre speranţe era că nu suntem pe cont propriu şi cineva veghează pt noi.
Tragedie la nivel naţional. De la proprietarul unui banal apartament până la marii dezvoltatori, am asistat cu stupoare la diminuări majore ale “averilor” imobiliare strânse cu atâta “sudoare” în ultimii 4-5 ani. Şi totul s-a petrecut în mai puţin de jumătate de an. Impresia generală a fost că piaţă imobiliară s-a transformat din una a proprietarilor, în una a cumpărătorilor. Sentimentul care plutea în aer în prima jumătate a anului 2009 a fost de blocaj total. Realitatea a fost însă la mijloc. Nivelul tranzacţiilor a fost într-adevăr mult redus. Dar proprietarii / dezvoltatorii care au gestionat corect contextul nou creat şi au înţeles că e nevoie de o adaptare (diminuare) a preţurilor, mai exact o reducere a marjelor de profit, au reuşit să salveze ce se mai putea din investiţia şi planurile iniţiale. La rândul lor, clienţii inspiraţi au ieşit în piaţă, au înţeles că pot profită de aceste vremuri neclare pentru ambele tabere, şi pot obţine negocieri de preţuri peste aşteptări.
”Specialiştii” pieţei româneşti au încercat, timizi şi nepricepuţi, să diminueze din efectele greşelilor anterioare. Primul impuls a fost dat de cotă de TVA redusă la 5%, care cumulat cu diminuarea profiturilor, a generat o reducere propriu-zisa a preţului pe mp construit de la 1000 a 1300 Euro la 600 a 850 Euro, în funcţie de zone, facilităţi, finisaje. Preţurile apartamentelor din blocurile vechi tranzacţionate au suferit şi ele în mod automat o corecţie, situându-se în intervalul de 900 a 1200 euro/mp util.
În loc să gândească soluţii în linişte, “specialiştii” au preferat să vorbească, înainte de a face, de altfel o situaţie tipic românească. Programul Prima casa s-a dovedit a fi un nou proiect făcut “pe genunchi”, fără proceduri şi termene clare, cu lacune legislative (vezi numai imposibilitatea achiziţionării unui imobil deja ipotecat, situaţie corectată ulterior). Anunţarea prematură a programului, când acesta se află încă strict la fază de intenţie, a generat o stare de aşteptare, de altfel normală din partea cumpărătorilor. Cine nu ar amâna decizia achiziţionării unui imobil, dacă există premiza unor costuri mult diminuate (de la dobânzi până la eternele comisioane ale băncilor comerciale)? Cu miză electorală sau nu, în cele din urmă Prima casa a dat pieţei imobiliare o gură de oxigen.
Creşterea bruscă a cererii de locuinţe din ultimele săptămâni, acumulată de-a lungul celor aproximativ 3 luni scurse din momentul anunţării ideii proiectului, a generat însă, ca orice schimbare, reacţii adverse, contradictorii. Proprietarul apartamentului din blocul vechi, după un an de frustrări şi tentative eşuate de a-şi vinde imobilul, a interpretat momentul ca fiind o bună ocazie de a mai diminua aşa-zisă pierdere generată de criză. Preţurile solicitate s-au transformat în preţuri fixe sau foarte puţin negociabile, iar cei care au scos din nou pe piaţă proprietăţile de la naftalină dovedesc aceeaşi lipsă de cunoaştere/informare dovedită şi până acum un an.
În ce priveşte piaţă rezidenţială din Timişoara, până acum o luna, se putea trasa un nivel al preţului solicitat care să ducă într-un final la tranzacţionarea imobilului: de exemplu, dacă ne raportăm la apartamentele confort 1, preţul de tranzacţionare era situat între 4/55.000 Euro pentru 2 camere, respectiv 55/65.000 Euro pentru 3 camere, în funcţie de zonă, etaj, suprafaţă, amenajări. Ce schimbare a intervenit: în noile oferte apărute pe piaţă se solicită între 50/60.000 pentru aceleeaşi 2 camere, respectiv 60/75.000 Euro pentru aceleaşi 3 camere. Rămânem o piaţă a anomaliilor. De ce să plătesc 55.000 Euro pentrut un apartament de 2 camere în bloc vechi, fie el şi amenajat, când pot achiziţiona 2 camere în construcţie nouă, finalizată, la 60.000 Euro? O piaţă funcţională ar evidenţia în orice moment o diferenţă de minim 20% între blocurile noi şi cele vechi.
Au existat dezbateri multiple în legătură cu rolul programului Prima casa, intenţia anunţată fiind aceea de a stimula mediul economic prin resuscitarea segmentului construcţiilor, motiv pentru care dezvoltatorii solicitau excluderea din program a blocurilor vechi. Acest aspect nu mai poate face obiectul unei dezbateri, pentru că, din păcate, proprietarii apartamentelor vechi nu au capacitatea de a crea o reală concurenţă pentru dezvoltatori.
Vânzătorii vor avea cât de curând o surpriză: nivelul real al cererii nu va rămâne atât de ridicat că cel din ultima luna, deoarece acest nivel a fost fals creat prin aşteptarea ultimelor 3 luni. Ce noi abordări vor avea proprietarii în momentul în care va fi atins plafonul maxim alocat de stat pentru garantarea împrumuturilor, lucru ce va genera automat o diminuare a numărului de potenţiali cumpărători?
Totodată, pentru o anumită categorie de cumpărători, s-a creat falsă impresie de ofertă gratuită. Câţi dintre proprietari şi-au pus întrebarea dacă toţi acei clienţi care le-au trecut pragul sunt şi eligibili financiar în vederea accesării programului?
În ce priveşte potenţialii cumpărători, posibili beneficiari ai programului, se creează din nou sentimentul de dinainte de ’89 al statului la coadă. E “oferta”, şi nu ştim când se termină. Inspectori de credite fără răspunsuri, termene de finalizare a dosarelor nedefinite, lipsă unor statistici referitoare la numărul de dosare în lucru, sunt numai câteva dintre nemulţumirile generate de modul de aplicare al acestui program. Din păcate, de data această toate răspunsurile se află într-un singur loc : în biroul guvernanţilor. Pentru prima data se remarcă, cel puţin în stadiul actual al programului, o mai mare disponibilitate a băncilor. Un răspuns din partea statului la banală întrebare: Ce termen de răspuns garantează statul pentru aprobarea dosarelor? i-ar linişti pe cei care au dosare în lucru. Fiind, în cele din urmă, şi un program electoral, ne amăgim cu speranţa că guvernanţii nu îşi vor permite lipsă unui final fericit pentru cumpărători.
Toate elementele concura la un nou îndemn: Maturizeaza-te române!.
Cristian Chis
Director general CORALES
