Lună: august 2010

Din cauza lipsei cererii, unii dintre auditori eliberează certificate pentru sume mult sub valorile vehiculate iniţial.
La mai puţin de cinci luni până la intrarea în vigoare a „legii certificatului energetic”, costurile presupuse de o asemenea lucrare sunt aproape neglijabile. „Preţurile s-au dus mult în jos din cauza crizei. La un apartament cer 1,5 euro pe metru pătrat, după care mai scad, când văd că omul strâmbă din nas”, subliniază Vasile Olaru, unul dintre auditorii energetici din judeţul Timiş. Acesta precizează că, pentru două apartamente pentru care a eliberat certificate până acum, a încasat 150 de euro (la o suprafaţă de 50 de metri pătraţi) şi, respectiv, 50 de euro (pentru un imobil de 40 de metri pătraţi). În opinia sa, sumele sunt modice raportate la efortul implicat de lucrarea de audit energetic.

De aceeaşi părere este şi Cristian Popescu-Ialomiţa, vicepreşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI) şi, în acelaşi timp, unul dintre auditorii autorizaţi pe Bucureşti. Acesta nu a eliberat până acum niciun certificat, cu toate că a primit oferte pentru nişte blocuri de locuinţe. Spune că preţurile oferite erau însă derizorii, nu acopereau nici cheltuielile necesare derulării expertizei, aşa că le-a refuzat. Potrivit lui Popescu-Ialomiţa, eliberarea certificatului energetic pentru un apartament cu două camere ar trebui să ajungă la un total de 200-300 de euro.

În aşteptarea legii
Chiar şi în actualele condiţii de preţ însă, proprietarii nu se înghesuie să obţină certificatul energetic pentru locuinţa pe care, de la 1 ianuarie, nu o vor mai putea vinde sau închiria altfel. Vasile Olaru spune că, de când şi-a obţinut atestatul, în septembrie 2009, a realizat 20 de expertize energetice. Dintre acestea însă, doar două certificate au fost eliberate pentru apartamente în blocuri vechi din Timişoara (unul a fost auditat în octombrie 2009 şi altul în luna iulie a acestui an). Olaru a mai realizat lucrări pentru un bloc vechi per ansamblu, în vederea mansardării, pentru două clădiri de birouri de clasa A, a făcut o expertiză pe planurile unei clădiri de birouri pentru obţinerea unei finanţări europene, a mai certificat un liceu, un spital, dar şi o filială a Băncii Naţionale, în vederea reabilitării.

Un ajutor pentru cumpărător
Cristian Popescu-Ialomiţa speră la o schimbare a atmosferei din piaţă abia cu intrarea în vigoare a legii sau, cel mai devreme, în toamnă. Dincolo de obligativitatea impusă de lege, certificatul energetic are o valoare semnificativă pentru tranzacţiile imobiliare. În momentul de faţă, spune Olaru, un necunoscător cumpără un apartament fără să ştie pe ce dă banii şi cât va trebui să scoată din buzunar pentru consumul de energie al acestuia. În acelaşi timp, reprezentanţii MDRT consideră că noua lege va permite o ierarhizare a locuinţelor în funcţie de performanţa energetică, ceea ce va aduce un plus de transparenţă pe piaţa imobiliară.

În acelaşi timp, certificatul energetic reprezintă primul pas spre derularea unor lucrări de reabilitare termică. În urma acestora, estimează Olaru, emisiile de dioxid de carbon s-ar reduce de patru până la şase ori. Avantajele sunt, desigur, şi de ordin material. La o clădire veche, consumul de energie poate scădea de două-trei ori, ceea ce se simte din plin la factura de gaze.

Peste 900 de auditori la nivel naţional
În prezent, numărul auditorilor energetici atestaţi la nivel naţional se ridică la un nivel rezonabil pentru a putea susţine cererea din partea populaţiei odată cu intrarea în vigoare a legii. Potrivit datelor Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT), până la data de 20 iulie a acestui an, la nivel naţional erau atestaţi 912 auditori energetici, faţă de 767 de specialişti la sfârşitul lunii aprilie. La ora actuală, cei mai mulţi auditori, în număr de 269, sunt în Bucureşti, pe al doilea loc situându-se judeţul Timiş, cu 96 de specialişti. Pe ultimul loc la acest capitol se află Teleorman, cu doar doi auditori, în vreme de judeţele Sălaj, Ialomiţa, Tulcea, Covasna şi Buzău au câte trei. În acelaşi timp, în Vrancea, Botoşani şi Călăraşi există câte patru persoane atestate, iar în Vaslui şi Harghita câte cinci.

Importurile de gresie şi faianţă de peste Dunăre se ridică în momentul de faţă la un nivel de 20% din total.

La amenajarea locuinţei, românii se dovedesc mult mai precauţi comparativ cu anii trecuţi. Asta se vede din plin şi când vine vorba de alegerea plăcilor ceramice folosite în acest proces. În momentul de faţă, unul din cinci români cumpără gresie şi faianţă bulgăreşti, în vreme ce, în luna iulie a anului trecut, importurile de plăci ceramice de peste Dunăre erau nesemnificative ca volum. Potrivit unui studiu realizat de Institutul Naţional de Statistică (INS), o cincime din totalul importurilor de plăci ceramice din România este reprezentată de produse aduse din Bulgaria, de la fabricile companiei bulgare KAI Group. Odată cu intrarea oficială pe piaţă a producătorului KAI, importurile de la sud de Dunăre le-au egalat ca volum pe cele provenite din ţări precum Spania sau Italia.

Riscuri reduse la transport şi preţuri de producător local
Care sunt motivele pentru care tot mai mulţi români preferă produsele bulgăreşti? „Criza economică a determinat clienţii să acorde o mai mare atenţie procesului de selecţie a unui furnizor. Oamenii au căutat să elimine orice riscuri asociate importurilor de la mari distanţe, de tipul timpilor mari de livrare, costurilor de transport ridicate sau al incertitudinilor privind diferiţi producători, ca urmare a problemelor economice din ţara de origine”, subliniază Cătălin Rotaru, Country Manager KAI România. Pe lângă distanţa mică până la cea mai apropiată unitate de producţie a KAI şi pachetele de produse şi servicii oferite, strategia de preţuri accesibile practicată de companie contribuie substanţial la atragerea clienţilor români.

De la începutul acestui an, KAI Ceramics şi-a majorat cota de piaţă cu 5%. În acest moment, compania bulgară deţine o pondere de 15% din volumul vânzărilor totale de plăci ceramice de pe piaţa autohtonă, mixul de produse comercializat având o contribuţie semnificativă la evoluţia companiei bulgare la nivel local. Piaţa românească de gresie şi faianţă este evaluată în acest moment la un volum de 23-25 milioane de metri pătraţi, potrivit datelor companiei.

Concentrarea pe servicii de consultanţă se dovedeşte o reţetă de succes pentru business-urile imobiliare în perioade dificile.

Tim Wilkinson, co-director executiv al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox, spune că anul acesta se aşteaptă la o majorare uşoară a cifrei de afaceri comparativ cu 2009. Avansul preconizat este de cel puţin 10%. Pe de altă parte, el anticipează o creştere semnificativă a profitabilităţii companiei, ca urmare a restructurării bazei de costuri. Un alt obiectiv pentru 2010 ar fi majorarea cotei de piaţă deţinute de companie.

Ţeluri prea îndrăzneţe pentru o perioadă ca cea actuală? S-ar zice că nu. DTZ Echinox este una dintre puţinele companii de consultanţă imobiliară din piaţa autohtonă care a încheiat anul trecut pe plus. Secretul? Wilkinson spune că a încercat dintotdeauna să distribuie activitatea companiei pe două sectoare complementare. Unul este reprezentat de partea de agenţie, care se ocupă de intermedierea tranzacţiilor, iar celălalt ţine de furnizarea de servicii profesionale, de consultanţă. „În ultimii 5-6 ani, ne-am concentrat în mod deosebit pe evaluare şi property management, înainte de venirea crizei. Am crezut întotdeauna că asta ne va ajuta să ne echilibrăm business-ul în vremuri dificile”, explică directorul companiei. Pe aceeaşi direcţie merge şi acum.

Reducerea costurilor ascunse
În plus, odată cu venirea crizei, a apelat la o strategie de reducere masivă a costurilor. O atenţie deosebită a fost acordată cheltuielilor ascunse, acelea care în mod normal sunt trecute uşor cu vederea. „Am cercetat business-ul pe toate părţile şi am văzut unde cheltuiam şi unde nu ar fi trebuit să cheltuim”, arată Wilkinson. Au fost operate şi reduceri de personal, însă nu masive. „Nu am redus cu mult echipa anul trecut, însă au fost anumite poziţii pe care a trebuit să le dizolvăm. Nu am închis niciun departament, însă am făcut restructurări”, arată el. Astfel, în ultimii doi ani, personalul DTZ a fost redus cu circa 20%, de la 60 de oameni, cât era în perioada de boom. Acum, echipa a mai crescut puţin şi numără 53 de membri, în Bucureşti şi în ţară, ca urmare a preluării a două centre comerciale.

În lumina acestor schimbări, directorul DTZ spune că, deşi nu crede că anul 2010 este unul mai favorabil decât 2009, compania pe care o conduce are totuşi o poziţie mai bună. Asta pentru că acum oamenii stiu deja unde se află piaţa, iar majoritatea măsurilor de adaptare la noua situaţie au fost implementate anul trecut.

Citeşte şi despre Curba literei U

Prin readucerea pe piaţă a buy-back-ului imobiliar, dezvoltatorii speră să scoată potenţialii cumpărători din „hibernare”.
Buy-back-ul imobiliar (posibilitatea de a achiziţiona o locuinţă nouă prin transferul celei vechi către dezvoltator şi plata diferenţei n.red.) a fost lansat în perioada de apogeu a boom-ului imobiliar. Deşi suna cât se poate de atractiv, ecoul acestei inovaţii pentru imobiliarul autohton s-a risipit repede în piaţă. „Rezultatele au fost slabe: multă bătaie de cap, preţuri mai mici obţinute pe apartamentele vechi. La toate acestea a intervenit blocajul pe piaţa rezidenţială”, spune Irina Petrescu, partener în cadrul companiei Esop Consulting.

Ai zice că, mai ales în perioada de recesiune, vremea buy-back-ului imobiliar este definitiv apusă. Exemple concrete contrazic însă această logică. Ank Art Building, compania dezvoltatoare a ansamblului Cernica Residence, a lansat această modalitate de achiziţie în luna mai a acestui an, urmând ca ea să fie accesibilă până la finalizarea vânzărilor. La rândul său, compania arădeană Bermo Group a anunţat luna trecută că apartamentele din cele trei ansambluri rezidenţiale pe care le are în portofoliu vor putea fi achiziţionate prin buy-back până la data de 9 octombrie 2010. „Oferta a fost lansată deoarece am constatat că un număr important de potenţiali clienţi ce doresc să contracteze un apartament nou amână achiziţia până la vânzarea unui imobil vechi pe care-l au în proprietate”, explică Flavius Eşnican, marketing manager al Bermo Group.

O tranzacţie în care grija finanţării este minimă
Din punctul de vedere al consumatorului final, Irina Petrescu spune că buy-back-ul imobiliar este una dintre cele mai bune metode de achiziţie a unui apartament nou, lăsând în sarcina dezvoltatorului vânzarea celui vechi. „Sunt situaţii în care cumpărătorii au vrut să prindă repede o ofertă foarte bună, însă trebuia să vândă la fel de rapid vechea locuinţă, ceea ce nu a fost posibil. Din acest motiv, mulţi cumpărători au pierdut oferte interesante”, subliniază reprezentanta Esop.

În teorie, această variantă de achiziţie se dovedeşte încă şi mai atractivă în actualul context economic. „Perioada de criză ar trebui să crească interesul pentru acest gen de tranzacţie pentru că e un atu important să poţi investi o proprietate pe care o deţii deja pentru a cumpăra ceva nou. Criza se caracterizează prin lipsă de bani, or tranzacţiile bazate parţial pe barter nu pot decât să diminueze grijile legate de bani”, este de părere Nikolaos Chlepas, directorul general al Ank Art Building. Apelând la această posibilitate pusă la dispoziţie de către dezvoltatori, clientul nu mai este nevoit să îşi scoată apartamentul pe piaţă în perioada de recesiune, când şansele de vânzare sunt mult mai mici. În plus, el poate sta în continuare în casa veche, până la finalizarea celei noi.

Dezvoltatorul oferă doar un preţ minim
Aşa cum se întâmplă întotdeauna, avantajele trebuie să vină „la pachet” şi cu câteva dezavantaje. În acest caz, arată Irina Petrescu, preţul „plătit” de către dezvoltator pe apartamentul vechi poate fi mai mic decât cel pe care l-ar fi putut obţine proprietarul prin negocierea directă cu unul sau mai mulţi cumpărători interesaţi. Un exemplu în acest sens este dat de promoţia oferită de Bermo Group. Astfel, dacă preţul de piaţă al unui imobil vechi s-ar ridica la 39.000 de euro, valoarea de buy-back acceptată ar fi de 32.000 de euro. Această diferenţă acoperă riscul pe care şi-l asumă compania de a nu vinde imobilul la valoarea estimată. Astfel, cumpărătorul are doar garanţia unui preţ minim de vânzare şi nicio obligaţie – el poate să ia decizia de a nu transmite imobilul către dezvoltator şi îl poate vinde la orice preţ doreşte în termen de 90 de zile de la semnarea contractului, explică Eşnican.

Interes crescut pentru imobile cât mai aproape de finalizare
Care este răspunsul românilor la această ofertă a dezvoltatorilor? „Majoritatea clienţilor care au proprietăţi s-au arătat interesaţi de această modalitate de achiziţie, au pus multe întrebări în legătură cu procedurile de vânzare şi ne-au spus despre imobilul pe care vor să-l dea la schimb, însă mulţi încă nu s-au hotărât dacă să îşi investească vechea proprietate în condiţiile în care ansamblul nu este finalizat”, spune Nikolaos Chlepas. Acesta estimează că acest tip de vânzare va lua avânt în momentul livrării apartamentelor, când cumpărătorii se vor convinge de respectarea promisiunilor dezvoltatorului. Până atunci, mulţi clienţi optează pentru un contract de rezervare. “Estimăm în jur de 50 de tranzacţii de acest tip pentru anul viitor, când ansamblul va fi finalizat”, precizează însă Chlepas.

La rândul său, reprezentantul Bermo Group spune că, în prima lună de la lansarea promoţiei, nu a fost încheiată nicio tranzacţie. „S-au înregistrat însă peste 10 cereri, evaluarea imobilelor fiind în curs”, arată Eşnican.

În oraş a fost deschis cel de-al doilea magazin Plus, rezultatul colaborării dintre lanţul german de retail şi dezvoltator.

Dezvoltatorul imobiliar Adama intră pe piaţa imobiliară din vestul ţării, investind în Cluj. La sfârşitul lunii iulie, în oraş a fost deschis cel de-al doilea magazin Plus, rezultatul unui parteneriat între lanţul german şi Adama. Acesta a necesitat o investiţie totală de 1,5 milioane de euro, este amplasat în zona Bună Ziua şi are o suprafaţă de 1.400 de metri pătraţi.

Dezvoltatorul are în proprietate terenul pe care a fost ridicată construcţia şi a suportat în totalitate investiţia necesară pentru proiect. Asher Lax, directorul de marketing şi vânzări al Adama, subliniază faptul că deschiderea unităţii de retail este doar un prim pas pe care compania îl are în vedere pentru piaţa clujeană. Astfel, dezvoltatorul vizează ridicarea unor ansambluri de locuinţe, precum şi a noi magazine în zona Bună Ziua. “Pe lângă colaborarea cu Plus pentru acest proiect, dorim să dezvoltăm cât mai multe parteneriate comerciale cu firme renumite din domeniu. Bineînţeles că nu vom abandona proiectele rezidenţiale”, spune Asher Lax.

Adama activează în România, Moldova, Ucraina şi Turcia, având în portofoliu peste 45 de proiecte rezidenţiale şi comerciale. Pe piaţa românească, compania deţine nouă ansambluri rezidenţiale în Bucureşti şi câte unul în Iaşi, Bacău, Ploieşti şi Braşov. În decembrie 2009, dezvoltatorul a finalizat prima fază a proiectului Evocasa Completa din Bacău, în februarie 2010 a terminat prima clădire din Evocasa Armonia iar în luna aprilie a inaugurat ansamblul Evocasa Selecta, din Bucureşti.