După aproape patru ani de recesiune, stocul de locuinţe noi accesibile a crescut vizibil, dar în piaţă rămân multe unităţi mari şi scumpe.
Debutul crizei pe piaţa imobiliară românească a dus la o reconfigurare majoră a cererii de locuinţe noi, prin scăderea masivă a puterii de cumpărare. Pe de o parte, investitorii străini, interesaţi de achiziţia de apartamente „la pachet”, au dispărut, ceea ce a făcut ca în piaţă să rămână, în proporţie covârşitoare, consumatorii finali. Pe de altă parte, în condiţiile în care alte tipuri de credite sunt prea scumpe pentru bugetul românilor de rând, majoritatea acestora se orientează astăzi spre o achiziţie prin intermediul programului Prima Casă. Aşa se face că, la aproape patru ani de la momentul de vârf al pieţei, majoritatea celor interesaţi de cumpărarea unei locuinţe (prin credit) au o limită de buget de 60.000-70.000 de euro.
Mai puţin de o treime din piaţă pentru majoritatea cumpărătorilor
O întrebare-cheie în contextul actual este în ce măsură răspunde oferta actuală de unităţi locative noi cererii reale? Datele www.imobiliare.ro arată că, în momentul de faţă, mai puţin de o treime (28,4%) din ofertele de locuinţe noi scoase la vânzare pe portal au preţuri de până la 60.000 de euro. La polul opus, cea mai mare parte din oferte (respectiv 40,2%) sunt reprezentate de unităţi locative ce costă peste 100.000 de euro. Diferenţa este reprezentată de unităţi cu preţuri cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro (19,6% din total) şi, respectiv, între 80.000 şi 100.000 de euro (11,8%).
Deşi aceste date nu par prea încurajatoare, o analiză comparativă cu momentul de vârf al pieţei arată că, într-un răstimp de aproape patru ani, o parte importantă dintre dezvoltatori au făcut eforturi pentru a-şi adapta ofertele la condiţiile reale ale pieţei. Astfel, în martie 2008, locuinţele ce costau peste 100.000 de euro reprezentau 68,6% din piaţă, în vreme ce unităţile de maximum 60.000 de euro deţineau o pondere de doar 11,5%. Pe de altă parte, locuinţele cu preţuri de 60.000-80.000 de euro şi 80.000-100.000 de euro reprezentau 10% şi, respectiv, 9,9% din total.
Există opţiuni şi pentru un buget mediu
În opinia Danielei Popescu, consultant specializat pe segmentul rezidenţial în cadrul Colliers International, una dintre marile probleme ale pieţei rezidenţiale autohtonă este reprezentată încă de unităţile locative rămase nevândute din ansamblurile rezidenţiale din perioada de boom. „Pentru proiectele demarate înainte de criză (2008), 2011 a continuat să fie un an dificil. Deşi preţul pe metru pătrat construit a scăzut dramatic, dimensiunile mari ale apartamentelor le-au făcut inaccesibile pentru majoritatea cumpărătorilor. Dezvoltatorii au încercat însă să atragă atenţia cumpărătorilor cu stimulente – boxe, mobilier sau locuri de parcare gratis -, precum şi cu diverse metode de plată (rent-to-buy)”, spune consultantul Colliers.
Cu toate acestea, Daniela Popescu crede că segmentul rezidenţial nou oferă în momentul de faţă opţiuni reale şi pentru cumpărătorii prin Prima Casă. „Proiectele care se aflau în diverse stadii de proiectare la finele anului 2008, precum şi proiectele dezvoltate în mai multe faze au reuşit să se adapteze la noile cerinţe ale pieţei, prin repartiţionarea unităţilor, astfel încât să poată satisface actuala cerere”, subliniază ea. În plus, adaugă reprezentanta Colliers, începând cu anul 2009 au apărut în piaţă şi o serie de proiecte de mici dimensiuni, adaptate la programul Prima Casă. Dezvoltatorii au construit, în zone periferice, apartamente mai mici, echipate cu finisaje de o calitate mai scăzute, pentru a reduce astfel costurile de construcţie şi pentru a se încadra în plafonul impus de programul guvernamental. „Dezvoltatorii care au putut să-şi adapteze proiectele la noile cerinţe ale pieţei sunt şi cei care au avut cele mai bune vânzări în ultimii ani”, notează Daniela Popescu.
Executările silite vor suplimenta oferta
La rândul său, Cosmin Grecu, Managing Partner pe Research & Evaluation în cadrul Century 21 România, spune că, în momentul de faţă, există premise solide ca pe piaţă să apară şi mai multe apartamente noi, cu preţuri cuprinse între 50.000 şi 60.000 de euro, în special din categoria proiectelor executate silit de către bănci. Acesta avertizează însă că nu toate unităţile locative ce se încadrează acum în pragul impus de programul guvernamental sunt de calitate. „Provocarea în materie de previziune este de a putea vedea peste cinci ani dacă aceste locuinţe noi ieftine vor fi noile «ghetouri» sau nu”, spune acesta.
În ceea ce priveşte evoluţia preţurilor apartamentelor noi, anul acesta s-a remarcat o tendinţă de stabilizare, în sensul că declinul în unele oraşe a fost mult mai mic comparativ cu anii trecuţi, iar în unele cazuri au avut loc şi creşteri. Astfel, potrivit Indicelui imobiliare.ro, în luna noiembrie 2011 apartamentele din Capitală au ajuns la valoarea de 1.371 de euro pe metru pătrat util, cu 3,2% mai mult decât în aceeaşi perioadă a anului trecut. În Braşov, locuinţele noi sunt mai ieftine cu 6% decât în 2010. în Timişoara, această categorie de locuinţe are un preţ cu 1,4% mai ridicat decât anul trecut, în vreme ce, în Constanţa, valorile sunt apropiate.
Mai e sau nu loc de ieftiniri?
Ce se va întâmpla cu preţurile locuinţelor noi de acum încolo? Potrivit Danielei Popescu, şi în 2012 majoritatea tranzacţiilor vor avea loc prin intermediul Prima Casă, dat fiind că avansul minim solicitat pentru celelalte tipuri ipotecare a crescut de la un minimum de 10% la 30%. „Prin urmare, dacă programul va rămâne valabil în aceleaşi condiţii (plafon maxim de 70.000 de euro pentru apartamentele noi), nu ne aşteptăm să vedem mişcări semnificative în rândul preţurilor. Atât apartamentele care se încadrează în programul Prima Casă, cât şi unităţile cu preţuri mult peste plafonul de 70.000 de euro au înregistrat deja reduceri semnificative. Cu siguranţă, vor mai fi şi cazuri punctuale, în care preţurile vor mai înregistra reduceri, dar asta va depinde mai ales de situaţia financiară a dezvoltatorilor”, notează reprezentanta Colliers.
Pe de altă parte însă, Cosmin Grecu este de părere că punctul de echilibru pe acest segment nu a fost încă atins. În opinia sa, un astfel de fenomen va avea loc în momentul în care stocul de apartamente noi nevandute se va reduce semnificativ, la fel şi numărul locuinţelor aflate în executare silită, iar la nivel de cerere va avea loc o revenire vizibilă – ca urmare a unor presiuni demografice, pe fondul degradării stocului locativ existent.
Şi numărul operaţiunilor de cadastru şi publicitate imobiliară a crescut semnificativ, cu aproximativ 22%.
