Lună: martie 2013

Două ţări afectate din plin de recesiune – SUA şi Irlanda – au consemnat în 2012 o evoluţie semnificativ mai bună faţă de anii trecuţi.

La nivel mondial, piaţa proprietăţilor rezidenţiale dă semne de revenire. Potrivit unui raport realizat de compania de consultanţă Knight Frank, Indicele Global al Preţurilor Locuinţelor (Global House Price Index) a consemnat, în medie, o creştere de 4,3% pe parcursul lui 2012. „Rezultatele pe 2012 arată că revenirea pieţelor rezidenţiale din întreaga lume – după criza financiară globală – este încă în desfăşurare. Situaţia per ansamblu este una mai bună, însă doar pe alocuri”, arată autorii raportului.

Europa trage piaţa în jos
Deşi în anumite pieţe ale lumii se simte o îmbunătăţire considerabilă faţă de anii trecuţi, această situaţie este contrabalansată de provocările continue din ţările europene. Astfel, dintre 20 de pieţe care au consemnat scăderi de preţuri anul trecut (dintr-un total de 55 monitorizate), 19 sunt localizate în Europa. Pe primul loc în clasamentul scăderilor de preţ consemnate la nivel global se situează Grecia, cu un declin de 13,2%. Aceasta este urmată de Spania, Croaţia şi Slovenia, fiecare cu un recul de 10%, 8,7% şi, respectiv, 6,7%. Scăderi considerabile au fost consemnate şi în Olanda (6,3%), Cipru (5,8%) sau Ungaria (5,7%). România se situează pe locul al optulea în clasamentul celor mai mari ieftiniri consemnate la nivel global, potrivit raportului realizat de Knight Frank, cu un minus de 5,6% (evoluţie valabilă doar pentru primele trei trimestre ale anului). Scăderi mai reduse decât în ţara noastră au fost consemnate în Bulgaria (1,4%) sau Polonia (1,5%). După un declin de 16,7% consemnat în 2011, Irlanda a avut anul trecut o evoluţie mult mai bună, cu un minus de doar 4,5%.

SUA: Cea mai mare creştere din 2006 încoace
La polul opus, Hong Kong-ul conduce detaşat în ceea ce priveşte majorările de preţuri consemnate în 2012. Aici, locuinţele s-au scumpit cu 23,6% în ultimul an. Pe locul al doilea se situează Dubaiul, cu un avans de 19%. Creşteri de peste 10% au fost înregistrate şi de următoarele patru clasate: Brazilia (13,7%), Turcia (10,5%), Rusia (10,2%) şi Austria (10,2%). Şi Statele Unite ale Americii (SUA) se înscriu în topul majorărilor de preţ, cu un avans anual de 7,3%, aceasta fiind cea mai mare creştere consemnată din 2006 încoace. „Dacă zona euro, după ce a intrat în cea de-a doua recesiune în patru ani, este norul care întunecă piaţa rezidenţială globală, Statele Unite ale Americii oferă o rază de lumină. Totuşi, politica strictă de creditare încă poate reduce viteza şi amploarea creşterii în 2013”, se arată în raportul citat.

Ca previziune pentru anul în curs, reprezentanţii Knight Frank anticipează că evoluţia preţurilor locuinţelor nu va fi cu mult diferită faţă de 2012; Europa prezintă în continuare cel mai mare risc de a frâna evoluţia pieţei.

Cumpărători locali, dar şi internaţionali, consideră această piaţă ca una dintre cele mai sigure şi mai atractive pentru investiţii.

Devalorizarea proprietăţilor rezidenţiale este una dintre urmările fireşti ale recesiunii financiare în majoritatea ţărilor lumii. Germania se numără însă printre pieţele în care această „regulă” nu se aplică. Potrivit unui raport de piaţă realizat de compania de consultanţă Patrizia, spre deosebire de ceea ce se întâmplă în alte ţări europene, preţurile locuinţelor nou-construite din această ţară se situează pe un trend ascendent de la declanşarea crizei încoace. Analiza arată că, în decurs de cinci ani (între trimestrul al doilea al anului 2007 şi perioada similară din 2012), unităţile locative din 23 de oraşe importante ale ţării s-au scumpit, în medie, cu 17,6%.

Achiziţii „la pachet”
În mod firesc, această „frenezie” a preţurilor nu a putut avea loc decât în contextul unei cereri crescute de locuinţe – cerere venită atât din partea consumatorilor finali, cât şi din partea investitorilor. Spre exemplu, doar în prima parte a anului 2012, în Germania au fost consemnate achiziţii de portofolii rezidenţiale în valoare de aproape şapte miliarde de euro, valoare cu 25% mai ridicată decât cea consemnată pe tot parcursul lui 2011. „Asta arată încă o dată că piaţa rezidenţială germană este considerată în întreaga lume, de către investitori locali şi internaţionali, ca una dintre cele mai sigure şi atractive pieţe pentru investiţii”, notează autorii studiului.

Împotriva curentului
Evoluţia atipică a Germaniei se explică în primul rând prin faptul că s-a numărat printre puţinele ţări „ocolite” de boom-ul imobiliar ce a precedat criza financiară. Asta pentru că piaţa rezidenţială locală a trecut printr-o creştere puternică în prima parte a anilor 1990, după care segmentul rezidenţial s-a înscris pe un trend continuu descendent. Potrivit teoriei evoluţiei ciclice a economiei, scăderea trebuia să fie urmată de creştere. Aşa se explică faptul că, în timp ce majoritatea ţărilor lumii începeau să simtă „colţii” crizei, preţurile locuinţelor din Germania reveneau pe plus. „Creşterea valorii proprietăţilor rezidenţiale din Germania a fost în scădere o bună perioadă de timp. Această evoluţie a fost stopată de-abia în urmă cu câţiva ani. De atunci, preţurile proprietăţilor vechi sunt mai mult sau mai puţin în ton cu inflaţia. Pe de altă parte însă, preţurile locuinţelor nou-construite au crescut puternic în ultimii doi ani”, se arată în raportul de piaţă citat.

Echilibru între preţuri şi chirii
Se poate spune, în acest context, că Germania se apropie de un „bubble” imobiliar? Reprezentanţii companiei de consultanţă Patrizia sunt de părere că nu. Aceştia consideră că dezvoltarea segmentului rezidenţial german – o piaţă orientată mai mult spre închirieri şi, deci, nu atât de vulnerabilă la tranzacţii speculative – nu a ajuns la un asemenea nivel. Pe de altă parte, preţurile în creştere ale locuinţelor noi au cauze obiective, cum ar fi majorarea costurilor de construcţie din ultimii ani, dar şi scumpirea terenurilor pretabile pentru construcţii. Nu în ultimul rând, motivează consultanţii, nu se poate spune că evoluţia preţurilor este nesustenabilă, întrucât aceasta se află în deplin acord cu cea a chiriilor. Potrivit analizelor companiei, de la jumătatea lui 2007 până la jumătatea lui 2012 chiriile din cele mai importante 23 de oraşe ale ţării s-au majorat cu 15%, avans comparabil cu cel consemnat de preţurile de vânzare. „În această situaţie, nimeni nu poate vorbi despre o creştere excesivă a preţurilor comparativ cu cea a chiriilor”, conchid autorii raportului.

În ultimul an, solicitările pentru locuinţele de tip Prima Casă au scăzut în unele oraşe, în vreme ce, în anumite cazuri, a crescut interesul pentru unităţile locative mai scumpe.

Dintr-o analiză realizată de www.imobiliare.ro pe baza datelor furnizate de platforma Analize Imobiliare reiese că, faţă de anii trecuţi, în marile oraşe ale ţării poate fi observată o mai bună adaptare a ofertei la cerere din punctul de vedere al preţurilor. Cu două excepţii notabile, ponderea locuinţelor ieftine scoase la vânzare rămâne totuşi semnificativ mai mică decât cea a căutărilor pe acelaşi segment. Un alt aspect interesant relevat de studiul www.imobiliare.ro este că, în unele cazuri, cererea pentru locuinţele de tip Prima Casă a scăzut în ultimul an, în vreme ce, pe alocuri, au fost consemnate creşteri de interes pentru unităţile locative mai scumpe. Analiza ia în calcul căutările de apartamente din luna februarie 2013, comparativ cu februarie 2012, precum şi oferta existentă la nivelul lunii martie 2013.

Bucureşti:
În Capitală, cele mai multe căutări – 48% din total – sunt îndreptate spre apartamente cu un preţ de până la 60.000 de euro. Pe locul al doilea se situează locuinţele ce costă între 60.000 şi 80.000 de euro, cu o pondere de 22%. Acestea sunt urmate de proprietăţile cu un preţ de peste 100.000 de euro, care atrag 19% din cumpărătorii de apartamente, în vreme ce unităţile locative cu preţuri de la 80.000 la 100.000 de euro generează doar 10% dintre căutări. De observat este faptul că, faţă de luna corespunzătoare a anului precedent (februarie 2012), căutările pe segmentul de până la 60.000 de euro au crescut cu două puncte procentuale, în vreme ce ponderea clienţilor interesaţi de unităţi locative cu preţuri cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro, pe de o parte, şi 80.000 şi 100.000 de euro, pe de altă parte, s-a diminuat cu patru şi, respectiv, un punct procentual. O creştere de două puncte procentuale a fost consemnată însă pe segmentul proprietăţilor mai scumpe de 100.000 de euro.

În ceea ce priveşte oferta, cele mai numeroase anunţuri din Bucureşti sunt tot cele de pe segmentul Prima Casă, însă acestea au o pondere semnificativ mai scăzută comparativ cu cererea, respectiv 36%. Pe locul al doilea ca număr de proprietăţi se situează segmentul apartamentelor scumpe, de peste 100.000 de euro, cu o marjă de 26% din total. Pe de altă parte, locuinţele ce se încadrează în intervalul 60.000-80.000 de euro reprezintă un sfert (25%) din toate ofertele de apartamente la nivelul Capitalei, în vreme ce unităţile cu preţuri cuprinse între 80.000 şi 100.000 de euro deţin o pondere de 13%.
 
Cluj-Napoca: 
În oraşul din vestul ţării, 76% dintre potenţialii cumpărători sunt interesaţi de apartamente cu un preţ maxim de 60.000 de euro. Căutările în intervalul 60.000-80.000 de euro reprezintă 12% din total, în vreme ce segmentele 80.000-100.000 de euro şi peste 100.000 de euro deţin câte o pondere de 7% şi, respectiv, 6%. Schimbările faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut sunt notabile: cererea pe segmentul vizat de programul Prima Casă a crescut cu cinci puncte procentuale, în vreme ce căutările pe segmentul imediat următor (60.000-80.000 de euro) au scăzut cu şase puncte procentuale. Pentru intervalul 80.000-100.000 de euro cererea a rămas constantă, iar pentru locuinţele mai scumpe de 100.000 de euro a avut loc o majorare de un punct procentual.

La capitolul ofertă, cele mai numeroase sunt în Cluj locuinţele cu preţuri de până la 60.000 de euro – acestea ajung la 66% din total. Pe locul al doilea se situează unităţile ce se încadrează între 60.000 şi 80.000 de euro, cu o cotă de 19%. Pe de altă parte, segmentele 80.000-100.000 de euro şi peste 100.000 de euro sunt cele mai slab reprezentate, cu o pondere de 9% şi, respectiv, 6% din toate anunţurile. 
 
Constanţa: 
În oraşul de la malul mării, 62% dintre doritorii de apartamente se orientează spre unităţi cu un preţ maxim de 60.000 de euro. Pe de altă parte, 20% dintre clienţi se află în căutarea unor proprietăţi cuprinse în intervalul 60.000-80.000 de euro, 11% vor apartamente cu preţuri între 80.000 şi 100.000 de euro, în timp ce peste 100.000 de euro sunt dispuşi să plătească doar 7% dintre potenţialii cumpărători. Interesant este că, în ultimul an, în Constanţa cererea pentru locuinţe de tip Prima Casă a scăzut cu două puncte procentuale. Majorări de câte un punct procentual au avut loc pe segmentele 60.000-80.000 de euro şi 80.000-100.000 de euro, în vreme ce, pentru apartamentele mai scumpe de 100.000 de euro cererea a stagnat.

Ca ofertă, cele mai numeroase (64%) sunt apartamentele de până la 60.000 de euro, urmate de cele cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro (21% din total), apoi de unităţile cu preţuri de la 80.000 şi 100.000 de euro (9%) şi de cele mai scumpe de 100.000 de euro (6%). Constanţa este, astfel, singurul mare oraş al ţării în care ponderea ofertelor de apartamente ieftine o depăşeşte pe cea a căutărilor pe acelaşi segment.
 
Braşov: 
Ca şi în celelalte mari centre regionale, şi în oraşul de la poalele Tâmpei cea mai mare parte a cererii (69%) se îndreaptă spre apartamente de până la 60.000 de euro. 18% dintre potenţialii cumpărători sunt interesaţi de proprietăţi cuprinse în intervalul 60.000-80.000 de euro, în timp ce segmentele 80.000-100.000 de euro şi peste 100.000 de euro atrag 5% şi, respectiv, 8% dintre căutări. Interesant este că, deşi Braşovul este oraşul cu cea mai mare pondere a cererii îndreptată spre locuinţe de tip Prima Casă, în ultimul an cererea pe acest segment s-a diminuat cu nouă puncte procentuale. În contrapunct, au crescut căutările pe toate celelalte intervale de preţ: 60.000-80.000 de euro (patru puncte procentuale), 80.000-100.000 de euro (un punct procentual) şi peste 100.000 de euro (patru puncte procentuale).

La nivel de ofertă, se remarcă o discrepanţă semnificativă faţă de cerere. Astfel, doar 54% dintre apartamentele scoase la vânzare în Braşov au preţuri de până la 60.000 de euro, în vreme ce 22% se încadrează între 60.000 şi 80.000 de euro, iar segmentele 80.000-100.000 de euro şi peste 100.000 de euro deţin ponderi de 8% şi, respectiv, 16%.
 
Timişoara: 
În oraşul de pe Bega, 68% dintre căutările pe apartamente vizează unităţi de maximum 60.000 de euro. Pe de altă parte, 22% dintre potenţialii cumpărători sunt interesaţi de proprietăţi cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro, în vreme ce spre segmentele 80.000-100.000 de euro şi peste 100.000 de euro se îndreaptă 4% şi, respectiv, 5% dintre căutări. Comparativ cu perioada similară a anului trecut, cererea pe segmentul ţintit de programul Prima Casă a scăzut cu două puncte procentuale; o creştere proporţională (două puncte procentuale) a avut loc în cazul proprietăţilor cu preţuri cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro, în vreme ce pe celelalte segmente nu au fost consemnate modificări.

În materie de ofertă, Timişoara este oraşul cel mai bine adaptat la cerinţele potenţialilor cumpărători în materie de preţ. Astfel, 67% dintre apartamentele scoase la vânzare în oraş se încadrează în pragul de 67.000 de euro, acest nivel fiind foarte aproapiat de cel al cererii. O situaţie similară poate fi observată şi pe celelalte segmente. Astfel, 21% dintre oferte au preţuri cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro, 5% se încadrează între 80.000 şi 100.000 de euro, iar 7% sunt unităţi locative mai scumpe de 100.000 de euro.

Cu cât eşti mai bine informat şi iei în calcul mai mulţi factori, cu atât ai mai multe şanse să faci alegerea potrivită.

Atunci când eşti aflat în căutarea casei „perfecte” (pentru tine), e bine să începi căutarea bine pregătit: să ştii dinainte la ce ar trebui să te uiţi atunci când vei vizita diferite case şi să ai în minte o „listă” de întrebări. Dezvoltatorul imobiliar Tagor (care are planificate pentru România investiţii în proiecte de locuinţe în valoare de circa 250 de milioane de euro) enumeră în cele de mai jos 10 criterii de care un cumpărător ar trebui să ţină cont la achiziţia unui apartament sau a unei case nou-construite. „Atunci când vine vorba de alegerea locuinţei pentru următorii 20-30 de ani, nu există «cel mai important lucru» de luat în considerare; cel mai bine este să cumulaţi cât mai multe criterii posibil pentru a avea cea mai largă perspectivă. Aceste zece principale criterii reprezintă numai vârful icebergului. Fiţi prudenţi faţă de apartamentele aflate de mult timp la vânzare, ar putea avea vicii ascunse”, spun reprezentanţii Tagor.

1. Accesul facil:
Fie că locuinţa dorită este situată la cinci sau 50 de minutue de centru, la o distanţă de unul sau zece kilometri, ceea ce contează este rapiditatea cu care poţi ajunge la un drum principal. „Indiferent de cât de intens este traficul, un drum principal asigură o viteză de deplasare mai mare decât drumurile secundare”, notează reprezentanţii Tagor. Totuşi, pentru a avea o perspectivă cât mai exactă asupra timpului petrecut în trafic, este recomandat ca, înainte de a te decide să cumperi o anumită locuinţă, să parcurgi de câteva ori drumul către sau dinspre punctele tale principale de interes (serviciu, şcoală, grădiniţă), în special la orele de trafic intens.

2. Utilităţile:
Chiar dacă la prima vedere pot părea aspecte neglijabile, caracteristici precum sistemul de canalizare şi cel de evacuare a apei pluviale sunt foarte importante. Dacă nu au fost proiectate şi executate cum trebuie, în doi-cinci ani acestea vor afecta buna funcţionare a complexului respectiv.

3. Soliditatea construcţiei:
România este o ţară cu o activitate seismică (relativ) crescută, în special în zona de sud-est, astfel încât este recomandat să verifici cu atenţie respectarea standardelor în domeniu de către constructori.

4. Calitatea construcţiei:
Înainte de a te decide pentru o anumită locuinţă, asigură-te că a fost bine construită: verifică structura de beton, stâlpii şi grinzile, soliditatea fundaţiei, întreabă dacă pereţii sunt autoportanţi, solicită informaţii despre contractor şi constructor, întreabă de buletinele de calitate. Evită clădirile cu pereţi interiori din rigips simplu, care sunt mai puţin rezistenţi şi slab fonoizolanţi. Nu ezita să ceri ajutorul unui specialist în construcţii la această etapă!

5. Disponibilitatea locurilor de parcare:
La modul ideal, ar trebui să optezi pentru un complex care dispune de un număr mai mare de locuri de parcare decât de apartamente. Aceasta ar uşura situaţia prietenilor sau rudelor venite în vizită şi care ar putea parca fără probleme. Dacă vrei să ai un loc de parcare propriu, trebuie să iei în calcul şi acest cost suplimentar.

6. Compartimentarea apartamentelor:
Deşi odată selectate zona şi/sau un anumit complex rezidenţial, suprafaţa şi numărul de camere sunt criterii ce cântăresc decisiv în alegerea unui anumit tip de apartament, un factor uneori mai important ţine de împărţirea spaţiului respectiv. Astfel, poţi fi pus în situaţia de a alege între o locuinţă cu o suprafaţă mai mare, dar ineficient exploatată, şi una mai puţin spaţioasă, dar bine compartimentată. La acest capitol, e bine să analizezi posibilitatea creării unor mini-camere pe viitor.

7. Finisajele şi modul în care sunt proiectate bucătăria, baia şi dependinţele:
Şi acestea sunt elemente ce trebuie verificate cu mare atenţie. Întreabă de materialele utilizate pentru zugrăvirea pereţilor, nu ezita să sari pe parchet pentru a te asigura de calitatea îmbinării acestuia, verifică sistemele de încălzire şi climatizare, ferestrele etc. Examinează pereţii, care trebuie să formeze la colţuri un unghi de 90 de grade, şi asigură-te că tavanul este în linie dreaptă.

8. Dotări incluse:
Ideal ar fi să optezi pentru un apartament cu mobilier pentru bucătărie şi baie inclus în preţ, pentru că astfel acestea vor fi proiectate personalizat pe configuraţia specifică locuinţei respective. În caz contrar, mobilarea celor două camere va genera cheltuieli suplimentare în momentul în care te vei muta.

9. Facilităţi:
Importante sunt şi facilităţile oferite de un anumit proiect rezidenţial, respectiv elemente precum spaţiile verzi, locurile de joacă pentru copii, existenţa unui teren de sport etc.

10. Cine asigură întreţinerea complexului:
În cazul în care mentenanţa respectivului ansamblu este asigurată de o firmă specializată, asigură-te că aceasta este acreditată şi are experienţă. Totodată, informează-te cu privire la costurile lunare de întreţinere a spaţiilor comune, ca să nu ai surprize ulterior.

Acest tip de proprietăţi sunt „vânate” de regulă de investitori.
Deşi recesiunea a „muşcat” din plin din piaţa imobiliară, există pieţe care nu par să ţină cont de criză. Pieţe unde proprietăţile high-end, vânate de regulă de investitori, au afişate preţuri exorbitante pentru cumpărătorii de rând. Potrivit studiului The Wealth Report 2013 publicat de compania de consultanţă Knight Frank, în cele mai „scumpe” pieţe rezidenţiale din lume, o locuinţă de lux poate fi achiziţionată la un preţ pe metru pătrat comparabil cu cel al unei garsoniere în Bucureşti.

1. Monaco:
Ca şi în 2011, locul întâi în clasamentul celor mai „scumpe” pieţe rezidenţiale din lume este ocupat de principatul Monaco. Aici, o locuinţă de lux poate fi achiziţionată, în medie, cu un preţ de aproximativ 43.400-48.000 de euro pe metru pătrat, după cum se arată în raportul realizat de Knight Frank. Astfel, un apartament cu trei camere (două dormitoare şi un living) cu vedere la ocean poate fi achiziţionat cu 3,6 milioane de euro, potrivit site-ului companiei.

2. Hong-Kong:
Spre deosebire de anul precedent, când se situa pe poziţia a patra în top, Hong Kong-ul a urcat pe locul al doilea. Potrivit Indicelul Internaţional al proprietăţilor de Lux (Prime International Residential Index – PIRI) calculat de Knight Frank, o astfel de locuinţă costă, în medie, 37.100-41.000 de euro pe metru pătrat. Un apartament de patru camere (trei dormitoare şi living) cu vedere la mare şi zonă verde are un preţ de 3,264 milioane de euro. Locuinţa are o suprafaţă utilă de 152 de metri pătraţi utili şi face parte dintr-un bloc finalizat în 2003.

3. Londra:
La fel ca în 2011, Londra îşi păstrează locul al treilea în clasamentul celor mai scumpe destinaţii rezidenţiale din lume, cu un preţ mediu pe metru pătrat de 31.600-34.900 de euro. În capitala Marii Britanii, un apartament cu patru camere situat în portul Chelsea, cu vedere la râul Tamisa, este scos la vânzare la un preţ de circa patru milioane de euro. Apartamentul de tip penthouse are o suprafaţă de 271 de metri pătraţi şi este amplasat într-o clădire construită în ultima parte a anilor 1980.

4. Geneva:
Pe locul al patrulea în clasamentul realizat de compania internaţională de consultanţă se situează oraşul Geneva, din Elveţia, nou intrat în top 5. Aici, preţul mediu de achiziţie pentru o proprietate de lux variază între 22.100 şi 24.400 de euro pe metru pătrat. Astfel, un apartament cu patru camere (două dormitoare şi două livinguri) cu asupra lacului Geneva şi asupra Alpilor are un preţ cerut de 4,45 milioane de euro. Locuinţa dispune de o suprafaţă de 166 de metri pătraţi este şi este situată la etajul al cincilea al unei clădiri istorice.

5. Paris:
Ca şi Geneva, nou intrată în top 5 este şi capitala Franţei, care a urcat pe parcursul lui 2012 nu mai puţin de şase poziţii, de pe locul al 11-lea ocupat în 2011. Aici, o proprietate de lux poate fi achiziţionată la un preţ mediu de 19.100-21.100 de euro pe metru pătrat. Potrivit ofertelor listate pe site-ul companiei, un apartament format din trei dormitoare şi living, cu vedere asupra Parisului şi asupra turnului Eifel, are un preţ cerut de cinci milioane de euro. Locuinţa are o suprafaţă de 225 de metri pătraţi şi este situată în arondismentul 16.

Sursă foto: Knight Frank