Căteva din cele 10 greșeli mortale:Aroganță, lăcomie și așteptarea unor profituri extraordinare

Partea a opta
A articolului Vă plac “schimbările de roluri”? Haideți să ne jucăm…de-a dezvoltatorul rezidențial !

• Pentru a citi « Vă plac ” schimbările de roluri”? Haideți să ne jucăm…de-a dezvoltatorul rezidențial ! », vă rugăm apăsați aici.
• Pentru a citi « Normal că trebuie să plătești mult, vei realiza un profit și mai mare », vă rugăm apăsați aici.
• Pentru a citi « Ar trebui să plătești întreaga sumă în numerar, nu pentru a primi o reducere de preţ, dar ca să proiectul tău să intre pe lista noastră de priorități », vă rugăm apăsați aici.
• Pentru a citi « Noi nu negociem prea mulți cu clienții. Dacă îi înveți în felul acesta îi vei răsfăța », vă rugăm apăsați aici.
• Pentru a citi « 10% în avans s-a transformat în 10%  plată și după aceea în ” la revedere” sau  ” hai să ne judecăm », vă rugăm apăsați aici
• Pentru a citi « De ce dezvoltatorii rezidențiali vor încerca să-si păstreze preturile si cine va vinde la pret de criză», vă rugăm apăsați aici
• Pentru a citi «10 greşeli mortale pe care le-au făcut numeroşi dezvoltatori rezidențiali în România», vă rugăm apăsați aici

În ultimele zile am urmărit aventurile unui dezvoltator străin , domnul X , în România. A venit cu o mulţime de speranţe şi vise, a investit căteva milioane euro, dar a ajuns să aibă probleme. Acum, s-a blocat şi trebuie să aleagă numai între opţiuni dureroase pentru viitorul său.

Dar care au fost principalele greșeli ale domnului X şi ai celorlalți dezvoltatori de proiecte rezidenţiale fie ei străini sau români?  De ce s-au … “lovit atât de rău de perete”, riscând să-şi piardă banii şi reputaţia. Să identificăm 10 greşeli mari pe care dezvoltatorii le-au făcut în anii precedenţi.

Ieri v-am descris primele 5 greșeli tipice  pe care mulți dezvoltatorii le-au făcut în anii precedenţi:

1. Clasa românească de mijloc nu și-a permis niciodată apartamente în valoare de 200.000 -300.000 euro
2. 90% din creditele pentru locuinţe nu au depăşit niciodată 150.000 – 170.000 Euro
3. Toate oraşele europene s-au extins. Dar pe parcursul a cătorva decenii și nu în  cătiva ani
4. Oamenii preferă să cumpere prima lor casă în oraș nu foarte departe de “civilizaţie”. Doar promisiunea unui mall viitor  în zonă nu este suficientă …
5. Dezvoltatorii şi consultanţi s-au axat pe dorintele cumpărătorilor ” și nu pe bugetul lor real

Haideți să verificăm acum celelalte 5 greșeli importante …

6. Suprafaţă, o suprafaţă atât de greşită
Ieșiți în stradă și întrebați  1.000 de persoane: “Dacă doriți să cumpăraţi un apartament nou, în câți mp ați dori să trăiți ? ” 90% dintre ei vă vor răspunde descriindu-vă  o suprafaţă mult mai mare decât ceea în care trăiesc în ziua de azi. Aproape toți dintre ei, probabil, nu pot susţine financiar achiziționarea unui apartament mai mare şi costurile aferente întreținerii acestuia. Dar ei vă vor spune că  își doresc ceva mai “spatios”.Dacă citiți un astfel de studiu veți crede că aceasta este realitatea şi cererea din România. Deci, veți dezvolta apartamente de 90 – 150 mp ca să vă adaptați cererii. Aceste proiecte vor fi aprobate de bancherul dumneavoastră, care ocupă un post la nivel executiv si deasemenea îi place să locuiască într-un apartament spatios. Cei mai mulți dintre consultanții dumneavoastră, probabil, v-au spus acelaşi lucru. Începeți proiectul………………. si apoi vă treziți și vă dați seama că 80-90% dintre oameni pot plăti doar  o anumită sumă de bani , fie că ar cumpara 50mp sau 150mp.

Piaţa românească necesită (pentru moment) unităţi mici de 40 mp (1 camera), 60 mp (2 camere), până la 85 mp (3 camere). Mai puţin de 20% din clienţii îşi pot permite ceva mai mare. Ghiciți ce … aproape 30 – 40% dintre apartamentele noi construite au suprafețe mai mari … *

7. Calitatea finisajelor, controlată de…. de către cine?
Aceasta este o sarcină dificilă în întreaga lume. De obicei, dezvoltatorii străini au oamenii lor de încredere în ţările lor natale. Aici, în România, fie au avut încredere, într-o companie de constructii,ori s-au implicat personal. Rezultatul? Din păcate, de multe ori a fost foarte prost. Mai ales atunci când au încercat să economisească bani şi au evitat costurile unui control aprofundat. Cine a procedat în felul acesta a ajuns să aibă costuri mult mai ridicate cu repararea calității proaste a muncii. Dar oare este atât de uşor şi posibil să fie reparat într-adevăr totul ?………….

8. “Dacă preţurile vor crește, nu vă faceţi griji. Conform trendului vom percepe de la clienții nostri mai mult“
Dezvoltatorii au fost printre cei “vinovați” au fost cei care au împins preţurile în sus. Au riscat sa cumpere proprietăţi scumpe, sperând să vândă la un preţ și mai mare. Apoi, au acceptat costuri și mai mari pentru un teren, vizând venituri și mai mari. În final, mulţi dintre ei ofereau proiecte în jurul oraşelor la preţuri extrem de ridicate, bazăndu-se pe “convingerea lor”, că vor putea vinde deasemenea la un preţ și mai mare. ( Firește cu scopul de a justifica un preţ mai mare, proiectul a fost prezentat ca unul  mai “sofisticat” Care vor fi cumpărătorii proiectului? Încă nu ştim…….. ….)

9. Aroganţă, lăcomie şi așteptarea unor profituri enorme
Trebuie să recunoștem. O parte semnificativă a persoanelor implicate în imobiliare au arătat o aroganță şi o lăcomie de neiertat între anii 2006 – 2008. Poate și eu am fost unul dintre ei (doar colegii mei, colaboratorii si clientii mei din acel moment pot răspunde la această temă), dar din păcate au existat prea mulți dezvoltatorii care s-au comportat foarte rău cu oamenii. Clientii au fost trataţi cu 0 respect, preţurile se schimbau foarte repede, fără nici un motiv special.

În vara anului 2007, Ron a fost puternic, urcănd pana la 1 Euro = 3,07 Ron. Deci, a existat și un dezvoltator rezidential, care își schimba prețul ÎN FIECARE ZI. “Dacă aveţi un client, sunați-mă să vă spun preţul zilei, plus moneda de plată selectată astăzi. Uneori vindem în euro, uneori vindem în Ron “. Este de o coincidenţă cumva faptul că acest proiect a rămas 90% vacant până astăzi? De asemenea. Care este profitul “normal după achitarea taxelor” pentru un investitor pe termen lung? 20% / an? 30% / an? 50% / an? În “anii de aur” majoritatea dezvoltatorilor vizau profituri de peste 100% / an (dacă era posibil). De aceea un dezvoltator mi-a spus odată: ” Azi nu pot să-ți  vând prea multe apartamente. Nu voi putea să le vând mai scump  în două-trei luni “. Astăzi, 50% din acest proiect  este nevândut şi 95% din apartamente au rămas vacante .

10. România este România. Nu este nici Franţa, nici Germania, Spania, Grecia sau Italia
România este România. Cu avantaje şi dezavantaje, dar şi cu un potenţial specific. România nu va deveni foarte curând Germania, Franţa sau Spania. Ar trebui să respectăm ţara pentru ceea ce este, o țara mare europeană cu un mare potenţial şi o mulţime de oportunităţi. Dar nu este un loc unde în curând  totul va funcţiona perfect (din păcate). Și deasemenea nu este locul unde toate schimbările care au avut loc în celalte țări  se vor întămpla în doar  câteva săptămâni sau luni.

Această abordare a fost și motivul multor greseli, în multe subcategorii diferite. Şi vom plăti în continuare pentru acestea……… … incercand sa devim ceva ce nu sunt în măsură să devenim foarte curând .

* Vă rog nu începeți cu…. “da, dar oamenii merită să trăiască în apartamente mai mari ca și în celelalte ţări”. Sunt de acord, merită să trăiască în cele mai bune locuinte, chiar în vile sau palate. Dar oare își permit acest proprietăţi mari? Dacă nu, nu este mai înţelept să ” se întindă atât căt le permite plapuma “?

Vineri 23.07.2010

• 10 întrebări ale cititorilor despre dezvoltatorii de proiecte rezidențiale și o confirmare

Clarificări necesare
Vă rog, permiteţi-mi să clarific ceva: cred cu adevărat că o mare parte (poate chiar  jumatate) din dezvoltatori de proiecte rezidențiale care sunt activi în ziua de azi pe piața din România, sunt oameni care fie au fost păcăliți in timp ce urmăreau să facă rost foarte uşor de bani sau au dezvoltat intenționat construcţii proaste ca să încaseze bani mai mulţi într-un timp foarte scurt. Dar pe lângă fiecare dezvoltator, de acest gen am întâlnit, de asemenea,  dezvoltatori serioși, profesioniști, cu strategii şi planuri solide. O persoană sau o companie care a încercat să dezvolte ceva bun, cu o calitate respectabilă, într-un mod civilizat, cu scopul de a construi un renume puternic şi să-și facă clienții fericiți la achiziţionarea proprietăților oferite de aceștia.

More »