Abordări diferite. Câștiguri diferite. Același principiu.
La prima vedere, între cel care obține un venit de 300 de euro pe lună din închirierea unei locuințe și un dezvoltator rezidențial (care mizează pe un câștig de ordinul sutelor sau chiar milioanelor de euro) pare să existe o distanță de la cer la pământ. Deși sunt diferențiați, desigur, de factori precum puterea financiară și apetitul pentru risc, cei doi au însă un lucru în comun: ambii sunt investitori. Ambii pornesc de la același principiu, anume că imobiliarele sunt mai atractive decât depozitele bancare pentru a-și păstra – și spori! – capitalul.
Emanuel Poștoacă, general managerul agenției imobiliare Nordis (cu activitate în zona de nord a Capitalei), compară cele două tipuri de business imobiliar, inclusiv din punctul de vedere al profitului scontat:
1. Cumpărătorul de apartamente destinate închirierii:
Luând ca exemplu nordul Capitalei, bugetele investitorilor încep de la 120.000 euro, fie pentru un singur apartament spațios, fie pentru două mai compacte. În această zonă, punctează reprezentanții Nordis, rata de ocupare a stocului de locuințe noi oferite spre închiriere se numără printre cele mai ridicate din Capitală, respectiv 85%.„Un termen mediu, până când se găsește un chiriaș pentru o proprietate ce depășește suma de chirie cerută de 1.000 euro/lună, este între două săptămâni și o lună și jumătate”, spune Emanuel Poștoacă, general managerul Nordis. Locuințele care stau de mai mult timp pe piață, precizează acesta, fie au o problemă, fie au de suferit din pricina neadaptării prețului la cererea existentă pe piață.
Profitul obținut dintr-o asemenea investiție variază în funcție de specificul fiecărei proprietăți în parte. „În timp ce băncile oferă o dobândă la depozitele în euro de 1-1,5%, o astfel de investiție produce un randament între 5 și 8%. De exemplu, un apartament cu trei camere, situat în zona Herăstrău-Șoseaua Nordului, cu o suprafață de 120 de metri pătrați, are un preț de achiziție între 180.000 și 200.000 euro, iar chiria obținută este între 1.200-1.300 de euro/lună. Am folosit ca exemplu zona Herăstrău-Șoseaua Nordului, pentru că este una dintre cele mai solicitate zone pentru chirie de către expați, iar de obicei contractele se fac pe o perioadă bună, de doi-trei ani și chiria este plătită direct de către companiile angajatoare”, spune Emanuel Poștoacă, general managerul Nordis.
2. Dezvoltatorul de proiecte rezidențiale:
Dispunând de un capital mai consistent, al doilea tip de investitor în imobiliare este, de fapt, dezvoltatorul de proiecte rezidențiale. Acesta este cel care achiziționează un teren, construiește un imobil și apoi îl valorifică, de regulă prin vânzare, dar și, eventual, prin închiriere. Un astfel de business generează un profit cuprins între 30-35%, termenul pentru „închiderea” unui proiect fiind de doi-trei ani.
„Pentru a cumpăra un teren în București și a construi un imobil pe el, limita inferioară a investiției se situează în jurul valorii de 450.000 euro, din care 20-25% este valoarea terenului. Aici discutăm de un proiect mic, cu număr redus de apartamente, într-o zonă semicentrală sau periferică. De exemplu, între 2013 și 2014, Nordis a asistat un client la derularea și valorificarea unei astfel de investiții într-un proiect de succes, vândut integral, pe un teren situat în zona Crângași. Un proiect mediu atinge o investiție de 1,5-2 milioane de euro, procentul achiziției terenului fiind tot de 20-25%. Printre criteriile de alegere a terenului și a zonei, trebuie luate in calcul: tipul zonei (rezidențial finalizată sau în curs de dezvoltare), mijloacele de transport (apropierea de o stație de metrou este un plus pentru viitorul proiect), tipul de construcții existente deja în zonă (pentru a vedea concurența viitorului proiect), cererea pentru această zonă, profilul potențialului cumpărător (Prima Casă, mediu sau de lux).”
Emanuel Poștoacă, general manager Nordis
