Cum ar fi putut fi evitat bubble-ul imobiliar şi ce se mai poate face

Revenirea pieţei imobiliare nu depinde atât de mult de „relansarea creditării”, ci de ajustarea ofertelor la puterea de cumpărare.

Când vine vorba de scoaterea unei locuinţe la vânzare, mulţi proprietari şi chiar agenţi imobiliari se bazează pe intuiţie şi – de ce nu? – pe noroc, în speranţa că vor găsi clientul potrivit, gata să plătească cât i se cere. Ce înseamnă, totuşi, un preţ „corect” în actuala situaţie de piaţă? „Preţul corect este făcut în toată lumea şi în toate pieţele de cât are clientul în buzunar”, spune Lucian Baciu, Associated Broker în cadrul Coldwell Banker Opera. Aşa se explică şi boom-ul imobiliar din anii trecuţi. „S-a relaxat creditarea şi oamenii au avut mai mulţi bani în buzunare, au crescut indicatorii macroeconomici şi salariile şi aşa s-au ridicat şi preţurile”, arată Baciu.

Problema a apărut în momentul în care pretenţiile proprietarilor nu s-au mai adaptat la puterea de cumpărare a potenţialilor clienţi. Asta s-a întâmplat în octombrie 2008, când capacitatea de îndatorare a românilor a scăzut la 55%. „Dacă în octombrie preţurile se ajustau cu 45%, numărul de tranzacţii era acelaşi”, este de părere reprezentantul Coldwell Banker. Acesta recunoaşte că valoarea tranzacţiilor ar fi fost alta, însă ea s-ar fi raportat la valoarea reală a economiei.

Unul dintr-o sută de proprietari ştiu ce înseamnă un preţ corect
După doi ani de aşteptat cumpărători, există numeroşi proprietari care au ajuns în situaţia de a cere aproape de jumătate din preţul pe care l-ar fi primit în perioada de boom. Chiar şi aşa însă, ei nu mai reuşesc să vândă. Motivul? Acum, oamenii îşi permit şi mai puţin. Puţini vânzători realizează însă acest lucru. Potrivit lui Baciu, în momentul listării unei oferte, doar 1% dintre proprietari sunt conştienţi de ce înseamnă un preţ realist – cel la care tranzacţia ar fi încheiată. Astfel, majoritatea estimează o valoare a proprietăţii cu până la 100% mai mare. Un exemplu concret este dat de un vânzător care a decis să listeze o casă în Cotroceni la valoarea de 1.175.000 de euro, după ce brokerul îi făcuse un studiu comparativ pe patru proprietăţi similare, ce aveau o medie de preţ de 550.000 de euro.

Este clar că cei mai mulţi proprietari încă trăiesc cu amintirea anilor de boom. O trezire la realitate este însă inevitabilă. „Nu poţi să cumperi un Logan, iar cu banii ăia să-ţi iei Mercedes. S-a putut odată, în 2006-2007, când îţi vindeai apartamentul cu trei camere în Militari şi îţi făceai casă în afara Bucureştiului şi schimbai şi maşina şi făceai şi fetei nuntă şi îţi mai rămâneau şi bani. Era o anomalie, din cauza lipsei de profesionalism din piaţă, asta nu poate să mai existe”, subliniază Baciu.

Măsurile de austeritate: noi scăderi în piaţă
În acest context, principala problemă a locuinţelor care nu se vând este reprezentată nu atât de mult de imposibilitatea românilor de a lua credite mai mari, ci mai degrabă de pretenţiile nerealiste ale vânzătorilor. „Dacă nu ai coadă la vizionări, e prea sus preţul”, sintetizează reprezentantul Coldwell Banker. Acesta explică modul în care ar trebui să fie stabilită valoarea de listare a unei proprietăţi: din preţul „de boom” se scade 45%. Dacă după această scădere clienţii încă se lasă aşteptaţi, intervine ajustarea progresivă. „Dacă nu vindeau proprietatea într-o lună de zile, eu le recomandam clienţilor mei să scadă preţul cu 5%. Însă, luna asta, recomandarea mea a fost o reducere de 10%”, arată Baciu.
Asta pentru că, de la 1 iulie, odată cu creşterea TVA, potenţialii cumpărători au cu 5% mai puţini bani în buzunare şi, deci, proporţional mai puţine fonduri pentru o achiziţie imobiliară. Nu doar majorarea TVA, ci toate măsurile de austeritate aplicate de către Guvern se reflectă în faptul că puterea de cumpărare a populaţiei este mai redusă, explică brokerul Coldwell Banker.