Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
11 iun. 2010

Cum să faci profit ca mic dezvoltator rezidenţial

scris de Adriana Lefter in categoria Ştiri imobiliare

În ciuda contextului economic actual, există şi exemple de oameni care se încăpăţânează să rămână în businessul imobiliar. Şi nu fără succes.

O zi toridă de vară şi un drum cu maşina din Piaţa Muncii până în Bucureştii Noi. Trecerea de la străzi gălăgioase şi blocuri înalte se face aproape pe nesimţite, pe parcursul unei conversaţii lejere. Dintr-o dată te trezeşti într-o cu totul altă lume – una în care timpul pare să-şi fi recăpătat răbdarea cu oamenii. Drumurile sunt largi, drepte, uitate parcă de maşini. Case mai vechi sau mai noi, toate cu stil, privesc molcom la trecători. Încadrată de copaci înfrunziţi, se ridică o construcţie ce îmbină clasicul zonei cu un aer arhitectural modern. Vila Coresi include şapte apartamente, din care trei mai sunt disponibile spre vânzare. Patru locuinţe sunt în faza de finisare. Plăcile de marmură întinse pe podea, ferestrele dispuse pe câte un perete întreg şi terasele cât o grădină te fac deja să întrezăreşti cu ochii minţii cum va arăta viaţa aici. Cel dintâi apartament aflat la vânzare este dispus pe două etaje, are două dormitoare şi o suprafaţă construită de 130 de metri pătraţi (fără spaţii adiacente). Preţul este de 260.000 de euro. Celelalte două unităţi locative sunt penthouse-uri, ambele dispuse pe două etaje. Unul are două dormitoare, o suprafaţă construită de 140,83 de metri pătraţi şi o terasă de 61 de metri pătraţi. Preţul este de 307.000 de euro. Al doilea penthouse include trei dormitoare, la o suprafaţă construită de 148,55 de metri pătraţi, căreia i se adaugă o terasă de 65 de metri pătraţi. Locuinţa poate fi achiziţionată cu 318.000 de euro.

Casa proprie, începutul unui business
După încheierea vizitei la vila Coresi, nu poţi să nu te întrebi cine se află în spatele acestui proiect ce sfidează vremurile actuale. Pe Matei Giurcăneanu îl întâlneşti la un suc la o terasă modestă din cadrul stadionului Lia Manoliu. Este profesor de înot şi pasionat de sport. Nu aduce cu nimic aminte de profilul clasic al dezvoltatorului imobiliar. Cum şi de ce a ajuns în real estate? A avut primul contact cu această industrie în 2002, când a cumpărat un teren pentru a-şi construi o casă. „Am ajuns întâmplător în zona Dămăroaia-Bucureştii Noi şi am fost surprins să văd cât de aproape e de centru şi, în acelaşi timp, cât de linişte e. Aşa mi-am construit casa acolo. E suficient de aproape de oraş încât să te simţi în Bucureşti şi este suficient de linişte încât să te şi poţi relaxa”, povesteşte el.

De la o casă a copilăriei, la una deloc „normală”
Pentru proiect, a apelat la biroul de arhitectură ADN, care se afla pe atunci la început de drum pe sectorul rezidenţial. „Mi-am dorit o casă care să semene cu cea în care am copilărit. Arhitecţii mi-au explicat însă că trebuie să construim potrivit vremurilor în care trăim. Ei au venit cu un proiect care nu avea nimic în comun cu o casă „normală”. A ieşit ceva extraordinar”, spune Matei Giurcăneanu. Nu-şi mai aduce aminte exact cât a investit în construcţie. Ştie doar că a pus la bătaie tot ce avea pe atunci. Spune însă că factorul calitate a primat în construcţie, fapt pentru care a cumpărat toate materialele – scumpe – recomandate de arhitecţi. „Când cumpăr ceva pentru mine, nu mă interesează foarte mult cât costă, ci ceea ce reprezintă”, motivează Giurcăneanu.

Două apartamente vândute în primăvara lui 2010
După finalizarea casei, în anii 2004-2005, s-a gândit să treacă propriu-zis la afaceri imobiliare. Segmentul de public ales este exact cel pe care-l reprezintă în mod fidel. Oameni cu venituri cu mult peste medie, de 2.000-3.000 de euro sau mai bine, oameni care vor o casă confortabilă, spaţiu, intimitate. „În momentul în care ştii să faci ceva, de ce să nu faci?”, întreabă el retoric. Primul pas în real estate a fost chiar vila Coresi, o investiţie în valoare de 1,4 milioane de euro. La începutul lui 2007 a cumpărat, tot în Bucureştii Noi, un teren de 552 de metri pătraţi, pentru care a plătit 310.000 de euro. A avut noroc, pentru că a făcut achiziţia înainte ca preţurile terenurilor să urce foarte mult – chiar dacă la un moment dat valoarea terenului se dublase, acum se situează undeva la 10-20% sub costul de achiziţie. Construcţia propriu-zisă a proiectului a început în decembrie 2007. Adică exact când zvonurile de bubble imobiliar ajungeau şi în România. Primul apartament a fost contractat în primăvara lui 2008, iar cel de-al doilea abia în 2009, după finalizarea exteriorului şi compartimentarea interioară a locuinţelor. Următoarele două locuinţe au fost vândute în primăvara acestui an – asta şi ca urmare a finalizării primelor două, astfel încât potenţialii clienţi să poată vedea la modul real ce cumpără. Acum, agentul care se ocupă de vânzarea apartamentelor estimează că cele trei apartamente rămase la vânzare vor fi contractate până la sfârşitul acestui an. Pare pe deplin încredinţat de ceea ce spune şi se sprijină cu tărie pe tiparul ansamblului şi pe cele două vânzări realizate în prima parte a acestui an.

Imobiliarele, investiţii sigure pe termen lung
Cu siguranţă, marketarea unor astfel de locuinţe în actualul context economic nu este una uşoară. Giurcăneanu spune că, atunci când a cumpărat terenul, nu se ştia nimic de criză. După aceea obţinuse deja finanţarea pentru proiect şi trebuia să-l ducă până la capăt. „Nu ştiam până unde o să ajungă scăderea – şi, chiar dacă am fi ştiut, am fi continuat investiţia”, susţine el. Acum nu regretă în niciun fel faptul că a călcat pe drumul afacerilor imobiliare – chiar dacă au fost momente în care s-a îndoit de viabilitatea proiectului. „Când ai un credit la bancă, niciodată nu eşti foarte relaxat. Dar, pe termen lung, investiţiile imobiliare sunt sigure – totul este să-ţi permiţi să le susţii şi să nu le faci aiurea”, spune el. Pentru moment, datele financiare par să-i susţină poziţia. Nu vrea să vorbească acum despre profit, câtă vreme nu a reuşit să vândă întregul proiect. Totuşi, dacă cele trei apartamente rămase vor fi contractate la preţurile actuale, rata profitabilităţii pentru întregul proiect va fi de circa 30% (înainte de taxe). Diferenţa faţă de estimările iniţiale nu este una majoră. Investitorul spune ca preţurile de lista de acum sunt cu maximum 20% mai mici decât cele la care s-ar fi vândut proprietăţile în perioada de boom.

Următorul proiect: acelaşi target, dar suprafeţe mai mici
Încurajat de acest prim pas făcut într-o perioadă economică dificilă, Giurcăneanu priveşte cu optimism spre viitor. „Deja mă gândesc la următoarea investiţie. Tot ceva confortabil şi neîngrămădit”, anunţă el enigmatic. Planurile sale prevăd tot un proiect adresat unei categorii de populaţie cu venituri peste medie. De data asta însă, va opta pentru apartamente cu suprafeţe ceva mai mici, însă cu posibilitatea de interconectare. Spune că vrea să se menţină pe această nişă a segmentului rezidenţial. De ce? „Pentru că nu ştim să construim altfel. Construim scump, proiectăm bine şi scump şi atunci trebuie să vindem şi scump. Nu vreau să facem rabat la calitate. Principalul motiv al investiţiei este pentru bani, dar nu bani cu orice preţ. Cred că se poate câştiga şi din lucruri bine făcute”, conchide Giurcăneanu.

Dacă doreşti să afli mai multe despre Vila Coresi, poţi discuta pe chat cu un reprezentant de-al lor în cadrul ImoSfera, primul târg imobiliar virtual care se desfăşoară pe imosfera.ro, 21-27 iunie, între orele 10.00 şi 20.00.

Părerile cititorilor
1 părere
  • Theia_th

    L-am cunoscut personal pe Dl Matei si este un om de o calitate exceptionala, mandru de ceea ce face si foarte tenace in proiectele pe care le intreprinde.
    Jos palaria.

    Un admirator de adevarati romani.

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe