Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
29 sept. 2009

Deblocarea pietei imobiliare, in primavara anului viitor

scris de Bloombiz in categoria Ştiri imobiliare

De citeva luni asistam pe piata imobiliara la un adevarat „razboi al nervilor” intre potentialii cumparatori si vinzatori. Acest razboi va lua sfirsit, predictibil, undeva la inceputul primaverii anului viitor.

Dupa aproape un an si jumatate de scadere consistenta, preturile la imobiliare au intrat pe un trend oarecum stationar. Ceea ce caracterizeaza acum acest segement este mai degraba blocajul decit continuarea diminuarii preturilor. In linii mari, din doua categorii importante de cauze.

Prima categorie tine de factorul psihologic. La fel cum in perioada 2004-2007 clientii erau cuprinsi de un soi de frenezie a cumpararii de teama ca ziua, saptamina sau luna viitoare vor aduce o majorare de preturi, tot asa acum acestia – cei solvabili – se tem sa cumpere ca nu cumva viitorul sa nu aduca inca o corectie a preturilor; in jos, fireste. De mai bine de douasprezece luni apartamentele se ieftinesc, asa ca cine poate spune unde se va opri aceasta ieftinire?!

Pe de alta parte, nici detinatorii de imobile nu mai sunt dispusi sa lase din pret. Au avut de unde sa o faca de un an de zile incoace, pentru ca marjele de la care pornisera erau foarte mari. Acum sunt foarte aproape de a atinge limita de jos de profitabilitatii – dincolo de ea, vinzi in pierdere.

Cei care sunt strinsi cu usa de eventualele credite de la banci, de exemplu, pot ajunge sa vinda pina si pierdere pentru a evita falimentul. Dar sistemul bancar a fost suficient de inteligent pentru a nu stringe menghina pina la capat.

Nici un bancher nu are, sincer, chef sa se trezeasca in situatia in care executa niste garantii imobiliare intr-o perioada in care mai nimeni nu este dispus sa cumpere la preturi rezonabile, adica preturi care sa acopere creditul si ratele restante. Previzibil, acest razboi se va sfirsi in primavara anului viitor, cind cei care au bani vor incepe, in sfirsit, sa cumpere.

Daca spiritul de turma se va repete, chiar putem sa asistam la o majorare semnificativa incepind cu acel interval, ca urmare a cresterii accelerate a cererii. O a doua cateogorie de factori tine de finantare. Baza cumpararii unui imobil este mai degraba creditul bancar decit banii de la ciorap.

Cererea de locuinte, in intervalul amintit, a functionat alimentata – deseori prea usor – de creditul ipotecar. Undeva la finele anului trecut creditarea s-a blocat. Pe de-o parte economia a incetat sa „duduie” si a inceput sa raspindeasca un ingrijorator miros de ars (a devenit limpede ca marea criza globala nu ocoleste preafericita Romanie), pe de alta preturile la imobiliare atinsesera niveluri neverosimile.

In alta ordine de idei, bancile in foame de bani au majorat dobinzile pasive – cele oferite clientilor pentru depozitele atrase – si deci au fost obligate sa le majoreze si pe cele active (percepute pentru credite). Tot mai putini clienti solvabili au ciocanit in geamurile ghiseelor bancare iar incidentele de plata s-au inmultit.

Deja dobinzile pasive au scazut; diminuarea rezervelor minime obligatorii la lei si valuta si o prudenta reducere a dobinzii de politica monetara (masuri luate de Banca Nationala a Romaniei) a redus apetitul pentru bani atrasi de la populatie al bancilor comerciale.

Primele semne de reviriment din SUA si zona euro, vestile bune si Asia si timida stabilizare din estul Europei sugereaza – chiar daca unii observatori ramin sceptici – ca a trecut greu crizei. Deci spre finele acestui an si inceputul celui viitor putem asista, pe fondul reducerii dobinzilor, la o reluare a creditarii economiei, inclusiv pe segmentul imobiliar. Aceasta reluare a creditarii poate da semnalul relansarii cumpararii de imobile.

Cred in acelasi timp ca acea „goana dupa aur” a intervalului 2004-2007 nu se va mai repeta pe termen scurt si mediu. Nu se va mai ajunge la preturile complet rupte de realitate de atunci si nici la larghetea cu care bancile comerciale le-au deschis usa spre inglodarea in datorii pe viata unor clienti care nu stiau sa-si faca prea bine socotelile personale.

Este greu de spus care ar fi „pretul corect” la imobiliare – ele tin de oferta si cerere si de obiceiurile de consum locale, nu de o reteta universal valabila. Dar in nici un caz nu sunt cele cerute anul trecut, pina la declansarea crizei. Va mai opera, cel mai probabil, si o diferentiere mai clara intre calitate superioara si calitate redusa, intre zonele cu potential de crestere si cele lipsite de acest potential, etc.

Cu alte cuvinte, nu TOATE preturile vor creste precum piinea dospita de la o luna la alta, pur si simplu.

Dupa cum cele sase luni care vor urma vor aduce si primele „decese”. Bancile nu-i pot pasui la nesfirsit pe cei aflati in situatia de a nu mai putea plati ratele iar un sezon turistic mediocru va fi un semn clar pentru cei care si-au construit aiurea pensiuni sau imobile in zonele de munte/mare ca si-au aruncat banii pe girla. Una peste cealalata, este cel mai probabil ca numarul de tranzactii pe care il va aduce anul 2010 sa fie mai mare cu cel putin 20-30 la suta comparativ cu acest an iar preturile – mai ales in a doua jumatate a intervalului – sa cunoasca o corectie pozitiva, in medie, de cel putin 15 la suta. In privinta chiriilor, mai ales in orasele mari, tendinta va fi mai degraba de stationare. 

Analiza de Eugen Ovidiu Chirovici

Articol preluat de pe bloombiz.ro

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe