Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
14 dec. 2009

Ilias Papageorgiadis: Secretul iesirii din criza

scris de Adriana Lefter in categoria Ştiri imobiliare

In momentul de fata, doar 10% din proprietatile disponibile pe piata romaneasca reprezinta oportunitati reale de investitie.

Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei More Real Estate Services, nu se numara defel printre „optimistii” pietei imobiliare romanesti. La sfarsitul lui 2007, era chiar unul dintre putinii jucatori din piata care avertiza ca cea mai mare parte dintre proprietatile disponibile spre vanzare erau mult prea scumpe. Lucru indraznet la vremea respectiva, pentru anul urmator estima chiar un blocaj generalizat al preturilor.
Astazi, viziunea sa despre piata imobiliara nu se lasa mai prejos. Cum vede anul 2010? „Cel mai dificil an din istoria recenta a Romaniei”, vine rapid, aproape pe nerasuflate, raspunsul sau. Papageorgiadis nu se refera aici doar la piata imobiliara, ci la intreaga economie a tarii. In opinia sa, guvernul va trebui sa ia masuri dureroase pentru relansarea economiei. „Romania va avea anul viitor o foarte mare sansa de a se reorganiza si de a incepe din nou sa creasca, din 2011 sau 2012. Mai intai insa, va trebui sa ne oprim din cadere”, spune el.

Speculatiile inca trag piata in jos
In mare, acelasi scenariu este valabil si pentru piata imobiliara. „Problema pe care o avem in Romania este ca tot ce ne-a adus pana aici continua sa existe. Traim cu impresia ca am fost lacomi in trecut, dar suntem si azi si ne asteptam ca piata sa creasca in timp ce ramanem asa”, motiveaza el. In acest sens, Papageorgiadis da exemplul unei tranzactii la care a luat parte in urma cu o saptamana. Clientul sau a acceptat pretul cerut initial, de 1.100.000 de euro, pentru o proprietate din Capitala. La aceasta insa, proprietarul s-a razgandit si a cerut 50.000 de euro in plus. Clientul a refuzat insa sa mai cumpere, iar tranzactia a fost oprita. Acesta este un model graitor pentru felul in care multe negocieri continua sa se desfasoare, chiar si in actualele conditii de piata.
Atat timp cat aceasta stare de lucruri continua, real estate-ul autohton va ramane in aceeasi situatie. „De ce ar trebui sa se miste piata? Care ar fi factorul care sa o faca sa se miste?”, intreaba retoric omul de afaceri. Doar banii de la banci nu sunt de ajuns. El aduce ca exemplu programul Prima Casa: desi in mod limitat, pe un anumit segment de piata, bancile au inceput sa acorde credite. Ce s-a intamplat apoi? Proprietarii au crescut imediat preturile si au blocat din nou piata.

Clientul, mai important decat bancile
Care ar fi, in acest context, factorul care ar putea scoate piata autohtona din criza? Seriozitatea, declara sec Papageorgiadis. Vanzatorii, companiile imobiliare, developerii trebuie sa inteleaga ca trebuie sa respecte clientul, sa fie dispusi sa colaboreze cu acesta, nu sa incerce sa obtina un pret cat mai mare si atat. Abia al doilea factor ar fi ca bancile sa inceapa sa acorde credite. Din punctul de vedere al vanzatorului, crede Papageorgiadis, exista doar doua optiuni: fie asteapta ca piata sa creasca din nou, in doi-trei ani, pentru a vinde la un pret mai mare, fie decide sa vanda la pretul real de astazi, mai scazut. „Va fi un an foarte dificil, pentru majoritatea jucatorilor din piata”, estimeaza, sumbru, omul de afaceri.

Pragul de jos, cel mai devreme in mai-iunie 2010
Pentru anul viitor, directorul More Real Estate estimeaza ca, desi nu intr-un ritm foarte rapid, piata va continua sa cada. Preturile vor scadea cu procente cuprinse intre 10 si 40%, in functie de localizarea si tipul proprietatilor. Scaderea nu se va opri decat daca guvernul va lua niste masuri serioase in acest sens, iar bancile vor facilita accesul la credite pentru populatie. In acest caz, pragul de jos al pietei va fi atins in prima parte a anului viitor, in primavara-vara. Daca nu, piata va continua sa cada. In perioada urmatoare, tranzactii se vor inregistra doar prin Prima Casa, atunci cand preturile vor fi mici, si in cazul acelor proprietati generatoare de venituri (spre exemplu, spatii comerciale ce pot fi inchiriate).

Cumperi la anul, scoti profit in 2016
Desi tendinta generala este de a vedea doar partea goala a paharului, exista totusi si o parte plina. Actuala situatie din piata este si o oportunitate, spune directorul More. Pentru a exprima lucrurile cat mai simplu, ori de cate ori cineva va avea nevoie de bani, va vinde ieftin, iar altcineva va putea cumpara o proprietate foarte buna. Omul de afaceri spune ca de-abia acum sunt imobiliarele o investitie pentru viitor. Asta pentru cei care stiu ce sa caute insa. „Cine va investi in 2010 va vedea profituri serioase nu in cateva luni, ci in urmatorii cinci ani”, estimeaza Papageorgiadis. Se impune insa o precizare: chiar si in actualele conditii de piata, nu exista o oferta suficienta de proprietati de calitate la preturi bune disponibile spre vanzare. „Piata are 10% oportunitati, dar doar atat. Nu am ajuns ca America, unde 80% dintre proprietati sunt ieftine. Aici, majoritatea sunt inca scumpe”, subliniaza Papageorgiadis.

Vanatoarea de oportunitati continua!
In opinia sa, cele mai bune investitii in 2010 vor fi aceleasi ca si in 2009: proprietatile generatoare de venituri, dar si cele de calitate, scoase la vanzare cu preturi foarte mici. Este o strategie verificata de el insusi, la nivelul companiei pe care o conduce. „Pe asta ne-am concentrat si astfel am putut face afaceri”, spune Papageorgiadis. Ca urmare a acestei abordari, More Real Estate Services a inregistrat anul acesta un profit de peste 300.000 de euro, dupa ce in 2008 a avut pierderi. „Cred ca vom fi printre primele cinci companii din tara, pentru ca ma indoiesc ca vor fi multi care se vor situa la acest nivel de profitabilitate. Vom vedea insa”, spune el. Anul acesta, compania a intermediat tranzactii in Bucuresti, Cluj, Timisoara, Arad, Brasov, Craiova, Iasi si Constanta. Pe langa genul de proprietati mentionate mai sus, o parte dintre achizitii au avut ca obiect si cateva terenuri la preturi foarte mici, cu (peste) 75% mai putin decat anul trecut.

Părerile cititorilor
  • Ilias Papageorgiadis

    Draga Cristea,

    Am gasit comentariul tau si as dori sa-ti raspund. In primul rand, iti multumesc pentru timpul pretios acordat citirii interviului meu. In al doilea rand, in ceea ce priveste textul postat de tine, am cateva comentarii:

    1.Tranzactia descrisa in cadrul interviului nu este aceeasi cu cea descrisa de tine. Probabil consideri ca in cadrul companiei mele se deruleaza doar 2-3 tranzactii, dar te inseli, avem mult mai multe si nu ma refeream la cazul descris de tine.

    2. Nu voi deschide discutia cu privire la continutul textului postat de tine, pentru un singur motiv: In afaceri exista lucruri pe care nu le putem dezvalui, pentru a proteja interesul clientilor nostri. Dupa cum am putut intelege din comentariul tau , tu nu ai retineri privind acest tip de „probleme”; eu in schimb , imi respect clientii si nu pot raspunde cu date si acte pentru asustine cele declarate.

    3. In ceea ce priveste partea depre pret, care a fost 2.200.000 si acum este mai mic, as dori sa-ti amintesc faptul ca exact aceasta abordare si acest comportament reprezinta o problema a Romaniei astazi. Cineva a cerut candva un pret aberant , pe care nimeni nu l-ar fi platit ( pentru ca daca ar exista cineva sa ofere acel pret, acea persoana ar fi cumparat …) Acum , dupa 2 ani, proprietarul nu ia in considerare pretul pietei de astazi ci isi aminteste pretul pe care l-a cerut in trecut si pe care il foloseste ca baza de comparatie.

    In incheiere as dori sa adaug urmatoarele, traim in 2010 nu in 2008. Cine doreste sa faca afaceri, ar trebui sa le faca in conditiile pietei de astazi, nu raportandu-se la trecut.

    Iti doresc tie si tuturor celor care citesc sau comenteaza acest interviu sa aveti un an nou minunat plin de fericire si sucess.

  • vali

    Auzi domnule”moartea speculei nesimtite”:daca tot esti atat de mare si tare si tu stii de toate..de ce nu iti deschizi o firma imobiliara…sa vezi si tu ce cheltuieli sunt…sa vezi cata bataie de cap este……nu mai face atat pe interesantul ….habar nu aveti sa faceti un act..ati citit cateva zile presa de specialitate ,si gata sunteti agenti imobiliari

  • cristea

    INCORECT-INCORECT-INCORECT
    Cunosc tranzactia despre care vorbeste Dl. Ilias Papageorgiadis si lucrurile nu stau asa cum le prezinta. Este vorba de un Spatiu Comercial care in anul 2008 avea o valoare de piata 2,2 milioane euro(evaluat de o banca pentru al lua in garantie).
    In Ianuarie 2009 spatiul a fost scos la vanzare pentru suma de 1,5 milioane euro (anunturile se pot vedea pe diferite site-uri imobiliare). Proprietarul a fost contactat de agentie si a mentionat un pret final de vanzare 1,25 milioane euro iar dupa 3 intalniri s-a inaintat o oferta neangajanta de 1,1 milioane euro. La urmatoarea intalnire Proprietarul a spus ca ar fi dispus sa vanda si mai coboara pretul de la 1,25 milioane euro la 1,15 milioane euro, deci cu 50.000 euro peste oferta facuta de agentie si Cumparator dar cu mult sub pretul cerut de Proprietar. Mai precizez ca investitia se amortizeaza din chirii incasate in circa 8-9 ani fata de investitiile de pana in August 2008 cand se amortizau in 14-16ani. Poate Dl. Ilias Papageorgiadis este neinformat de ce se intampla in compania pe care o conduce, sau ….. citand-ul in articolul de mai sus… „Traim cu impresia ca am fost lacomi in trecut, dar suntem si azi si ne asteptam ca piata sa creasca in timp ce ramanem asa”, motiveaza el. CINE ESTE LACOM ??? Aceasta-i intrebarea. Multumesc.

  • moartea speculei nesimtite

    Pe de alta parte, nici unul dintre dubiosii din imobiliarele romanesti nu explica de ce anu me solicita comisioane de 3-4% din valoarea imobilului, daca tot sunt asa de ingrijorati de puterea de cumparare a cetateanului cu venituri medii. Niste incompetenti inutili! Eu am facut credit sa imi cumpar un apartament, am cautat frumusel si mi-am cumparat… Vorba aceaea, fara intermediari, fara comision – ca doar nu castig ca in Miami…
    Piata isi va reveni numai atunci cand nu vor mai solicita toti nesimtitii preturi de Bucuresti in toate comunele limitrofe si atunci cand comisionul agentilor imobiliari va reflecta plusul de valoare pe care reusesc ei sa il aduca proprietatii (astazi se invarte in jurul cifrei zero!). 🙂 Asadar, Dumnezeu sa odihneasca in pace atat bijnitarii de parloage agricole (transformate peste noapte in „intravilane”) cat si „consultantii imobiliari” care habar n-au care este pretul corect pentru vreuna dintre zonele Bucurestilor… 😉

  • Ionut

    Strategie corecta :). Marea intrebare este de ce agentiile imobiliare continua sa promoveze imobile la preturi aberante, proprietati care nu se vor vinde in veci la pretul cerut. Cred ca marea masa a idiotilor din agentiile imobiliare, nu inteleg ca atata timp cat preturile vor ramane la cote neacceptate de clientii finali, agentiile imobiliare vor continua sa falimenteze, iar agentii imobiliari vor continua sa se planga despre cum este blocata piata, despre cum se concediaza in masa, despre …

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe