Imobiliarele în 2019: Ne paște o criză ca cea din 2008? Datele statistice arată că NU!

În imobiliare, condițiile actuale de piață sunt semnificativ diferite, astfel că în 2019 nu se anunță o criză similară celei din urmă cu zece ani.

În contextul ciclicității firești a pieței imobiliare, trendul ascendent pe care se înscrie rezidențialul autohton din 2014 încoace alimentează speculațiile cu privire la iminența unei crize similare celei din 2008. Datele Imobiliare.ro și Analize Imobiliare (platforma lansată și susținută de portal) arată însă că actualul context de piață este semnificativ diferit față de cel din 2008.

Un prim argument în acest sens este dat de faptul că prețurile locuințelor se situează, deocamdată, la un nivel semnificativ mai scăzut decât cel din perioada de boom. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente (noi și vechi) din întreaga țară este cu aproape 40% mai mică decât cea consemnată în momentul de vârf al pieței. Astfel, un apartament poate fi achiziționat în momentul de față cu 1.242 de euro pe metru pătrat (la finele lui noiembrie 2018), față de 2.058 de euro pe metru pătrat (în martie 2008).

Bucureștiul, cu 36% sub nivelul de boom

Cu o singură excepție, marile orașe mai au (unele mult) de recuperat din declinul consemnat în perioada de recesiune. Cel mai recent raport realizat de Analize Imobiliare relevă că cea mai mare diferență de preț la 10 ani este valabilă, în continuare, chiar în cea mai mare piață imobiliară a țării, anume Bucureștiul – unde apartamentele erau, în T3 2018, cu 35,9% mai ieftine decât în perioada similară din 2008. Diferențe importante pot fi observate și în centre regionale precum Constanța (-25,9%), Brașov (-25,9%) și Iași (-21,7%). Un ecart de preț mai mic față de 2008, anume -5,5%, există Timișoara, în vreme ce Cluj-Napoca este singurul mare centru regional al țării în care apartamentele sunt mai scumpe acum decât în urmă cu zece ani – cu o diferență de 6,2% față de T3 2008.

Scumpirile actuale, departe de cele din 2006-2008

În al doilea rând, este semnificativ faptul că, deși proprietățile rezidențiale continuă, per ansamblu, să se aprecieze, ritmul de creștere a prețurilor a încetinit totuși mult în 2018 – acesta situându-se, totodată, mult sub cel consemnat în perioada de boom. Potrivit datelor Analize Imobiliare, în cel de-al treilea pătrar al anului în curs, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat cu doar 0,7% față de cele trei luni anterioare (în scădere de la câte 1,4% în primele două trimestre).

Citește și: Creșteri reduse la prețurile locuințelor în T3 2018. Cum arată piața rezidențială

Astfel, pe fondul majorărilor reduse de preț din 2018, media trimestrială a variațiilor de pe segmentul rezidențial se situează, după primele nouă luni din 2018, la un nivel de 1,16%, față de 2,2% în 2017 și, respectiv, 2,9% în 2016. Spre comparație, în perioada de dinaintea declanșării crizei imobiliare, marja trimestrială de creștere a prețurilor ajungea chiar să depășească pragul de 10% – valorile maxime au fost consemnate chiar în primul trimestru din 2018, când locuințele s-au scumpit cu 16%, dar și în T3 2006 (+13%), T2 2006 (+11,25) și T2 2007 (+10,58).

Salariile au crescut de 2,4 ori

Un al treilea important aspect care face ca actualul context de piață să fie semnificativ diferit față de cel din 2008 este reprezentat de evoluția salariilor. Potrivit datelor centralizate de Institutul Național de Statistică (INS), salariul mediu net lunar pe economie s-a majorat cu aproape 140% în ultimii (mai bine de) zece ani, de la 1.134 de lei în martie 2008, la 2.720 de lei în octombrie 2018.

În condițiile în care proprietățile rezidențiale autohtone sunt evaluate, de cele mai multe ori, în euro, un posibil contraargument la creșterea de 2,4 ori a salariilor ar fi, desigur, evoluția cursului valutar. De menționat este însă că, în condițiile în care euro a crescut, în acest răstimp, cu doar 25% (de la 3,7276 de lei la finele lui martie 2008, până la 4,6668 de lei la sfârșitul lui octombrie 2018), majorarea veniturilor este departe de a fi contracarată când vine vorba de achiziții imobiliare.

Citește și: Din culisele unei piețe mai stabile: cererea versus oferta de locuințe în T3 2018