” Programul Prima Casa este un program funciarmente politic si nu are nici o legatura cu economicul, fiind gandit pentru satisfacerea unor clienti politici”, a declarat analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu, in cadrul unui interviu acordat Bloombiz. In opinia analistului, varianta mai avantajoasa pentru achizitionarea unei locuinte prin programul “Prima Casa” este creditul in euro.
S-a spus ca Prima Casa reprezinta de fapt o incercare de a reporni creditarea, insa efectul asupra relansarii economiei in momentul de fata este nul. Pentru cine s-a facut acest program si de ce?
Programul “Prima Casa “ este un program funciarmente politic si nu are nici o legatura cu economicul, fiind gandit probabil pentru satisfacerea unor clienti politici.
Ma refer la dezvoltatori care au unitati locative pe stoc, nevandute din cauza crizei.
Pe de alta parte, guvernul a anuntat in urma cu cateva luni ca vrea sa vanda casele ANL care sunt ocupate, in momentul de fata, cu chirie si vor sa le vanda actualilor chiriasi la preturi mai mici decat pretul pietei, considerandu-se ca acea chrie pe care au platit-o in cei 5 ani constituia un soi de avans pentru locuinta respectiva.
In consecinta, avand in vedere ca guvernul vrea sa vanda cam 15.000 de unitati locative dintre aceste apartamente ANL si luand in calcul ca, din miliardul de euro destinat programului Prima Casa, s-ar da 17.000 credite, asta inseamna ca aici vor fi epuizati banii.
In ceea ce priveste capacitatea acestui program de a reporni piata imobiliara, acest lucru nu se va intampla foarte repede si, cand se va intampla, nu va fi datorita programului Prima Casa.
Faptul ca bancile au suprasubscris cu doar 47% acel miliard de euro dovedeste lipsa de entuziasm. Daca ar fi existat entuziasm, suprasubscrierea ar fi fost cu mult mai mare.
Exista deja 10.000 cereri pentru programul Prima Casa. Ce se vrea de fapt, avand in vedere ca, in momentul de fata, se scumpesc apartamentele vechi si ieftine si se ieftinesc apartamentele scumpe si noi?
Din cele 20 de banci care si-au manifestat interesul sa intre in programul Prima Casa, jumatate au semnat conventia-cadru cu Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri.
Dupa stiinta mea, pana in momentul de fata, s-au acordat doar sase credite in interiorul acestui program. Romanii au devenit mult mai prudenti, dupa inceperea crizei, in sensul ca se asteapta la o diminuare de salariu sau chiar o pierdere a locului de munca.
Sa nu uitam ca aceste credite se dau pe o perioada maxima de 30 de ani, astfel incat romanii se gandesc mult mai atent inainte de a decide daca isi iau sau nu un astfel de credit.
Pe de alta parte, faptul ca statul a impus patru procente peste dobanda Euribor la 3 luni pare avantajos la momentul de fata pentru ca Euribor este undeva la 1,3%, insa sa nu uitam ca, acum un an, Euribor la 3 luni era de 5,3%.
Adaugand cele patru procente, ajungem la o dobanda de 9,3% si este usor de presupus ca odata cu terminarea crizei, Euribor va incepe sa creasca si este foarte probabil sa revina la nivelul de 5 poate chiar 6%, intr-un an sau doi.
Ce se va intampla cu chiriile in perioada urmatoare? Va continua trendul de scadere?
Piata chiriilor din Romania este o piata mica. Nu ocupa decat cateva procente din numarul total al unitatilor locative.
Aceasta piata a inchirierilor este usor de destabilizat, in sensul modificarilor de preturi. Sa nu uitam ca in anii anteriori, in luna septembrie a fiecarui an, cand studentii se intorceau in marile centre universitare, chiriile cresteau cu 25%. Era o crestere brusca.
Fenomenul care s-a intamplat acum este legat de nepuntinta proprietarilor de a mai obtine pretul dorit pe unitatile locative pe care le detineau si pe care, in consecinta, le-au scos la inchiriere, astfel incat a fost suplimentata foarte mult oferta pe piata inchirierilor.
De aici provine si aceasta scadere a nivelului chiriilor. Exista o corelatie intre pretul de vanzare al unui imobil si pretul de inchiriere al acelui imobil.
Preturile apartamentelor vechi au scazut cu 50% de la inceputul crizei si este firesc ca si preturile la inchiriere sa urmeze aceasta tendinta.
Pe viitor, piata chiriilor va evolua in mare masura in functie de piata vanzarilor imobiliare. Piata vanzarilor va determina si piata chiriilor.
Ce se va intampla cu piata apartamentelor? Cu cat vor mai scadea preturile, in perioada urmatoare?
Este foarte greu de spus pentru ca sunt foarte multi factori implicati, cel mai important fiind factorul legat de finantare. Ma refer la repornirea creditarii de catre banci.
Exista un concurent foarte mare pe piata creditelor bancare. Este vorba de statul roman, care, in conditiile unui deficit bugetar foarte mare, este silit sa se imprumute din emisuni de titluri de stat pe piata interna iar clientii tipici pentru aceste emisiuni de titluri de stat sunt bancile comerciale.
Acestea prefera sa aiba un client mare si sigur decat sa aiba foarte multi clienti mai putini sigur chiar daca, in cazul titlurilor de stat, remuneratia nu este aceeasi din punct de vedere al dobanzii primite.
Ce ne puteti spune despre preturile terenurilor? Deocamdata nu s-au anuntat noi dezvoltari sau investitii.
Terenurile, in general, sunt o sectiune atipica a pietei imobiliare. Se stie ca doua terenuri aflate la distanta de cateva sute de metri poate sa aiba preturi de la simplu la triplu, in functie de utilitati, de accesul la caile de comunicatie s.a.m.d.
Terenurile au urmat si ele tendinta de pe piata imobiliara, adica o tendinta o scadere accentuata a numarului de tranzactii si o scadere de preturi de 40-50%, insa caracteristica cea mai importanta este ca nu se fac tranzactii.
Uneori, agentiile imobiliare intrebate cat mai este pretul unui teren intr-o anumita zona, sunt puse in imposibilitatea de a da un raspuns pentru ca, in ultimele luni, nu s-a mai petrecut nici o tranzactie in acea zona.
De aceea, si gradul de siguranta al statisticilor, in ceea ce priveste preturile la terenuri, este mai mic pentru ca in momentul in care nu se tranzactioneaza ceva, evident ca nu exista informatii in legatura cu pretul de piata.
In viitor, terenurile isi vor reveni mai repede decat restul pietei imobiliare deoarece criza aduce multe oportunitati de care unii investitori cu siguranta vor profita.
Creditele pentru Prima Casa. In lei sau in Euro? Care sunt mai avantajoase?
Daca ar fi sa ne luam dupa nivelul dobanzilor la euro in jur de 5%, asta insemna EURIBOR la 3 luni plus 4 puncte procentuale iar, in ceea ce priveste creditele in lei, ele sunt ROBOR la 3 luni plus 2,5 puncte procentuale.
ROBOR-ul la 3 luni, in momentul de fata, este undeva sub 10%. Asta insemna ca dobanda la credit este in jur de 12, 5%. Creditele in lei par mai dezavantajoase, datorita dobanzii mai mari.
Daca nu se va intampla nimic deosebit in perioada urmatoare, vom asista la o oarecare stabilitate a cursului de schimb, astfel incat in momentul de fata, as opta pentru euro.
Dinu Patriciu a afirmat in repetate randuri ca romanii nu-si vor cumpara apartamente pana cand pretul nu va ajunge la 700 euro/m2. Cum comentati?
Ma mir ca din partea unui liberal ca Dinu Patriciu poate sa vina o asemenea idee stangista, populista, sociala.
Avem in vedere faptul ca, in momentul de fata, leafa media in Romania este in jur de 300 de euro si asta ar insemna sa revenim la teoria ca un metru patrat ar trebui sa ne coste doua salarii medii, pe luna.
Daca ne gandim la Romania ca la o piata imobiliara izolata, deci atat ofertantii cat si cumparatorii ar fi din interiorul acestei entitati, acest concept de accesibilitate ar putea sa fie aplicabil.
Insa avand in vedere ca Romania este inclusa in sistemul european si mondial de miscare a capitalurilor, aceasta teorie nu mai este valabila.
Eu cred ca nu putem sa ne propunem, in mod administrativ un anume pret pe metru patrat pentru ca piata imobiliara sa-si reia activitatea.
Chiar si dupa ce vom trece de aceasta criza, vom asista la fluctuatii de preturi.
Interviu de Oana Dumitroiu
