Prima Casă II: bătălia apartamentelor vechi şi noi

Noua variantă a programului guvernamental ar aduce o oarecare creştere a tranzacţiilor cu locuinţe noi, dar nu şi o resuscitare propriu-zisă a construcţiilor.

Lansarea celei de-a doua etape a programului Prima Casă este doar o chestiune de zile. Până în momentul de faţă au fost acordate, potrivit informaţiilor oficiale, 16.564 de garanţii, în valoare de peste 689 de milioane de euro. Valoarea totală a apartamentelor achiziţionate prin intermediul programului se ridică la mai mult de 803 milioane de euro. Ca volum, 37% dintre garanţii au fost acordate în Bucureşti, 7% în Cluj, 6% în Timiş, câte 4% în Ilfov şi Constanţa, iar restul în alte judeţe. Ca număr, cele mai multe garanţii, respectiv 52,1%, au vizat achiziţionarea apartamentelor cu două camere. Pe locul secund se situează locuinţele cu trei camere, cu o pondere de 25%, în timp ce garsonierele ocupă locul al treilea, cu 15,3%. Până acum, cea mai mare parte a locuinţelor tranzacţionate prin Prima Casă au fost vechi. Doar pe anul trecut, ponderea apartamentelor noi s-a ridicat la circa 30%, potrivit lui Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM (FNGCIMM).

O fomulă mai viabilă
În acest context, noua variantă a programului are drept obiectiv declarat încurajarea segmentului construcţiilor noi. În acest scop, au fost adoptate plafoane diferenţiate de garantare în funcţie de tipul imobilelor. Astfel, pentru locuinţele deja finalizate şi pentru cele a căror construcţie a fost deja demarată, plafonul rămâne la 60.000 de euro. Pentru casele ce urmează a fi construite însă, solicitantul poate accesa un credit de 70.000 de euro. De cel mai ridicat plafon, în valoare de 75.000 de euro, beneficiază asociaţiile formate din şapte sau mai multe persoane care vor să construiască împreună un proiect de locuinţe.
În ce măsură vor reuşi însă toate aceste măsuri să sprijine tranzacţiile cu imobile noi – şi, mai mult decât atât, să încurajeze demararea de construcţii noi? „Varianta a doua a programului o văd mai viabilă, pentru că are un rol de multiplicare în economie”, este de părere Doru Lupeanu, Partner & Senior Consultant al firmei clujene Fix Up Marketing. Acesta crede că, în noul context, populaţia se va îndrepta mai mult decât până acum spre locuinţele noi. Aceasta este o schimbare semnificativă, ţinând cont de faptul că, până acum, în Cluj cel puţin, circa 80% dintre tranzacţii au vizat apartamentele vechi.

Plafonul de 60.000 de euro, tot pe primul loc
Marian Micu, directorul agenţiei bucureştene Casa Voastră, estimează că cele mai multe garanţii vor fi acordate de acum încolo pentru locuinţe finalizate sau în construcţie, de până în 60.000 de euro, după modelul anului trecut. O condiţie restrictivă a programului este ca acestea să se încadreze în clasa energetică A, B sau C – ceea ce este greu, dacă nu chiar imposibil, pentru cea mai mare parte a apartamentelor vechi. Cu toate acestea, Micu se îndoieşte că o astfel de măsură va face cumpărătorii să se orienteze în mod preponderent spre apartamente noi. „Nu cred că oamenii se vor orienta diferit faţă de anul trecut, pentru că şi până acum aveau aceleaşi opţiuni”, explică el. O soluţie ar fi achiziţionarea unei locuinţe care a fost deja reabilitată termic. Un segment care va avea de câştigat în noua ecuaţie va fi reprezentat de apartamentele construite între 1980 şi 1990.

Asociaţiile de 7 persoane, greu de pus în practică
În ceea ce priveşte posibilitatea acordării unei garanţii de 75.000 de euro, Micu se arată sceptic. Probabil că 1% dintre cereri vor fi înaintate de către asociaţii de şapte persoane, estimează el. E greu, pentru că românii nu prea au încredere în alţii. În plus, aceştia trebuie să îndeplinească nişte condiţii în prealabil, cum ar să deţină în proprietate un teren, pe care să-l împartă în părţi egale. În opinia lui Ilias Papageorgiadis, CEO-ul agenţiei More Real Estate Group, măsura este una benefică – cel puţin la nivel teoretic. Aceasta oferă solicitanţilor o serie de avantaje, printre care se numără: accesul la fonduri mai mari; economii substanţiale, prin excluderea profiturilor dezvoltatorilor; negocierea în condiţii mai bune a costurilor. Măsura ar avea însă nevoie de o lege specială sau o directivă care să explice toate detaliile unei astfel de asocieri.

Case individuale la 70.000 de euro
Cea din urmă variantă constă în acordarea unei garanţii de 70.000 de euro pentru imobilele a căror construcţie urmează să fie demarată. „Cine se mai încumetă, ca dezvoltator, să construiască de aici încolo?”, se întreabă însă Micu. Efectul programului este limitat de faptul că, la ora actuală, există încă pe piaţă un stoc important de locuinţe noi rămase nevândute, spune şi Lupeanu. Acestora li se adaugă şi o serie de proiecte anunţate sau aflate în diverse stadii de construcţie. „Din acest punct de vedere, nu ştiu cât de mult o să resusciteze noua variantă a programului piaţa construcţiilor”, subliniază reprezentantul firmei clujene. Potrivit lui Micu, această măsură ar putea avea succes nu atât în cazul marilor dezvoltatori, cât pe un segment mai restrâns, reprezentat de cei care vor să construiască case individuale. Spre exemplu, dacă un tânăr primeşte un teren ca donaţie de la o rudă, poate ridica fără probleme o casă la cheie de 180-200 de metri pătraţi, în valoare de 70.000 de euro.