În ciuda unor semnale pozitive clare, jucătorii din piaţă avertizează că până la ieşirea concretă din criză a real estate-ului autohton mai sunt paşi importanţi de parcurs.
La mijlocul lunii trecute, un raport al Institutului Naţional de Statistică (INS) a relevat intrarea economiei autohtone pe un trend ascendent. Potrivit datelor ajustate sezonier ale INS, Produsul intern brut (PIB) al ţării s-a majorat pentru al doilea trimestru consecutiv – acest indicator a înregistrat o creştere de 0,6% în primul trimestru al acestui an, după un avans de 0,1%, consemnat în ultimele trei luni din 2010.
Cum se reflectă evoluţia pozitivă a economiei asupra pieţei imobiliare? Se poate vorbi, la modul real, despre o ieşire din criză a acestui domeniu de activitate? Iată doar două dintre întrebările care îi preocupă pe jucătorii de profil – şi nu numai.
Rezidenţialul, ultimul pe lista… albă
Este necesar de menţionat că, de la începutul acestui an, real estate-ul autohton reflectă limpede perspectivele economice mai optimiste. Ilinca Păun, managing director al Colliers International România, crede că piaţa imobiliară este acum mai predictibilă şi a intrat într-o perioadă în care preţurile s-au stabilizat pentru majoritatea produselor. „Cu siguranţă se simte un trend pozitiv în piaţa imobiliară: indiferent de segment, interesul cumpărătorilor sau al investitorilor este mult mai ridicat comparativ cu 2010. Cumpărătorii, investitorii, companiile care se extind la nivel comercial, dezvoltatorii, cu toţii sunt mai activi în această perioadă”, spune şi Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. Mihnea Şerbănescu, general manager al DTZ Echinox, adaugă că piaţa îşi revine începând cu segmentele comerciale, în special cel de birouri şi cel de retail, unde au loc din ce în ce mai multe tranzacţii, iar diminuarea stocurilor va stimula şi reînceperea dezvoltărilor. „Rezidenţialul îşi revine ultimul. Evident, asta are legătură cu revenirea economiei şi a încrederii populaţiei în veniturile viitoare”, subliniază Şerbănescu. La rândul său, Ilinca Păun precizează de asemenea că, dată fiind legătura sa strânsă cu piaţa încă blocată a creditelor, segmentul locuinţelor va ieşi ultimul din criză.
Optimism şi pentru vânzătorii şi cumpărătorii de apartamente
Chiar şi pe acest din urmă segment pe lista ieşirii din criză există semnale pozitive. În primul rând, preţurile celui mai căutat tip de proprietăţi rezidenţiale – apartamentele – au intrat într-o etapă de stabilizare de la începutul lui 2011, după cum relevă datele www.imobiliare.ro. În primele cinci luni ale anului, Indicele imobiliare.ro – care arată preţul mediu cerut la nivel naţional pentru locuinţele noi şi vechi – a înregistrat doar variaţii uşoare, de sub 1%, acestea fiind, în plus, preponderent pozitive. Astfel, scăderi au fost consemnate doar în ianuarie (0,2%) şi mai (0,4%), în vreme ce martie a adus cele mai mari scumpiri (0,9%), urmată fiind de lunile aprilie (0,6%) şi februarie (0,3%). În acest context, la finele lunii mai, preţul mediu cerut la nivel naţional pentru apartamente este cu 1,16% mai mare decât la sfârşitul lunii decembrie 2010 (1.044 de euro pe metru pătrat util, faţă de 1.033 de euro pe metru pătrat util).
Motive de optimism există şi la capitolul tranzacţii – cu locuinţe, dar nu numai. Astfel, potrivit datelor publicate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primele patru luni ale acestui an au fost înregistrate la nivel naţional cu aproximativ 9,6% mai multe tranzacţii imobiliare decât în aceeaşi perioadă din 2010. Astfel, nivelul de 194.315 de achiziţii din ianuarie-aprilie 2011 a fost depăşit doar în acelaşi interval din 2008 (238.672 de tranzacţii), care a fost şi momentul de vârf pentru perioada analizată în ultimii patru ani. Spre comparaţie, în primele patru luni din 2007 au fost consemnate doar 159.095 de tranzacţii imobiliare, iar în aceeaşi perioadă din 2009 numărul achiziţiilor a scăzut la 173.625, pentru a reveni pe o creştere uşoară în 2010 (177.240 de tranzacţii).
Pentru unii, greul de-abia acum începe
Totuşi, toate aceste semnale pozitive nu sunt de ajuns pentru a decreta ieşirea din criză – nici a economiei şi nici a pieţei imobiliare. „Creşterea este extrem de mică şi nu suntem încă într-o poziţie economică stabilă, pentru a putea răsufla uşurati. Multe firme încă se află în restructurări, se vor mai face disponibilizări şi mulţi alţi datornici, companii sau persoane fizice, vor intra în incapacitate de plată”, estimează Ilinca Păun. Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro, spune că, deşi primele luni ale anului au adus o revigorare şi optimism în piaţa rezidenţială, întârzierea implementării programului Prima Casă determină scăderea puterii de cumpărare şi a interesului cumpărătorilor. Acesta precizează că, deşi datele INS indică o ieşire tehnică a economiei din recesiune, greul nu a trecut încă, iar criza nu s-a încheiat. „Este nevoie de încă 1-2 ani de creştere pentru ca românii să simtă efecte pozitive directe care să-i impacteze”, spune Erimescu. Că greul încă nu a trecut, ci de-abia începe pentru unii, este de părere şi Mihnea Şerbănescu. „Anul acesta s-ar putea să vedem mai multe insolvenţe decât în anii precedenţi, pentru că presiunea din partea băncilor va fi mai mare, acestea având nevoie de fonduri pentru a reporni creditarea”, spune el.
Acces la credite şi proiecte noi
Reprezentantul DTZ estimează că a doua jumătate a anului va fi una bună pentru segmentele de birouri, retail şi investiţii, dar că piaţa rezidenţială va reveni pe creştere abia în 2012, când cumpărătorii îşi vor recăpăta încrederea pentru achiziţia de apartamente, iar băncile vor acorda credite mai uşor. Acelaşi orizont de timp îl stabileşte şi Valentin Ilie. „Nu cred că 2011 va rămâne în istorie ca anul în care piaţa imobiliară a ieşit din criză. A ieşi din criză nu este acelaşi lucru cu a se stopa căderea. Sper ca primăvara anului 2012 să aducă acest moment”, subliniază el. Acesta precizează că, pentru ca real estate-ul autohton să revină pe creştere, este nevoie să existe un număr mai ridicat de tranzacţii, indiferent de segment, mai mulţi clienţi eligibili pentru obţinerea unui credit imobiliar sau ipotecar, precum şi mai mulţi dezvoltatori care să obţină finanţări şi să înceapă noi proiecte. Specific pe segmentul rezidenţial, Ilie spune că o condiţie necesară este derularea unui volum însemnat de tranzacţii cu locuinţe noi, adaptate la condiţiile economice actuale. Asta pentru că, deşi achiziţiile de apartamente vechi aduc o parte din bani în piaţă, doar cumpărarea de unităţi locative noi poate stimula cu adevărat creşterea sectorului construcţiilor, şi, implicit, a economiei. Ilina Păun adaugă că, pe lângă relaxarea condiţiilor de creditare bancară, o altă măsură necesară pentru revenirea sectorului imobiliar constă în reducerea TVA pentru toate tranzacţiile imobiliare, fără a impune un plafon.
Am ieşit din recesiune, deci ce a fost mai greu a trecut, însă nu am ieşit din criză. Cu alte cuvinte, după doi ani de scădere, economia a reintrat pe creştere, dar vor mai trece probabil trei ani până când vom ajunge din nou la nivelul din 2008. Despre ieşirea din criză vom putea discuta abia atunci când puterea de cumpărare se va situa la nivelul de dinainte de criză şi când sutele de mii de locuri de muncă pierdute în 2009 şi 2010 vor fi recuperate.
În mod normal, piaţa imobiliară va resimţi impactul revenirii economiei cu o întârziere de 9-12 luni, ceea ce înseamnă că este puţin probabil ca situaţia actuală să se schimbe fundamental până la sfârşitul anului.
Chiar dacă piaţa imobiliară nu va ieşi din criză în 2011, acesta va fi însă anul în care trendul de scădere va fi oprit. Pentru a depăşi această perioadă, volumul şi valoarea tranzacţiilor trebuie să crească, iar cel puţin deocamdată acest lucru nu se întâmplă.
Cristian Orgonaş, blogger pe businessday.ro
dan loha
Bine zis teoretic. Au crescut salariile? Unde? sa intre careva aici sa comenteze sa vedem si noi cui i-au crescut?
Institutul de statistica face o medie si zice ca au crescut cu un ron sau juma’ de ron..masiva crestere..acu sa vezi bataie pe case!
Preturile se stabilizeaza? Poate la apartamente, da, la alimente si servicii e in crestere. Cu ce se mai platesti rata la casa?
Volumul de tranzactii, da, creste, sa vedem cu ce se vor plati si ratele .. bafta!