Trei ani de Prima Casă. Ce puteai cumpăra atunci şi ce-ţi permiţi acum de 60.000 de euro

Deşi la prima vedere piaţa nu pare a se fi schimbat cu mult de la demararea programului guvernamental, oferta pe acest segment a crescut considerabil.

În iunie 2009, Guvernul a dat startul primei etape a programului Prima Casă. Creditul maxim ce putea fi contractat atunci pentru locuinţe finalizate era, ca şi acum, 60.000 de euro. După aproape trei ani, piaţa s-a schimbat încet, dar sigur. Aplicanţii la acest program au în momentul de faţă semnificativ mai multe opţiuni de achiziţie în limita bugetului impus de către stat.

De la apartament în Berceni la unul în centru
La momentul demarării programului guvernamental, nivelul maxim al aspiraţiilor unui bucureştean era reprezentat de un apartament vechi cu două camere într-unul dintre cartierele de clasă medie ale Capitalei – Drumul Taberei, Militari, Dristor, Berceni etc. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, la vremea aceea 43% din oferta de apartamente vechi cu două camere se încadra în pragul de 60.000 de euro. Astăzi însă, ponderea deţinută de anunţurile compatibile cu Prima Casă pe acest segment este vizibil mai ridicată, respectiv 65% din total.

Declinul treptat al segmentului rezidenţial din ultimii trei ani nu a trecut neobservat. „Piaţa a scăzut mult între timp. Dacă în iunie 2009 în pragul de 60.000 de euro se încadrau doar apartamentele vechi din cartierele bucureştene, acum se încadrează chiar şi apartamentele din zona centrală şi ultracentrală, dar în blocuri construite înainte de 1977”, spune Claudiu Haţegan, broker/owner al agenţiei Klauss & Partners. Acesta dă exemplul unor zone ca Universitate, Romană sau Cişmigiu, unde cu 60.000 de euro pot fi cumpărate garsoniere, apartamente cu două sau chiar trei camere (cu suprafeţe de până în 60 de metri pătraţi), în imobile construite între 1950 şi 1970. O altă schimbare survenită în ultimii trei ani constă în diferenţierea clară a preţurilor în funcţie de anul construcţiei, în condiţiile în care acest criteriu fusese adesea ignorat în anii de boom, când în piaţă se vindea orice şi oricum.

60.000 de euro e etalonul şi pentru proprietarii din marile oraşe
O adaptare a ofertei de apartamente vechi la cerinţele cumpărătorilor poate fi observată şi în celelalte mari oraşe ale ţării. Astfel, în urmă cu aproape trei ani, cel mai bine la oferta de apartamente vechi cu două camere stătea Iaşiul, cu o pondere de 94% a unităţilor ce se încadrau în Prima Casă. Acesta era urmat de Timişoara, cu 81%, şi Braşov, cu 78%. Un număr important de apartamente cu două camere de Prima Casă existau şi în Constanţa (74% din total), dar şi în Cluj-Napoca (72%). Astăzi, în toate aceste oraşe locuinţele ce se încadrează în bugetul de 60.000 de euro deţin o cotă de peste 90% din totalul apartamentelor vechi cu două camere: 91% în Cluj, câte 96% în Iaşi, Constanţa şi Timişoara, şi 98% în Braşov.

În bloc vechi, două şi trei camere
O altă transformare benefică pentru cumpărători constă în şansele crescute de a achiziţiona chiar şi un apartament vechi cu trei camere cu ajutorul unui credit (co)garantat de către stat. În iunie 2009, doar 3% din ofertele de vânzare pe acest segment se încadrau în pragul de 60.000 de euro în Bucureşti. Astăzi însă, numărul unor astfel de anunţuri a crescut considerabil, la un nivel de 16% din total.

Igor Postovanu, broker/owner al agenţiei Sims Parkman, exemplifică această evoluţie pe unul dintre cartierele bine cotate ale Capitalei. Acesta spune că, dacă la momentul iunie 2009, pragul minim pentru achiziţia unui apartament cu două camere într-un bloc vechi din zona Titan era de 60.000 de euro, însă astăzi limita se situează undeva la 50.000 de euro. În acelaşi timp, cu suma maximă (co)garantată de către stat poate fi achiziţionat azi chiar şi un apartament cu trei camere – ca oportunitate sau de către un cumpărător dispus să facă rabat fie la etajul la care este situat apartamentul (locuinţele de ultimul etaj şi parter sunt mai ieftine), fie la anul construcţiei (în blocurile construite înainte de 1977 preţurile sunt mai mici). Cu anumite variaţii, această situaţie poate fi regăsită în majoritatea cartierelor bucureştene de clasă medie.

Mai multe opţiuni pentru cumpărătorii din afara Capitalei
În mod firesc, în celelalte mari oraşe ale ţării a avut loc, în ultimii trei ani, o creştere şi mai pronunţată a ofertei pe segmentul de trei camere. Astfel, în iunie 2009, locuinţele din această categorie cu un preţ de până în 60.000 de euro deţineau o pondere mai mică de 50% în toate oraşele analizate – 16% în Constanţa, 17% în Braşov şi Cluj-Napoca, 27% în Timişoara şi 47% în Iaşi. În prezent (finele lunii aprilie, n.red.) însă, oferta pe acest segment se situează la mai mult de jumătate din total în majoritatea cazurilor: 51% în Constanţa, 54% în Iaşi, 62% în Braşov şi 81% în Timişoara. Singura excepţie în acest sens poate fi întâlnită în Cluj, unde cota apartamentelor cu trei camere la 60.000 de euro se ridică astăzi la 34%.

Au apărut oferte şi pe segmentul rezidenţial nou
După cei aproape trei ani de existenţă a programului Prima Casă, de remarcat este lărgirea ofertei de locuinţe noi pe acest segment. În Bucureşti, spre exemplu, la momentul iunie 2009, volumul de apartamente noi scoase la vânzare la un preţ de maximum 60.000 de euro era foarte redus. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, doar 6% din anunţurile de vânzare pe segmentul de două camere corespundeau bugetului impus de către stat. Oferta de locuinţe cu trei camere era încă şi mai restrânsă, deţinând o cotă de doar 2% din total. Între timp însă, ponderea locuinţelor noi cu un preţ maxim de 60.000 de euro a crescut la 21% pe segmentul de două camere, în vreme ce, pe segmentul de trei camere, creşterea a fost una sensibil mai mică, situându-se în prezent la doar 3% din total.

Ioan Sorin Roşu, directorul companiei Apulum ’94 (agenţie imobiliară şi, totodată, dezvoltatoare a trei proiecte rezidenţiale sub numele de Red House 1, 2 şi 3 în zona Prelungirea Ghencea din Capitală), recunoaşte că, la momentul demarării programului Prima Casă, oferta de apartamente noi (neincluzând aici garsonierele) care să se plieze pe cerinţele acestui program era aproape inexistentă. Asta pentru că, la vremea aceea, locuinţele terminate proveneau din stocul realizat în anii 2007-2008, când standardele de confort erau altele şi când materialele folosite fuseseră mai scumpe. Acum însă, spune Roşu, pe piaţa apartamentelor noi de Prima Casă există o oarecare competiţie. Cele mai multe proiecte din această categorie sunt nou-apărute, dar există şi dezvoltatori din perioada de boom care şi-au adaptat oferta la noile condiţii de piaţă. În ceea ce priveşte ansamblurile începute în perioada de criză, cele mai multe sunt proiecte de mici dimensiuni (cu până la 100 de apartamente), dar există şi câteva ansambluri mai mari. Principalul dezavantaj al acestora este reprezentat de localizarea spre periferia oraşului. Totuşi, extinderea reţelelor de transport a venit în întâmpinarea nevoilor locatarilor aceste ansambluri, crede directorul Apulum ’94. În plus, spune el, majoritatea oamenilor care merg spre aceste proiecte sunt persoane tinere, mobile, care au de multe ori maşină proprie.

Ofertă masivă pe două camere, multe tranzacţii pe trei
În celelalte mari oraşe ale ţării, oferta de apartamente noi pe segmentul vizat de programul guvernamental a fost şi continuă să fie mult mai generoasă comparativ cu Bucureştiul. În urmă cu trei ani, pe acest buget se pliau 38% dintre apartamentele cu două camere din ansamblurile rezidenţiale din Braşov, 46% dintre cele din Constanţa, 58% din oferta pe Iaşi, 62% din cea pe Timişoara şi 71% din cea din Cluj-Napoca. Astăzi, ponderea locuinţelor de Prima Casă a crescut considerabil: 73% în Braşov, 85% în Constanţa, 79% în Iaşi, 64% în Timişoara şi 82% în Cluj-Napoca.

În mod aparent surprinzător, pe segmentul unităţilor locative noi cu trei camere, oferta de Prima Casă a cunoscut un trend descendent în ultimii trei ani. Acest fapt ar indica că acest gen de locuinţe au fost şi foarte căutate. În vara lui 2009, apartamentele din această categorie reprezentau 25% din totalul pe acest segment în Braşov, 0% în Constanţa, 40% în Iaşi 9% în Timişoara şi 27% în Cluj-Napoca. Astăzi însă, oferta de apartamente cu trei camere de până la 60.000 de euro se situează în unele cazuri şi sub 10%: 5% în Braşov, 2% în Constanţa, 9% în Iaşi. Excepţie la acest capitol fac doar Cluj-Napoca şi Timişoara, cu ponderi de 35% şi, respectiv, 38% din total.