Noul cadru legislativ oferă celor două părţi care încheie o tranzacţie o libertare mult mai mare de negociere a clauzelor contractuale.

De la 1 octombrie a intrat în vigoare un nou Cod Civil, ce are efecte evidente şi în imobiliare. Andreea Rădulescu, notar public, a explicat, în cadrul ediţiei din octombrie a Clubului Profesioniştilor în Imobiliare (CPI), principalele modificări legislative aduse în acest domeniu. Noua lege oferă o libertate contractuală mult mai mare celor două părţi, punându-se un accent deosebit pe negociere, a spus Andreea Rădulescu. Totodată însă, această libertate este contrabalansată de o mai mare putere acordată instanţelor judecătoreşti de a interveni pentru a rezolva situaţiile conflictuale dintre semnatarii unui act încheiat în formă autentică (autentificat de un notar).

În procesul de achiziţie a unei locuinţe, fie ea casă sau apartament, doi paşi sunt esenţiali pentru încheierea unei tranzacţii de succes:

1. Antecontractul de vânzare:
Acest act reprezintă, de fapt, o promisiune de cumpărare, pe de o parte, şi una de vânzare, pe de alta. Trebuie să includă, în mod obligatoriu, un termen până la care se va încheia tranzacţia. Poate prevede plata unei sume de bani, ca avans, sau nu.

Noua lege recomandă înscrierea antecontractelor în Cartea Funciară, dar nu obligă în acest sens. Pentru asta, un astfel de act trebuie să îndeplinească două condiţii: să fie încheiat în formă autentică (legalizat de un notar) şi să includă un termen de încheiere a tranzacţiei. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, oricare dintre cele două părţi poate înscrie documentul în Cartea Funciară.

În cazul în care vânzătorul nu mai vrea să înstrăineze proprietatea, iar antecontractul a fost înscris în Cartea Funciară, avansul plătit de cumpărător se constituie ca o ipotecă legală în favoarea sa (are dreptul de a urmări sau executa silit bunul pentru a-şi recupera suma plătită). Spre deosebire de prevederile vechiului Cod Civil, un antecontract rămâne înscris în Cartea Funciară timp de şase luni (faţă de trei ani) de la expirarea termenului stabilit de cele două părţi (timp în care cumpărătorul sau vânzătorul se pot adresa instanţei pentru nerespectarea clauzelor contractuale de către cealaltă parte); după un interval de şase luni, acest act poate fi radiat.

2. Contractul de vânzare (care nu se mai numeşte de vânzare-cumpărare):
La încheierea unui astfel de document se vede în mod deosebit libertatea de negociere acordată celor două părţi. Vechiul sistem, în care tranzacţiile imobiliare erau încheiate pe baza unor contracte-tip, predefinite, a apus, spune Rădulescu. Acum, practic, orice clauză (cu respectarea legii în vigoare) poate fi negociată şi inclusă în documentul de vânzare, cu precizarea că fiecare dintre acestea trebuie acceptată în mod expres de cele două părţi (trebuie să semneze pentru fiecare dintre ele). În cazul în care clauzele standard intră în contradicţie cu cele negociate, cele din urmă primează.

De ce acte ai nevoie pentru încheierea unui contract de vânzare:
– actele de identitate ale părţilor;
– certificatele de căsătorie;
– eventualele convenţii matrimoniale încheiate de părti;
– actele de proprietate;
– documentaţia cadastrală a imobilului (care acum a devenit obligatorie);
– încheierea de intabulare a imobilului;
– certificatul de atestare fiscală;
– adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în care o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
– ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală a acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este dispus să le achite el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în contract);
– orice acte sunt deţinute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
– certificatul de performanţă energetică al imobilului, cu excepţia cazului în care cele două părţi au convenit să încheie tranzacţia în lipsa acestuia (fapt care trebuie precizat în contract);
– eventuale procuri în baza cărora părţile vor fi reprezentate la semnare de mandatari.

Andreea Rădulescu precizează că, spre deosebire de prevederile vechiului Cod Civil, în cazul în care un contract este afectat de o cauză de nulitate (cum ar fi neincluderea chitanţelor de plată către furnizorii de utilităţi sau a certificatului de atestare fiscală), cele două părţi nu mai trebuie să se adreseze unei instanţe pentru constatarea nulităţii respectivului document. Este suficient ca vânzătorul şi cumpărătorul să se adreseze unui notar, care va încheia un înscris în formă autentică, după care vor putea încheia – sau nu – un nou contract.

25 de răspunsuri la

“De aproape o lună funcţionează un nou Cod Civil. Ce trebuie să ştii: antecontractul şi contractul de vânzare”

  • La o casa semifinisata ce se cumpara de la aun dezvoltator , ce clauze de garantie poate solicita cu paratorul sau este obligat constructorul sa acorde cumparatorului?

  • Buna ziua, am si eu o intrebare. Noi avem o garsonera in Bacau. Din 2009 platim la asociatie in fiecare luna ca este asociatia blocului. Nu stam acolo, suntem plecati, dar au schimbat persoana de la intrtinere si acum ii cere soacrei mele actele de vanzare – cumparare. Eu as vrea sa stiu, e normal sa-i ceara actele si de ce?

  • Am incheiat la notariat un antecontract cu rest de pret cu un dezvoltator. Blocul este gata in luna iunie, iar eu am achitat o suma de 31.000 de euro cu rest de pret de 65.000 de lei in 26 de rate lunare. In antecontract scrie ca nu este inscris in cartea funciara. Pot pierde acesti bani daca nu s-a specificat inscrierea imobilului in cartea funciara? Pot pierde apartamentul? Sau la data de 15 iunie cum se specifica in antecontract intru in legalitate si proprietar de drept prin actul final de vanzare-cumparare?

  • Buna seara! Eu cu sotul meu stam la părinții lui împreună cu copilu nostru. Acum un an au decis socrii sa treacă doar pe numele soțului casa lor, dar cu clauza. As vrea sa stiu, indiferent de clauză pe care au pus-o, noi suntem obligați sa plătim darile la stat, doar noi doi? Socrii ar fi scutiți sa plătească? Practic trebuie sa ii întreținem vrem nu vrem? Eu una nu ma înțeleg deloc cu niciunul. Oricum eu nu sunt trecuta pe nicăieri pe nici un act, doar figurez ca sotie, atât. Aștept un răspuns sa stiu ce e de făcut. O seara buna! Va mulțumesc!

  • Ai nevoie de certificat de casatorie daca cumperi.

  • Buna ziua,

    Am incheiat in luna iunie 2016 un contract de rezervare pentru un apartament nou in Bucuresti-Berceni care se va construi in viitor, lucrarile constructiei vor incepe in august. Eu am vrut sa achit toata suma pentru a beneficia de reducerea de 5% din valoarea apartamentului. In contractul de rezervare pentru a beneficia de reducerea de 5%, este prevazuta clauza ca pana la sfarsitul lunii august 31.08.2016 sa achit contravaloarea totala a locuintei, data cand se va incheia antecontractul de vanzare-cumparare. Blocul va fi finalizat in sept.2017.Este legal ca la data incheierii antecontractului sa achit toata valoarea apartamentului? Am siguranta ca voi avea locuinta? Ce conditii as putea sa includ in antecontract pentru a fi sigura ca nu ma pacalalesc? Cum ma sfatuiti sa procedez? Va multumesc!

  • Vreau sa vand un imobil in rate,ce este mai bine precontract sau contract cu rezervarea dreptului de propietate?

  • Care sant sarcinile agentului imobiliar la o vanzare- cumparare de apartament

Spune-ţi părerea