Bună ziua,

Referitor la cele doua intrebari, din punct de vedere legal se poate raspunde afirmativ la ambele, desi raspunsul ar putea fi nuantat in functie de detaliile concrete ale situatiei de fapt..
Astfel, in prima situatie, suntem sub incidenta institutiei superficiei. Potrivit art. 693 din Codul Civil superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. Prin constituirea unui drept de superficie, proprietarul terenului va păstra în patrimoniul său dreptul de proprietate și va ceda doar dreptul de folosință asupra terenului. Simetric, dreptul de proprietate asupra construcției va fi constituit în favoarea Superficiarului (constructorul / proprietarul construcției).

In a doua situatie, exista posibilitatea legala a dezlipirii celor doua loturi de teren. Operațiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material și nu implică niciun transfer de proprietate, astfel că nu se datorează impozit pentru această operațiune, iar pentru toate imobilele create ca urmare a operaţiunilor de dezlipire se vor deschide cărți funciare noi. De asemenea, legislația internă nu împiedică părțile să convină asupra stabilirii unei intrări comune, asupra căreia să existe un drept de proprietate pe cote părți. Daca insa, in urma dezlipirii, se va si intraina lotul de teren vecin, partile pot agrea ca drumul de acces sa fie doar printr-o parte. Mai mult decat atat daca prin dezlipire si instrainare unul dintre loturi nu are acces la drumul public, pentru celalalt lot se poate constitui o servitute sau un drept legal de trecere.

Vom incerca sa aducem cateva lamuriri mai jos, insa recomandarea noastra este de a consulta un avocat, respectiv un expert cadastrist, inainte de a lua orice decizie. Un specialist va va furniza toate informatiile de care aveti nevoie, la obiect, va va prezenta avantajele si dezavantajele reale si va poate sprijini pe tot parcursul procesului.

Pentru prima intrebare – construirea pe terenul altuia – raspunsul este afirmativ, este posibil (si intalnit in practica) sa existe doi proprietari, unul al constructiei si unul al terenul aferent. Cine doreste sa construiasca pe terenul altei persoane trebuie sa incheie o conventie cu aceasta prin care dobandeste dreptul de folosinta a terenului, pe perioada determinata (de cel mult 99 ani, cu posibilitate de reinnoire).

Legat de a doua situatie – dezmembrarea terenului, aceasta este posibila, insa numai in anumite conditii, iar una dintre acestea este existenta drumului de acces. Informatii utile puteti gasi si aici:

https://www.pretcadastru.ro/dezmembrari/

https://www.avocatnet.ro/forum/discutie_452687/Dezmembrarea-unui-teren.html*2

In final, reluam sfatul de a va consulta cu specialisti in domeniu, operatiunile la care faceti referire sunt complexe, implica multe proceduri si, daca nu sunt realizate corect, pot afecta intreaga investitie.

Va dorim mult succes si va mai asteptam oricand veti avea neclaritati cu privire la piata imobiliara.