Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea artificială implică obligaţia proprietarului care beneficiază de ea să plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia a operat. Potrivit art. 402 Cod Civil orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui până ce se dovedeşte din contra. Prezumţia instituită prin lege este o prezumţie relativă, astfel ea permite dovedirea contrariului.

Codul civil reglementează două cazuri de accesiune artificială:
– construcţia sau plantaţia făcută de proprietar, pe terenul său, dar cu materiale unei terţe persoane,
– construcţia sau plantaţia făcută de o persoană, cu materiale proprietate personală, dar pe terenul unui terţ.

Lucrările – construcţia sau plantaţia – efectuate de proprietar, pe terenul său dar cu materialele unei terţe persoane, sunt considerate că aparţin proprietarului în temeiul accesiunii. Accesiunea artificială va opera în mod direct, pe măsură ce materialele vor fi incorporate în teren, fără a fi necesară o manifestare expresă a proprietarului.

Pentru a nu se îmbogăţi fără just temei, proprietarul terenului care a făcut construcţii cu materiale străine este dator să plătească valoarea materialelor, eventual şi daune – interese, însă proprietarul materialelor nu are dreptul a le ridica.

Lucrările făcute de o persoane cu materialele ei pe terenul altcuiva aparţin proprietarului terenului pe care au fost făcute cu condiţia de a-l despăgubi pe constructor. Situaţia reglementată e lege cuprinde numai cazurile în care un terţ ridică pe ternul altuia construcţii noi, nu şi atunci când lucrările efectuate reprezintă reparaţii sau îmbunătăţiri aduse imobilului sau când a fost încheiată o convenţie între proprietarul terenului şi constructor.

În cazul în care constructorul este de rea – credinţă, respectiv cunoştea că acel teren nu este proprietatea sa, proprietarul terenului poate alege una din următoarele două soluţii: să invoce accesiunea şi să dobândească proprietatea asupra construcţiei, cu obligaţia de a despăgubi pe constructor cu valoarea materialelor încorporate şi preţul muncii efectuate, indiferent sporul de valoare adus terenului, sau să îl oblige pe constructor să desfiinţeze sau să ridice construcţia, pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-i plătească despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a terenului.

O a doua situaţie este cea a constructorului de bună – credinţă pe terenul unui terţ, dar având greşita convingere că terenul este proprietatea sa. Buna – credinţă trebuie să existe la data efectuării lucrărilor. Proprietarul terenului va deveni în mod obligatoriu şi proprietarul construcţiei, fără a putea cere demolarea acesteia sau ridicarea lucrărilor efectuate. Obligaţia de despăgubire poate îmbrăca următoarele forme: plata materialelor şi a preţului muncii, plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren. Proprietarul terenului poate alege să plătească suma cea mai mică dintre cele două posibile.

În toate cazurile în care proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei, constructorul devine un creditor având un drept de creanţă în despăgubire împotriva proprietarului terenului. Creanţa este prescriptibilă în termenul general de prescripţie de 3 ani.