Antecontractul este o promisiune la care se angajează atât cumpărătorul, cât și vânzătorul unui imobil. Acesta protejează ambele părți și este recomandat să îl semnăm pentru a ne asigura că din diverse motive nu pierdem locuința pe care ne dorim să o achiziționăm sau pentru a clarifica, încă de la început, cum va fi achitată contravaloarea acesteia.
“Sunt rare situațiile în care vânzarea se desfășoară perfect, condițiile sunt atât de bine stabilite și prețul se poate plăti atât de repede încât să nu fie necesar un antecontract”, este de părere Alexandra Hila, avocat Hila Legal.
“Antecontractul este, de fapt, o promisiune pe care cumpărătorul o face de a achiziționa acel imobil și pe care vânzătorul o face, de asemenea, de a vinde acelei persoane și nu alteia”, ne-a explicat Hila în cadrul webinarului “Întreabă expertul”, sesiune de tip ask me anything organizată de Imobiliare.ro.
Clauze care nu trebuie să lipsească din antecontract
Înainte să semnezi un antecontract trebuie să verifici dacă acesta include o serie de clauze și mențiuni care te ajută să te asiguri că întreg procesul de tranzacționare se va efectua în cele mai bune condiții.
“Cel mai important este să fie stabilit foarte clar obiectul vânzării – ce anume cumpărăm. De multe ori acest lucru este desconsiderat. Se specifică doar că se cumpără un imobil înscris în Cartea Funciară care are, de exemplu, trei camere. Mai ales când vorbim despre imobilele construite acum, deci despre proiecte imobiliare care nu sunt încă finalizate, obiectul acestui antecontract trebuie să fie foarte bine descris din toate punctele de vedere, atât juridic cu descrierea Cărții Funciare, cât și faptic sau din perspectiva construcției – există sau nu finisaje, cum va arăta locuința, care va fi dimensiunea per total, care va fi dimensiunea camerelor”, ne-a explicat Alexandra Hila.
Un alt aspect pe care nu trebuie să îl neglijăm la semnarea antecontractului este cel legat de banii pe care urmează să îi dăm pentru a cumpăra locuința, respectiv care sunt modalitățile în care vânzătorul va primi suma și ce se întâmplă în cazul în care întâmpinăm dificultăți în privința obținerii finanțării de la bancă.
“Prețul trebuie să fie fix și ferm, să nu se schimbe de la data semnării antecontractului și până la data semnării contractului de vânzare-cumpărare. În cazul achizițiilor care se fac prin credite bancare trebuie stabilită modalitatea în care se va plăti acest preț – când plătim avans, când plătim restul banilor, în ce condiții, în ce condiții se face finanțarea, ce se întâmplă dacă totuși nu obținem această finanțare”, spune avocatul.
În cazul celor care vor să cumpere locuința cu ajutorul unui credit este, de asemenea, recomandat ca antecontractul să cuprindă o clauză cu privire la situația în care nu se obține creditul.
“Inserăm o clauză care prevedere tocmai situația în care fie nu putem accesa deloc creditul și aici ar fi bine să avem posibilitatea să primim avansul înapoi, fie nu putem să respectăm anumite termene care țin sau nu de noi și atunci să avem posibilitatea, deja scrisă în antecontract, de a prelungi momentul vânzării, de a face un act adițional la promisiunea de vânzare prin care să prelungim termenul de încheiere a contractului final”, i-a mai sfătuit Hila pe participanții webinarului “Întreabă expertul”.
Atenție! Verifică locuința înainte de semnarea antecontractului
Verificările făcute de experți pot să scoată la iveală informații despre proprietate care te pot face să-ți dorești să renunți la ea. Este recomandat ca orice astfel de verificare să fie făcută înainte de a semna un antecontract pentru că altfel îți va fi mai dificil să ieși din această înțelegere.
“Ideal ar fi, dacă locuința este deja construită, să o verificăm înainte de a semna acest antecontract cu un specialist care are capacitatea să evalueze dacă această construcție este conformă cu ce ne dorim sau nu. Dacă nu am evaluat inițial imobilul, putem să ieșim dintr-un antecontract doar dacă ceea ce constatăm este de natură să facă imposibil de utilizat conform destinației acel imobil. Va depinde foarte mult de natura viciului, de cât de important este acesta și de cele mai multe ori o astfel de evaluare se va face abia în instanța de judecată. Vânzătorul va accepta cu greu o retragere din contract, cu restituirea avansului, pentru un lucru care nu s-a verificat înainte de semnarea antecontractului”, ne-a explicat Alexandra Hila.
În cazul în care, din diferite motive, cumpărătorul nu reușește să facă aceste verificări există posibilitatea de a insera în antecontract o clauză care să-l protejeze în situația în care își dorește să se retragă pe fondul constatării unor vicii până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Există, totodată, garanția pentru vicii ascunse, prevăzută de lege în sarcina oricărui vânzător. Poți afla aici mai multe detalii despre garanția pentru vicii ascunse.
