Aşteptarea generalizată, premisa pentru un nou bubble imobiliar?

50% dintre proiectele programate spre livrare anul acesta sunt întârziate din cauza dificultăţilor de finanţare

În ultimii doi ani, închiderea robinetului la creditare a dus la amânarea sau chiar îngheţarea a numeroase proiecte rezidenţiale. Astfel, potrivit datelor agenţiei MediaCity, dintre cele 22 de proiecte cu peste 20 de unităţi analizate în perioada 2006-2009 şi programate spre livrare anul acesta, aproximativ 50% au termenul amânat din cauza dificultăţilor de finanţare.

Per ansamblu, în 2010 stocul locativ bucureştean ar urma să fie suplimentat cu circa 9.400 de unităţi locative. Dintre acestea însă, cea mai mare parte, respectiv 6.800 de unităţi, este reprezentată de locuinţe ce ar fi trebuit să fie livrate în perioada 2008-2009, dar al căror termen a fost depăşit. Aşadar, doar 2.600 de locuinţe fac parte din stocul anunţat efectiv pentru 2010. Diferenţa faţă de estimările făcute iniţial de către dezvoltatori – ce urcau la 13.000 de unităţi finalizate în 2010 – este una considerabilă.

Locuinţele noi, 2% din stocul total
În acest context, unii jucători din piaţă spun că există riscul ca, într-un viitor apropiat, preţurile locuinţelor să crească tocmai din cauza ofertei scăzute de locuinţe. „Dacă nimeni nu construieşte pentru că băncile nu finanţează nici dezvoltatorii şi nici cumpărătorii, odată cu relansarea economică, care va apărea mai devreme sau mai târziu, ce o să facem?

Oferta va tinde spre zero, iar preţurile vor creşte, permiţând apariţia speculatorilor care vor provoca o nouă bulă pe piaţă”, estimează Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo (organizaţia de vânzări a fondului norvegian de investiţii România Invest).

Ion Cătuţoiu, general manager al agenţiei Real Time, recunoaşte că, în acest moment, oferta de locuinţe noi de pe piaţa Capitalei este una scăzută, ridicându-se la doar 2% din stocul locativ total. „Dacă s-ar construi mai multe locuinţe noi, s-ar crea o competiţie reală pentru oferta existentă”, subliniază Cătuţoiu. Acesta precizează că, în ultimii doi ani, cererea pe segmentul rezidenţial s-a înmagazinat, întrucât nevoia de a locui nu a dispărut, chiar dacă puterea de cumpărare a fost slăbită.

Oferta actuală, excedentară pentru încă doi ani
Cu toate acestea, posibilitatea formării unui nou bubble imobiliar din cauza lipsei de ofertă din piaţă este infirmată de Andrei Sandu, general manager MediaCity.

Acesta este de părere că oferta de locuinţe va fi excedentară cererii pentru minimum doi ani de acum încolo. „Aici iau în calcul miile de apartamente cumpărate de investitori, care le vor arunca în piaţă pentru a-şi recupera investiţia, iau în calcul că practic întregul stoc de apartamente noi este construit în perioada de maximum a costurilor şi va fi greu de vândut în condiţiile actuale ale preţurilor”, arată Sandu.

Acesta estimează că stocul existent de locuinţe se va absorbi într-o perioadă de doi până la patru ani, timp în care vor mai apărea proiecte noi, adaptate noilor realităţi ale pieţei, şi, în mod evident, va continua tranzacţionarea apartamentelor vechi.

Dobânzile la credite în euro, mai mici cu 1%-1,5%
Pe termen mediu, directorul Real Time este de părere că revenirea pieţei imobiliare în 2010-2011 poate veni doar din politica guvernamentală de creştere economică şi din relansarea reală a creditării pentru consumatorii finali.

Reprezentanţii Be Igloo arată că un mic pas în această direcţie a fost deja făcut, prin decizia BNR de a reduce dobânda de politică monetară la un nivel minim istoric de 6,5%. Această decizie a determinat reacţia băncilor, care au început treptat să coboare dobânzile pretinse pentru creditele ipotecare.

Astfel, pentru împrumuturile în euro pe o perioadă de 30 de ani, dobânda cerută de bănci a scăzut cu 1%-1,5%. „Era cazul ca băncile să înceapă să dea semne de trezire. Până la urmă, esenţa existenţei lor este creditarea economiei, iar anul trecut acest lucru a fost aproape ignorat. E firesc ca bancherii să fie precauţi din cauza devalorizărilor proprietăţilor provocate de criză, dar trebuie să-şi asume şi nişte riscuri. Nu poţi aştepta la infinit”, spune Nimrod Zvik.

La rândul său, Sandu consideră că cel mai important ingredient al revenirii pieţei imobiliare în general şi a pieţei rezidenţiale în special este revenirea optimismului şi a încrederii.