Pentru 2012 sunt programate spre livrare un număr important de unităţi locative, însă planurile pentru anul viitor sunt mult mai modeste.
La nivel regional, Polonia este, de departe, ţara care s-a adaptat cel mai bine la noile reguli de joc impuse de recesiune pe piaţa apartamentelor noi. Potrivit unui raport de piaţă realizat de compania de consultanţă REAS, oferta actuală pe acest segment răspunde mult mai bine la nevoile potenţialilor cumpărători comparativ cu începutul lui 2009, spre exemplu – în materie de preţ, dar nu numai. În al doilea rând, raportul dintre preţuri şi venituri este mult mai aproape de posibilităţile caracteristice pieţei locale.
Spre deosebire de România, unde proiectele demarate după declanşarea recesiunii au fost răzleţe şi, în general, de mici dimensiuni, în ultimii doi-trei ani în Polonia a început construcţia unui număr semnificativ de locuinţe noi. Astfel, datele adunate de REAS arată că, în cele mai mari şase oraşe ale ţării (Varşovia, Cracovia, Wroclaw, Tri-City, Poznań şi Łódź) au fost scoase la vânzare, în al doilea trimestru al acestui an, aproape 12.900 de locuinţe noi, cu 33% mai multe faţă de trimestrul anterior. Ca urmare, oferta cumulată din toate cele şase oraşe a ajuns, după primele şase luni din 2012, la 56.700 de unităţi locative, ceea ce marchează o creştere de 23% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Astfel, la finele primului semestru, în Varşovia existau spre vânzare 21.000 de apartamente noi, în Cracovia erau 10.800, în Wroclaw 9.500 de unităţi, în Tri-City 7.900, în Poznań 4.600 de apartamente, iar în Łódź 2.800.
Liber la vânzările din stadiu de construcţie
În prezent, oferta de locuinţe noi scoase la vânzare în aceste şase oraşe este dominată de unităţi aflate încă în stadiu de construcţie, acestea reprezentând 66% din total. O bună parte dintre acestea sunt însă programate spre finalizare în a doua parte a anului. Principalul factor care a impulsionat scoaterea unui asemenea volum de apartamente spre vânzare în al doilea trimestru din 2012 a fost introducerea, în aprilie 2012, a unei legi menite să protejeze drepturile cumpărătorilor în relaţia cu dezvoltatorii, dar şi cu băncile. Ca urmare a noilor reglementări, developerii au fost încurajaţi să scoată pe piaţă proiecte care nu erau încă finalizate.
Volum ridicat de tranzacţii, chiar şi pe timp de criză
Pe lângă clarificarea aspectelor legale ce ţin de încheierea unei tranzacţii, dezvoltatorii îşi bazează entuziasmul, în bună măsură, şi pe evoluţia vânzărilor din ultima perioadă. Astfel, pe pieţele analizate, anul trecut au fost vândute aproximativ 29.000 de unităţi locative nou-construite, cu 7% mai multe decât în 2010. Un volum mai mare de vânzări a fost atins doar în anul 2007, când însă cererea venea şi din partea investitorilor, nu doar din partea consumatorilor finali.
În al doilea trimestru din 2012 au fost contractate 7.600 de unităţi locative, cu circa 2% mai mult faţă de primele trei luni din 2012, rezultat comparabil cu cel din perioada similară a anului trecut. Un factor ce a avut un impact pozitiv asupra vânzărilor a fost volumul şi diversitatea ofertei, în corelaţie cu flexibilitatea dezvoltatorilor în ceea ce priveşte preţurile.
Un factor nu tocmai încurajator pentru dezvoltatorii polonezi este reprezentat de dificultatea mai mare a clienţilor de a obţine credite ipotecare, în vreme ce criteriile de evaluare a eligibilităţii lor sunt mult mai stricte acum faţă de acum un an sau doi, şi, evident, faţă de perioada de boom. Pe de altă parte, importanţa şi aşa limitată asupra pieţei rezidenţiale noi a programului „O casă pentru fiecare familie” (echivalentul programului Prima Casă de la noi) este din ce în ce mai mică.
În acest context, în perioada următoare este de aşteptat o scădere a volumului de tranzacţii cu apartamente noi, însă aceasta nu va fi atât de abruptă ca în prima parte a anului 2009. Cea mai mare parte a dezvoltatorilor sunt însă conştienţi şi pregătiţi pentru o eventuală scădere a volumul de vânzări, fapt pentru care planurile acestora sunt mult mai modeste comparativ cu livrările programate pentru 2012.
