Deşi pe piaţă există peste 7.000 de apartamente finalizate, cele cu adevărat vandabile nu depăşesc pragul de 1.000 de unităţi.
În momentul de faţă, stocul de apartamente noi din Capitală este, cu siguranţă, unul impresionant. Potrivit unui studiu realizat de Real Time, anul acesta au fost vândute aproximativ 2.300 de locuinţe în cadrul unor ansambluri rezidenţiale, dintr-un total de 10.000 de unităţi finalizate la începutul acestui an. Dincolo de aceste cifre însă, cei care vor să-şi cumpere acum o casă se lovesc de dificultatea de a găsi un apartament nou construit care să se plieze pe posibilităţile lor reale. Astfel, doar 3.000 de locuinţe dintre cele 10.000 existente la începutul lui 2010 aveau un potenţial real de vânzare, relevă studiul citat.
Cu alte cuvinte, cu excepţia a mai puţin de 1.000 de unităţi locative, cea mai mare parte a stocului disponibil spre vânzare este mai mult sau mai puţin nevandabil în condiţiile actuale de piaţă. Ce înseamnă asta, mai exact? Potrivit lui Ion Cătuţoiu, directorul general al Real Time, multe dintre locuinţele din Capitală sunt fie poziţionate greşit (în afara ariei de acoperire a infrastructurii şi a reţelei de mijloace de transport în comun), fie concepute necorespunzător din punctul de vedere al suprafeţelor şi finisajelor. „Din punctul meu de vedere, segmentul rezidenţial este neadaptat condiţiilor actuale de piaţă”, spune şi George Marcu, directorul agenţiei Green Angels.
Blocaj la pragul impus de Prima Casă
Cum ar trebui să arate, în acest context, un apartament nou potrivit pentru românii din clasa medie? Dincolo de localizare, elementul decisiv este, în mod evident, preţul. Potrivit datelor Real Time, din cele 2.300 de unităţi locative noi vândute anul acesta, 80% s-au încadrat în suma de 90.000 de euro, pragul maxim pentru a beneficia de TVA de 5%. Majoritatea cumpărătorilor sunt însă blocaţi momentan la pragul de 60.000-70.000 de euro, în contextul programului Prima Casă.
În strânsă corelaţie cu preţul sunt şi suprafeţele locuinţelor. În mod normal, un apartament cu două camere nu ar trebui să aibă mai mult de 60 de metri pătraţi utili, este de părere Cătuţoiu. La fel, suprafaţa maximă pentru o locuinţă cu trei camere într-un bloc nou ar fi de 90 de metri pătraţi utili. Aceste limite nu sunt impuse de faptul că oamenii nu au ce face cu spaţiul, ci pentru că mai mult nu îşi pot permite. Asta cu atât mai mult cu cât la suprafeţele utile ale locuinţelor noi se mai adaugă şi alte spaţii adiacente, care cântăresc şi ele greu în preţul final. De asemenea, costurile mari de întreţinere din unele ansambluri rezidenţiale sunt şi ele luate în calcul de către potenţialii cumpărători.
Momentul potrivit pentru demararea unor noi proiecte
Dat fiind că puţine apartamente noi se pliază acum pe acest tipar, pe piaţa bucureşteană există destul de puţine oportunităţi de achiziţie – atât din punctul de vedere al investitorilor, cât şi din cel al consumatorilor finali, crede Marcu. „Pentru a avea o piaţă de locuinţe noi de calitate bună, la preţuri corecte şi corelate la realităţile economice, într-un număr care să nu mai pară nesemnificativ în comparaţie cu stocul total de locuinţe, este necesară generarea de programe de dezvoltare rezidenţiale în noi zone care să dispună de utilităţile curente, de infrastructură rutieră şi de transport în comun, precum şi de minimum de facilităţi necesare traiului”, se arată în studiul Real Time.
Directorul Green Angels crede că momentul actual poate fi unul propice pentru demararea unor proiecte, dat fiind că terenurile sunt mai ieftine, iar costurile de construcţie mai reduse. Există totuşi un risc: este posibil ca, peste doi-trei ani, în momentul finalizării unor locuinţe concepute după tiparul achiziţiilor de acum, ele să nu mai corespundă noului context de piaţă. Acesta este motivul pentru care orice nou proiect trebuie orientat spre nevoile specifice ale unei anumite categorii de public, păstrând de asemenea posibilitatea reconfigurării suprafeţelor locuinţelor.
