Ce ar schimba avansul de 5% pentru tineri și piața imobiliară?

Proiectul adoptat de Senat pe 26 octombrie vizează extinderea avansului redus pentru beneficiarii care nu au împlinit 35 de ani, în segmentul superior al programului, asociat locuințelor de până la 140.000 de euro. Propunerea mai are de parcurs etape legislative; analiza de față privește efectele pe care le-ar putea produce dacă va deveni aplicabilă.

Reducerea avansului pentru cumpărarea unei locuințe poate avea un impact real în două direcții: facilitarea accesului la o locuință dar și un imbold pentru accelerarea vânzărilor.

Pentru piața imobiliară, reducerea avansului ar putea reprezenta un semnal important. O parte dintre tinerii care astăzi amână achiziția, deși au venituri care le-ar permite să susțină un credit, ar putea face mai repede pasul către prima locuință. Transformarea acestei cereri în tranzacții ar susține vânzările în segmentele eligibile și ar putea scurta timpul de vânzare al proprietăților care se încadrează în bugetele cumpărătorilor. Pentru dezvoltatori, accelerarea vânzărilor ar putea îmbunătăți fluxurile de numerar și ar oferi mai multă încredere pentru lansarea unor proiecte dedicate acestui public. Amploarea impulsului va depinde însă de condițiile finale ale programului, de fondurile disponibile și de capacitatea tinerilor de a obține finanțarea.

Capacitatea de a economisi pentru avans nu e același lucru cu capacitatea de a susține o rată

Există o diferență între capacitatea de a economisi pentru avans și capacitatea de a susține o rată lunară. Un tânăr poate avea venituri stabile, dar acumularea economiilor necesare îi poate amâna achiziția. Mai ales atunci când, în paralel, plătește chirie. O contribuție inițială mai mică ar răspunde exact acestei situații.

Calculul este simplu: pentru o locuință de 100.000 de euro, un avans de 15% înseamnă 15.000 de euro, iar unul de 5% înseamnă 5.000 de euro. Diferența de 10.000 de euro poate schimba momentul în care cumpărătorul intră în piață.

Din perspectiva pieței, o parte dintre cei care așteaptă să strângă avansul ar putea deveni cumpărători mai repede. Mă aștept ca o asemenea măsură să susțină cererea și să poată aduce tranzacții suplimentare în segmentele eligibile. Amploarea efectului ar depinde de accesul efectiv la finanțare și de bugetul programului.

Mai mulți cumpărători dar și presiune pe prețuri

Atunci când oferta se modifică lent, cererea suplimentară poate crea concurență mai mare pentru aceleași proprietăți. În marile orașe, acest mecanism ar putea deveni vizibil în zonele și în categoriile de locuințe căutate de beneficiarii programului. O parte din avantajul unui avans mai mic s-ar putea transfera astfel către vânzători, prin prețuri mai ridicate.

Nu aș transforma această posibilitate într-o prognoză de scumpire pentru întreaga piață. Numărul beneficiarilor, veniturile lor și oferta eligibilă vor conta. La fel de relevant este dacă programul generează achiziții suplimentare sau îi determină pe oameni să aleagă o altă formă de finanțare pentru o cumpărare pe care ar fi făcut-o oricum.

Pentru dezvoltatori, o cerere mai accesibilă finanțării poate susține decizia de a investi în proiecte potrivite acestui public. Dar locuințele noi au nevoie de timp pentru autorizare și construcție. Răspunsul ofertei nu poate fi imediat, iar facilitarea creditării trebuie gândită împreună cu dezvoltarea locuirii și a infrastructurii.

Avansul mai mic schimbă și bugetul de după achiziție

În exemplul de mai sus, suma împrumutată ar crește de la 85.000 la 95.000 de euro. La aceeași dobândă, durată și metodă de rambursare, rata aferentă principalului și dobânzii ar fi cu aproximativ 11,8% mai mare. Efortul inițial se reduce, dar o parte mai mare din preț este plătită în timp, prin credit.

De aceea, cred că discuția despre acces trebuie să includă bugetul lunar rămas după plata ratei, asigurărilor, întreținerii și celorlalte cheltuieli. Contează și câtă rezervă păstrează cumpărătorul pentru o perioadă cu venituri mai mici sau pentru o eventuală creștere a dobânzii. O decizie bună de achiziție trebuie să poată fi susținută și atunci când condițiile devin mai dificile.

Cum ar trebui evaluat succesul măsurii

Ca profesionist într-o platformă care conectează oamenii cu piața imobiliară, consider că avem responsabilitatea de a explica aceste efecte. Comunicarea unui avans de 5% trebuie însoțită de explicația costului total, a condițiilor de eligibilitate și a alternativelor de finanțare. Claritatea ajută cumpărătorul să își aleagă locuința și creditul în funcție de propriul buget.

Aș evalua rezultatul măsurii urmărind câți tineri reușesc să cumpere, cum își susțin ulterior obligațiile și cum evoluează prețurile în segmentele vizate. În paralel, avem nevoie de o ofertă mai bogată de locuințe bine conectate la transport, școli și servicii. Accesul la proprietate are valoare atunci când vine împreună cu o locuire pe care oamenii și-o pot permite pe termen lung.