Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
3 mai 2010

Cel mai important pas în achiziția unei locuințe noi

scris de Adriana Lefter in categoria Ştiri imobiliare, Cumpărători

O casă pe care nu o mai vrei sau una care arată cu totul altfel decât în broșuri. Iată riscurile ce pot fi evitate prin negocierea unui bun antecontract.

Când vine vorba de cumpărarea unei locuințe, cei mai mulți privesc semnarea antecontractului ca o garanție că ceea ce își doresc este “pus deoparte” pentru ei. Momentul decisiv este considerat cel în care devin cu adevărat proprietari, adică cel în care semnează contractul de vânzare-cumpărare. O asemenea percepție este însă profund eronată. Ea poate avea consecințe majore, mai ales în cazul în care locuința visată se află în stadiul de schiță sau în construcție. „Antecontractul este cea mai importantă etapă în achiziţionarea unei locuinţe noi”, subliniază Nistor Bocăneală, directorul agenției Metropolitan Business. Contractul de vânzare-cumpărare nu este decât o formalitate, pentru că nu face decât să împlinească tot ce era scris în antecontract. „Mulţi se aruncă cu capul înainte, nici nu citesc ce scrie în antecontract”, adaugă Bocăneală. O neglijență de care un constructor neserios poate profita din plin.

Antecontractele – lege între două părți
Mai întâi de toate, orice cumpărător trebuie să aibă în minte că toate clauzele antecontractului sunt negociabile. Acesta are statutul de lege între cele două părți și va fi considerat ca atare în cazul ajungerii în instanță. Pentru o mai mare siguranță, după semnarea de către părți, este recomandat ca actul să fie înscris în Cartea Funciară. „La apartamentele noi, antecontractele sunt foarte stufoase şi sunt destul de greu de urmărit, mai ales pentru cei care nu au experienţă în domeniu”, spune Mihaela Grigore, notar. Acesta este însă un impediment pe care clientul trebuie să-l depășească, chiar dacă asta înseamnă apelarea la un avocat.

Dacă vrei să renunți la achiziție
O primă clauză ce trebuie inclusă neapărat în antecontract este posibilitatea renunțării la achiziție, cu prevederi exacte legate de ce se va întâmpla în astfel de cazuri. Deși poate părea inutilă – pe baza principiului că orice act ar trebui să poată fi reziliat -, o asemenea clauză nu este deloc așa. Mihaela Grigore oferă un exemplu concludent în acest sens: o situație în care, după ce a semnat un antecontract pentru achiziţia unui apartament într-un ansamblu în construcţie, promitentul cumpărător a decis să nu-l mai cumpere, asumându-și pierderea avansului. A realizat însă că antecontractul nu prevedea o asemenea situaţie, astfel încât el era obligat să plătească apartamentul, chiar dacă dorea să renunțe la tranzacție.

Clauza de penalizare, stabilită prin negociere
Un alt element indispensabil este clauza de penalizare – adică ce se întâmplă dacă dezvoltatorul nu-și îndeplinește promisiunea de livra locuința la termen (sau nu o finalizează deloc). „Sunt multe situaţii, mai ales acum, că a venit criza, în care nu se respectă termenele de predare – trebuie prevăzut clar ce se întâmplă în situaţiile astea, cum se calculează penalizarea etc. Dacă dezvoltatorul întârzie foarte mult, cumpărătorul poate avea diverse diverse pagube: poate şi-a vândut o locuinţă şi nu mai are unde să stea, pentru că nu-și permite să plătească și o chirie”, subliniază Mihaela Grigore.
Nistor Bocăneală precizează că, atunci când vine vorba de stabilirea unei clauze de penalizare, clientul trebuie să privească contractul per-ansamblul său, pentru că sunt prevederi ce rezultă implicit din alăturarea mai multor paragrafe. Directorul Metropolitan Business oferă aici exemplul unui client din al cărui antecontract reieșea că, în cazul în care developerul nu livra locuința la termen, acesta avea de plătit o penalizare totală de un euro. În contrapunct, Bocăneală povestește și despre un antecontract foarte bine întocmit. Astfel, pentru un apartament nou în valoare de 800.000 de euro s-a stabilit o penalizare de 200.000 de euro în cazul nerespectării termenului de execuție. La această sumă se mai adăuga o sumă pe care constructorul trebuia să o plătească zilnic după expirarea termenului de finalizare a părților comune din cadrul ansamblului.

Detalii despre suprafață și finisaje
Un alt risc pe care și-l asumă un cumpărător la cumpărarea unei locuințe nefinalizate este ca aceasta să nu arate deloc ca în planurile developerului. Pentru a evita asemenea situații, explică Nistor Bocăneală, antecontractul trebuie să prevadă clar în primul rând care este suprafaţa utilă a apartamentului (trebuie specificat că aceasta se va măsura după aplicarea finisajelor), ca și suprafața cotelor indivize şi a dependinţelor. De asemenea, este absolut necesară includerea unei anexe în care să fie precizate toate detaliile legate de finisajele pe care le va avea apartamentul (marca, valoarea materialelor folosite, ce suprafaţă trebuie să acopere etc.). Toate aceste “detalii” sunt indispensabile pentru că, în cazul unor prevederi generale, pot apărea cazuri absurde, în care bucătăria să aibă doar câteva plăci de gresie și faianță, iar cumpărătorul să nu poate face nimic, doar pentru că antecontractul nu este suficient de clar.

Părerile cititorilor
4 păreri
  • Oana

    Buna, astazi am incheiat la notar un precontract pentru achizitionarea unui apartament in constructie.
    Intr-un paragraf imi apare urmatoarea situatie: promitentii cumparatori declaram ca ne obligam ca in situatia in care vom efectua notarea prezentei promisiuni in cartea funciara a terenului inscris in C.F, iar ulterior acestei notari promitenta vanzatoare va opta pentru dezmembrarea acestui teren , intr-un lot de teren aferent constructiei si unul sau mai multe loturi de teren libere de constructii ne obligam ca la solicitarea expresa a acesteia sa ne prezentam in fata notarului public si sa demnam declaratie in forma autentica prin care consimtim pe cheltuiala noastra la radierea notarii promisiunii din cartile funciare ale terenurilor libere de constructii intrucat acestea nu fac obiectul prezentei promisiuni. Deasemenea ne obligam ca la solicitrea expresa a prominentei vanzatoare sa ne prezentam la notar prin care sa consimtim anterior incheierii actului de apartamentare a constructiei la mentinerea notarii prezentei promisiuni doar in cartea funciara a apartamentului care face obiectul prezentei promisiuni obligandu-ne sa achitam penalitati.

  • Ghirca Ioan

    Buna ziua,
    O persoana fizica are un antecontract autentificat pentru cumpararea unui apartament cu 2 camere de la o firma de constructii. Urmeaza ca in 2 luni de zile sa fie terminat.
    Eu vreau sa preiau acest apartament de la persoana fizica cu care am stabilit un anumit pret. Ca sa fiu sigur ca acesta mi-l va ceda mie si nu altuia pot sa fac si eu un act (alt antecontract) cu persoana fizica respectiva prin care acesta sa promita ca mi-l va vinde mie pe baza unui avans si trebuie autentificat acest act?
    Este posibil?
    Persoana fizica respectiva nu are inca C.F. ci numai cand se va termina partamentul il va dobandi.
    Este corect?
    Va multumesc,
    Cu stima Ioan Ghirca!

  • dyaa

    Buna ziua,

    Va rog, un sfat!
    Am incheiat in luna iunie 2016 un contract de rezervare pentru un apartament nou in Bucuresti-Berceni care se va construi in viitor, lucrarile constructiei vor incepe in august. Eu am vrut sa achit toata suma pentru a beneficia de reducerea de 5% din valoarea apartamentului. In contractul de rezervare pentru a beneficia de reducerea de 5%, este prevazuta clauza ca pana la sfarsitul lunii august 31.08.2016 sa achit contravaloarea totala a locuintei, data cand se va incheia antecontractul de vanzare-cumparare. Blocul va fi finalizat in sept.2017.Este legal ca la data incheierii antecontractului sa achit toata valoarea apartamentului? Am siguranta ca voi avea locuinta? Ce conditii as putea sa includ in antecontract pentru a fi sigura ca nu ma pacalalesc? Cum ma sfatuiti sa procedez? Va multumesc!

  • Cristina

    In 2007 am facut un antecontract pentru achizitia unui apartament in Complexul Vivenda zona Morarilor strada Baia de Arama. In antecontract se pprevad clauze de reziliere care din nefericire nu sunt respectate de dezvoltatorul spaniol HERCESA ! Clauze abuzive in devafoare cumparatorului de buna credinta! Acum suntem in situatia in care nu stim cum sa nerecuperam banii dati cu titlu de avans, am ramas someri ambii soti si nu putem achita diferenta de pret, am incercat sa discutam cu Alejandro Solano si reprezentantii acestuia dar in zadar nu vor sa respecte nici una din clauzele antecontractului respectiv pierderea a 30 % din avans si restituirea difeentei deja incasate de la noi. Suntem disperatii … Ce sa facem? Orice sfat ne este util.

    Cristina

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe