http://www.santaluciabank.com/images/board_of_directors_09_2008.jpg
Pe piata rezidentiala exista persoane fizice, investitori, dezvoltatori si banci. In astfel de situatii de recesiune exista trei strategii posibile:
1. Cei care doresc ca pretul sa continue sa scada deoarece au intentia sa achizitioneze o locuinta (circa 350.000 de cumparatori pe an fac o achizitie din care circa 1% sunt persoane juridice);
2. Cei care doresc ca pretul sa aiba o tendinta de revenire pentru a se considera din nou solvabili si eventual bogati deoarece au o proprietate rezidentiala (circa 7,9 mil de proprietari de locuinte din Romania – care nu se manifesta activ pe piata, din care circa 1% este reprezentat de banci);
3. Cei care doresc cresterea semnificativa a pretului pentru a incasa sume cit mai mari la vinzarea unei locuinte aflate in proprietate (pe an, circa 500.000 de vinzatori ofertanti de locuinte din care sunt 96% persoane fizice).
Iar statul a delegat inregistarea tranzactiilor notarilor dar nu si influentarea cu un mercurial a preturilor. Pretul se formeaza natural prin negocierea libera a cererii si ofertei, dar pe plan local si pe subpietele specifice (noi, vechi, accesibile, de lux…).
Referitor la preturi suntem la nivelul anilor 2004-5; referitor la potentialul bancar suntem aproape de 2006-7; referitor la evaziune si relatiile cu statul ne-am intors la anii 96-97; iar referitor la mentalitati suntem mai degraba in anii 90-91, cind 70-80% din populatie era formata de fapt din comunisti stingisti… care nu aveau initiativa dar asteptau ca statul sa faca ceva pentru ei.
Piata rezidentiala este mai degraba asemanatoare cu piata produselor alimentare pentru… animale de companie; fiecare are particularitatea ca doar 5% din tranzactiile care se fac sunt asociate persoanelor juridice, restul fiind facute de persoane fizice (doar 5% din locuinte sunt noi si vindute de dezvoltatori iar restul de particulari, asa cum doar 5% din ciini sunt hraniti cu alimente preparate in fabrici specializate, restul fiind preparate in casa, practic din resturi etc.). Prin urmare, cele doua piete au elasticitati diferite: piata locuintelor NOI este “inelastica” deoarece are volume f. mici anuale – maximum 15-25.000 de unitati la nivelul intregii tari si un ecart mare al preturilor de la 2.000 la 10.000 eur/mp; piata locuintelor vechi este “elastica” deoarece are volume mari anuale – circa 350-500.000 de unitati anual si un ecart mai mic al preturilor de la 500 la 2.000 eur/mp.
In concluzie, subiectul cerere-oferta este mai degraba o problema de macro politici urbane si fiscale decit de decizii punctuale ale unei companii sau dezvoltator.
