Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
4 ian. 2012

Cum au evoluat preţurile locuinţelor anul trecut şi ce se va întâmpla în 2012?

scris de Adriana Lefter in categoria Subiectul lunii

Anul 2011 a adus cu sine speranţa stabilizării imobiliarului autohton, dar contextul internaţional aruncă o umbră asupra evoluţiei acestuia de acum încolo.

Pentru piaţa rezidenţială autohtonă, anul ce tocmai s-a încheiat a fost caracterizat printr-o tendinţă evidentă de stabilizare a preţurilor. Potrivit Indicelui imobiliare.ro, pe parcursul lui 2011 ieftinirile locuinţelor au alternat cu mici creşteri, astfel încât trendul general a fost unul uşor descendent. Evoluţia anuală a fost uşor diferită pe segmentul vechi şi cel nou –astfel, dacă în cel dintâi caz traiectoria preţurilor a fost mai degrabă una descendentă, în cel de-al doilea situaţia a fost inversă. Aşa se face că, la sfârşitul lunii decembrie a anului trecut, preţul mediu cerut de proprietari pe plan naţional pentru apartamentele vechi şi noi se ridica la 991 de euro pe metru pătrat util – nivel cu circa 4% mai puţin decât valoarea de 1.033 de euro înregistrată la începutul lui ianuarie.

«2011 a fost un an diferit de cei anteriori prin faptul că a adus o stabilitate relativă pe piaţă, în ciuda oscilaţiilor lunare. Dacă în 2009 şi în 2010, la nivel naţional preţurile au scăzut cu aproximativ 21%, respectiv 16%, în ultimele 12 luni diferenţa s-a redus simţitor, la doar 4,1%», subliniază Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro.

Dacă lucrurile merg bine, preţurile nu vor mai scădea mult
În acest context, întrebarea-cheie este în ce măsură a fost sau nu atins un punct de echilibru al preţurilor locuinţelor. www.imobiliare.ro îţi prezintă mai jos părerile a trei consultanţi în imobiliare cu privire la evoluţia pieţei rezidenţiale atât în anul precedent, cât şi în cel ce tocmai a început. Aceştia nu previzionează prăbuşiri catastrofice de preţuri în 2012, cu toate că se menţin rezervaţi în materie de previziuni, dat fiind contextul economic internaţional.

Valentin Ilie (foto), CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania, estimează că, din punctul de vedere al numărului de tranzacţii, în 2011 piaţa rezidenţială a fost puţin peste volumul înregistrat în 2010. Valorile efective de tranzacţionare au fost însă ceva mai mici, preţurile scăzând cu circa 5%.

În 2012, acesta estimează că trendul va fi unul similar, cu o marjă de scădere de 3-5%. „Anticipăm că o să mai scadă puţin preţurile, dar nu atât de mult încât să simţim că piaţa scade efectiv”, notează Ilie. Acesta se simte obligat însă să facă o precizare: scenariul este valabil doar în cazul în care nu au loc evenimente macroeconomice majore, fie interne (noi măsuri de austeritate), fie externe.

În ceea ce priveşte preferinţele consumatorilor, reprezentantul Coldwell Banker spune că acestea nu s-au schimbat în ultimul an. Asta pentru că fondul locativ din Capitală este în momentul de faţă unul preponderent vechi şi în general uniform, astfel încât opţiunile clienţilor sunt, în general, destul de limitate. De cele mai multe ori, aceştia optează pentru achiziţia unui apartament într-un bloc vechi, pentru că preţurile acestora se situează cel mai aproape de rata pe care şi-ar permite să o plătească dacă ar accesa un credit bancar.

Ieftinirile pe nou, încă ţinute în frâu
Pe segmentul rezidenţial, anul 2011 a fost unul destul de provocator, fiind marcat de o serie de probleme nerezolvate – nu doar pentru dezvoltatori, ci şi pentru bănci. Per ansamblu, preţurile s-au diminuat uşor, recunoaşte şi Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Invest. „Cred că această tendinţă va continua şi în a prima parte a anului 2012. După vom vedea ce se mai întâmplă”, subliniază acesta. Trendul de scădere se va resimţi în special pe segmentul apartamentelor din blocurile vechi, în proporţii diferite însă în funcţie de zonă, calitate, anul construcţiei etc. Pe de altă parte, pe segmentul locuinţelor noi, în multe cazuri ieftiniri mai pot avea loc doar dacă băncile acceptă să piardă mult din finanţările acordate dezvoltatorilor. Când acest lucru se va întâmpla, va exista un val major de astfel de proprietăţi scoase pe piaţă. Deocamdată, băncile mai ţin încă de preţuri.

Un moment bun pentru cumpărare, dar prost pentru vânzare
Adrian Şişchin, broker/owner al reţelei de francize Re/Max, spune că, în momentul de faţă, nu întrevede mişcări bruşte ale preţurilor locuinţelor în 2012. În opinia sa, tendinţa pentru anul în curs va fi una similară cu cea pe 2011. Anul trecut, apartamentele vechi de Prima Casă au continuat să se vândă, proprietarii au repoziţionat uşor preţurile, dar doar până la un anumit prag psihologic. În contrapunct însă, clienţii care au avut cash au negociat până la ultimul bănuţ, au tras de fiecare mie de euro. Cerere solvabilă a existat în piaţă, dar potenţialii cumpărători au negociat foarte puternic.

Anul ce tocmai a început va aduce totuşi şi ceva schimbări în piaţă. Reprezentantul Re/Max anticipează că va urma o perioadă mai dificilă din punctul de vedere al disponibilităţii de lichidităţi, în condiţiile în care băncile au tendinţa de a deveni tot mai precaute în acordarea finanţărilor, să solicite avansuri mai mari etc. Pentru cumpărătorii care au bani gheaţă, momentul actual este unul foarte bun pentru achiziţii. Asta pentru că în piaţă există o paletă largă de opţiuni, acestea petrec destul de mult timp în piaţă, iar preţurile în general sunt stabile, cu o uşoară tendinţă de scădere. În schimb, pentru proprietarii care au făcut achiziţii în perioada de boom momentul actual nu este deloc prielnic pentru vânzare, diferenţele de preţ fiind de circa 50% faţă de momentul de vârf al pieţei.

Opinia bloggerului:
Una dintre direcţiile pozitive aduse de 2011 a fost retragerea parţială a statului din piaţă, prin reducerea riscului suportat de acesta în cadrul programului Prima Casă la 50%. Aceasta a fost o mişcare foarte bună, în opinia lui Papageorgiadis, pentru că nu există niciun motiv pentru ca statul să fie implicat într-un domeniu privat ca cel imobiliar. De acum încolo, piaţa va putea să revină mai mult cu picioarele pe pământ. Ce înseamnă asta, mai exact? Preţuri reale, determinate de raportul cerere-ofertă, dar şi o perspectivă realistă a clienţilor-cumpărători. Asta pentru că problema pieţei rezidenţiale în momentul de faţă nu constă doar în preţurile mari. Un aspect foarte important este şi că oameni cu venituri foarte mici – sau nesigure – ajung să-şi cumpere o locuinţă. Acest lucru a fost permis de programul Prima Casă, care a făcut ca, pe baza unui avans de doar 3.000 de euro, români din această categorie să se îndatoreze pe zeci de ani pentru o locuinţă. Întrebarea este însă dacă aceşti oameni îşi vor putea plăti ratele de acum încolo. Piaţa va fi una realistă şi atunci când oamenii vor învăţa să se întindă doar cât le e plapuma.

Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services şi blogger pe www.realinromania-blog.com

Părerile cititorilor
9 păreri
  • lucian

    apoi ce sa zic si eu?
    mi-am luat apartament intr-un bloc vechi din bucuresti,Cele noi erau putin mai scumpe adica dublu si putin mai proaste adica de vreo 5 ori
    sincer ca si la masina eu cumpar lucrul nu anul
    cit despre stat cu prima casa e cea mai buna treaba de dupa revolutie incoace
    smecherii astia imobiliari nu cred ca au o vorba de spus in acest caz,le inteleg supararea ca numai cistiga miile de euro de la amaritul care vrea sa stea si el sa plateasca
    cit mai putin pentru casa lui
    prefer sa platesc dublu la o banca 30 de ani o rata mai mica decit chiria care era casa altcuiva care cind vroia muschii lui ma deranja
    asa ca numai vorbiti de stat,normal sa vina cu diverse vorbe inverse persoanele care si-au umflat conturi din bisnitaria imobiliara in 2007-2009
    aceasta am avut de spus si daca gresesc asta e

  • Roxana

    Totusi, are dreptate George. Chiar si cumparand cu „cash” intotdeauna un cumparator trebuie sa se gandeasca si la situatia, uneori nedorita, in care va trebui sa isi valorifice investitia imobila (adica sa o vanda) din diverse motive. Si daca la acel moment preturile sunt si mai mici, el ce mai obtine pe investitia initiala? Cine indeamna oamenii sa cumpere, ori sunt dezvoltatori/agenti imobiliari, ori au alte interese mai putin curate.

  • Eni

    Da nu prea inteleg aici nimica Eu am 3 apartamente in Oradea asi vrea odata sa le vind ca nu mai stau in tara !!!
    Nu mai stiu ce sa fac sa mai astept ? merg preturile inca sus sau nu ?

  • Sorin Bresug

    1.Preturile la rezidentialul vechi sunt oglinda perfecta a cererii tocmai prin numarul mare de vanzatori care nu pot fi banuiti de arbitrar sau cartel. La rezidentialul nou, la dezvoltator este o cu totul alta discutie iar pretul este stablit altfel.In mod normal preturile cresc sau scad proportional la nou si la vechi. Unde nu corespund , problema e la dezvoltator care e in fata sau in spate fata de piata.
    2.Ma mira o pozitie de genul asta la domnul Ilias Papageorgiadis. Pai tocmai asta e rolul Statului, sa dea semnale de incredere si stablitate. Prima Casa asta a insemnat: fara efort bugetar s-a oprit o cadere la fel de nenaturala pe cat a fost si boom-ul imobiliar de la un moment dat incolo. Mai e o chestiune. Oamenii care au cumparat cu Prima Casa si platesc 200 Eur/ luna rata tot trebuiau sa stea undeva. In chirie? Nu platesti , te da afara Statul sau proprietarul unde stai in chirie. Care-i diferenta? Diferenta e ca atunci cand ai casa ta devii mai responsabil iar eu cred ca rata de credite PC neperformante va fi mai mica decat a proprietarilor care iau teapa de pe la chiriasi.
    Din ce zice domnul Ilias, in 2012 ar fi benefic ca Statul sa nu mai garanteze depozitele populatiei, BNR sa nu mai sustina cursul iar subventiile de orice natura sa fie retrase, legile economiei sa functioneze.

  • dana

    ai incredere mare in potentialii chiriasi?mie mi-au distrus casa si le-am dat-o in tipla/ era totul nou- de la clanta pana la termopan.In continuare pretul va scadea, iata ce se intampla din nou cu bancile

  • george2

    Dacă lucrurile merg bine, preţurile nu vor mai scădea mult
    – frate! – unde vezi tu ca lucrurile se indreapta???

  • Nicu

    Problema este ca dacă prețurile încep a creste se produce spontan .

  • Daniel Sandu

    Logica ta nu este buna pentru ca ai interpretat gresit ceea ce inseamna „un moment bun pentru cumprare”. Interpretarea ta este gresita, chiar daca preturile scad este un moment bun pentru a cumpara. Si am sa explic punctul de vedere. Fenomenul actual se numeste „buyers market”, fenomen care se intampla la fiecare 18 ani. Daca faci verificari au fost crize economice/financiare cu repetitie exacta de 18 ani. Ce inseamna buyers market? Aceasta se intampla atunci cand preturile scad datotita cererii in piata si cumparatorii pot negocia pretul la sange. Daca observi, Adrian specifica acest aspect, acesta se refera la cumparatorii cu „cash”, in momentul de fata cumparatorii pot negocia pretul si obtine preturi de cumparare mult mai bune decat va scadea piata vreodata. Deci da, este momentul de a cumpara! Lafel ca si atunci cand piata este in crestere. Ideea este ca preturile nu vor mai scadea considerabil, deci o negociere de 10% perfect acceptabila in piata de astazi inseamna mai mult decat media de scadere a preturilor de 3-5% estimata pt 2012. Cererea de real estate nu a disparut si nu va disparea niciodata, doar ca acum puterea de cumparare este scazuta. Preturile vor creste considerabil in urmatorii 5 ani. Sper ca m-am facut inteles.

  • george

    „Un moment bun pentru cumpărare, dar prost pentru vânzare”. Omu ori glumeste or isi bate joc ori chiar crede ce zice.
    Pt orice „no brainer” , ca mine adica, este evident ca ar fi o mare prostie sa cumpar cind preturile scad.

    Ca sa imi protejez cit de cit ‘averea’,adica imprumutl imobiliar, cumpar atunci cin preturile vor creste. Pina atunci este mai bine sa inchiriez.
    Ce credeti, este buna logica asta a mea, de inginer mediocru adica?

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Prețurile apartamentelor în iulie 2020: scăderi moderate în marile orașe. Unde s-au majorat, totuși, pretențiile vânzătorilor

Variațiile consemnate în centrele regionale ale țării s-au situat sub media valabilă la nivel național. În a doua lună de vară, prețurile solicitate pentru apartamentele (noi și vechi) disponibile...

citește mai departe
În iunie, apartamentele s-au ieftinit în două centre regionale. În alte patru, prețurile au stagnat sau au crescut ușor

În București și Cluj-Napoca, suma medie solicitată de către vânzători se situează, practic, la același nivel ca la finele lui mai. În iunie, prima lună de activitate (relativ) normală...

citește mai departe
Prețurile apartamentelor în mai 2020: scăderi versus creșteri în marile orașe

Tendința descendentă resimțită la nivel național a fost mai redusă decât cea din aprilie, însă aceasta s-a făcut simțită, moderat, în mai multe centre regionale. În contextul situației create...

citește mai departe
Prețurile apartamentelor în luna aprilie: dintre marile orașe, doar Constanța a avut o evoluție general descendentă

Scăderi au mai avut loc și în alte centre regionale, însă doar pe câte un segment de piață (în majoritatea cazurilor, cel vechi), fără a afecta cursul general al...

citește mai departe
Prețurile apartamentelor în februarie 2020: avans la nivel național, dar scăderi în patru centre regionale importante – inclusiv în Capitală

În marile orașe care au consemnat scăderi, acestea au fost susținute exclusiv de segmentul rezidențial nou. După un avans de 0,4% în cea dintâi lună a anului, în cea...

citește mai departe