Cele două segmente ale pieței sunt clar intercorelate.
Ca și la cumpărare, unul dintre dintre cele mai importante criterii de selecție a unei locuințe de închiriat este prețul. Ce ar înseamna însă „o chirie rezonabilă” și care sunt factorii care o dictează?
Vom începe cu cea de-a doua parte a întrebării. Privind lucrurile din punctul de vedere al unui potențial chiriaș, probabil că primele aspecte care îți vin în minte sunt cele, să spunem, „tradiționale”: mersul general al pieței, amplasamentul, tipul proprietății sau facilitățile oferite.
Despre achiziții în scop investițional
Să încercăm însă și o schimbare de perspectivă, pentru a înțelege cum gândește un proprietar. Vom lua astfel în considerare un factor adesea trecut cu vederea de către chiriași, dar extrem de important pentru cei care au cumpărat (în ultimii ani) o locuință ca investiție, cu scopul expres de a o închiria ulterior. Este vorba despre legătura dintre valoarea de achiziție a imobilului respectiv și așteptările privind venitul generat – sau, altfel spus, randamentul (sau „yield-ul”) oferit.
Randamentul este unul dintre cele mai des folosite „instrumente de măsură” pentru atractivitatea unei investiții imobiliare. În condițiile actuale de piață, părerile analiștilor pot fi ușor diferite în ceea ce privește yield-ul minim necesar pentru a justifica achiziționarea unei locuințe pentru închiriere. Acestea se situează însă în jurul a 6-7% pe an.
O chirie „rezonabilă”?
Ce înseamnă asta pentru chiriaș? Nimic altceva decât că prețul plătit de proprietar pentru locuința respectivă va avea un cuvânt important de spus în stabilirea valorii chiriei solicitate de către acesta. Astfel, dacă apartamentul disponibil acum spre închiriere a costat 50.000 de euro, o chirie minimă ar fi 250 de euro pe lună (aceasta poate însă urca pentru a include valoarea taxelor către stat sau costul amenajărilor ulterioare). Același calcul se aplică și pentru proprietățile de lux: dacă un apartament în nordul Capitalei a costat, spre exemplu, 300.000 de euro, o chirie „rezonabilă”, cel puțin din punctul de vedere al proprietarului, ar fi de 1.500 de euro pe lună.
Randamentul nu reprezintă câtuși de puțin o regulă rigidă care să dicteze nivelul chiriilor. Excepții de la „regulă” vor exista cu siguranță: locuințe achiziționate înainte de sau în perioada de boom, al căror preț nu mai poate constitui un reper în actualele condiții de piață, dar și proprietăți în măsură să obțină un yield anual mai mare (datorită unor investiții suplimentare sau a unei cereri crescute în piață).
