Românii vor plăti cu câteva mii de euro în plus pentru a face o achiziție imobiliară, odată cu creșterea cotei de TVA la locuințe. Majorarea TVA este una dintre deciziile incluse în pachetul de măsuri fiscal-bugetare care are ca obiectiv reducerea deficitului excesiv.
Citește și: Adio, TVA 9%! Ce urmează pe piața imobiliară?
Cota redusă de TVA de 9% se va mai aplica până la 1 august 2026, cu unele condiții. Proprietățile eligibile au o suprafață mai mică de 120 mp, pot fi conform legii locuite ca atare în momentul achiziției, și au o valoare de cel mult 600.000 de lei (exclusiv TVA), echivalentul a aproximativ 118.595 euro. O persoană poate beneficia o singură dată de cota redusă de TVA și doar dacă semnează, până la 1 august 2025, acte juridice care au ca obiect plata în avans a locuinței. Avansul minim achitat pentru locuință trebuie să fie de 20%.
În cazul locuințelor pentru care se aplica deja cota de TVA de 19%, aceasta va fi majorată la 21%. Pentru un apartament nou care se vinde, de exemplu, cu 150.000 euro+TVA creșterea cotei TVA ar fi egală cu un cost adițional de achiziție de 3.000 de euro.
Care sunt efectele majorării cotei TVA la locuințe?
Această măsură va avea efecte atât pe termen scurt, cât și pe termen lung asupra pieței imobiliare, sunt de părere jucătorii activi în acest domeniu.
Iată ce spun specialiștii în real estate contactați de Imobiliare.ro despre majorarea cotei TVA la locuințe.
Bogdan Bălașa, General Manager HILS Development
De la 1 august 2025 , creșterea cotei de TVA la 21% se va aplica inclusiv pietei imobiliare. Totuși, vor exista două excepții de la noua taxă, prevăzute în proiectul de lege privind măsurile fiscale, publicat joi de Ministerul de Finanțe, pentru care cota redusa de TVA 9% se va putea aplica în continuare:
Clienții care au deja un antecontract semnat sau cei care vor semna un antecontract nou în perioada imediat următoare până la data de 1 august pot beneficia de avantajele cotei reduse de TVA, dacă tranzacția finală se încheie până la data de 01.08.2026.
Piața rezidențială traversează o perioadă care necesită stabilitate și predictibilitate, iar măsuri fiscale suplimentare pot adânci incertitudinea și au efect direct asupra scăderii accesibilității achiziției unei locuințe pentru o parte din cumpărători. Eliminarea cotei reduse de TVA de 9%, pentru achiziția de locuințe sub un anumit prag valoric, nu este doar o modificare tehnică de ordin fiscal este o decizie cu potențial sistemic, care afectează întreg ecosistemul imobiliar: de la dezvoltatori, constructori și furnizori, până la clienții finali și dinamica investițională a sectorului.
În România, cota redusă de TVA a fost un mecanism eficient care a impulsionat achizitia unei locuințe noi, într-un context în care majoritatea cumpărătorilor sunt familii tinere care cumpără prima lor casă în care vor locui. Statistic, peste 60% din tranzacțiile rezidențiale au fost realizate cu această facilitate fiscală, iar în cadrul vânzărilor HILS Development procentul este și mai mare. Eliminarea sa va duce la o creștere directă a prețurilor finale și la o scădere accentuată a accesibilității, mai ales pentru clasa medie – adică exact segmentul de populație activă care susține consumul, contribuie la creșterea natalitatatii și dezvoltă astfel economia urbană.
În paralel, costurile de dezvoltare au crescut constant în ultimii ani, de la terenuri, materiale de construcții, utilități, forță de muncă și costuri de finanțare. În acest context, o majorare de TVA de 12 puncte procentuale pe prețul final (de la 9% la 21%) echivalează cu o descurajare directă a achiziției. Nu vorbim doar de impact financiar, ci și de un semnal negativ transmis unei piețe care are nevoie de încredere, continuitate și parteneriate funcționale între mediul privat și stat.
Pentru dezvoltatori, o astfel de măsură lansată la jumătatea anului afectează strategia de investiții, cash flow-ul proiectelor în curs și planificarea lansărilor viitoare. Ritmul de construcție se va ajusta în funcție de cererea diminuată, iar piața ar putea intra într-un nou ciclu de corecție, cu efecte greu de recuperat pe termen scurt.
Pentru clienți, scade posibilitatea de a accesa o locuința nouă în zonele urbane aflate în dezvoltare și bine conectate la infrastructura. Nevoia de locuire nu dispare, însă accesul la un imobil nou devine mai dificil. De aceea, considerăm că rolul nostru, ca dezvoltator responsabil, este să rămânem alături de clienți, să oferim soluții transparente, flexibile și realiste pentru achiziția unei locuințe, fie că vorbim de apartamente finalizate, de opțiuni de plată în rate direct la dezvoltator sau de sprijin în accesarea creditelor ipotecare.
În același timp, considerăm că autoritățile au responsabilitatea de a susține o piață care contribuie semnificativ la PIB, creează locuri de muncă și angrenează o multitudine de industrii complementare. Un cadru fiscal coerent și predictibil este esențial pentru continuitatea dezvoltării urbane, iar orice modificare majoră ar trebui anunțată din timp, discutată cu toți actorii implicați și calibrată în funcție de realitatea economică. Doar așa putem construi orașe funcționale, sustenabile și locuințe accesibile pentru generațiile viitoare.
Liria Themo, Marketing Manager & Community Believer Atria Urban Resort
Ca reprezentant al unui dezvoltator, dar și ca cetățean, am impresia tot mai stranie că trăim un exercițiu prelungit de adaptare forțată — un soi de sindrom al broaștei fierte aplicat pieței rezidențiale. În ultimii cinci ani, am asistat la schimbări fiscale aproape anuale, iar măsura recentă privind majorarea TVA pentru locuințe este încă un pas într-o direcție profund nesustenabilă.
TVA-ul redus, conceput ca sprijin pentru familiile care își doresc o locuință și-a pierdut demult esența sau scopul inițial, cel de ajutor: a fost ajustat de mai multe ori — ba plafonat, ba recalibrat de la 5% la 9%, apoi la 19%, iar în curând, la 21%.
Acest tip de instabilitate, însoțit de analize superficiale și politici schimbătoare, aduce costuri directe pentru cumpărători și afectează un întreg sector, dar și lanțurile din amonte și aval de piața rezidențială.
Într-un context în care prețurile la materiale, muncă și finanțare sunt deja pe creștere, o taxă suplimentară de 21% este nu doar dificil de absorbit, ci profund descurajatoare. Această taxă numită „valoare adăugată”, nu revine dezvoltatorilor care chiar adaugă valoare, ci devine o povară care riscă să transforme România într-o țară de chiriași.
Recomandările noastre pentru clienți:
- Finalizați tranzacțiile și semnați contractele până la 31 iulie 2025;
- Alegeți proiecte deja finalizate, pentru siguranță totală;
- Evitați riscul depășirii termenului de recepție – 31 iulie 2026 – care implică trecerea la cota de TVA de 21%,
- Evaluați cu atenție bugetul, ținând cont de impactul majorării TVA;
- Consultați un expert fiscal dacă achiziția este realizată printr-o firmă;
- Orientați-vă spre locuințe eficiente energetic, care reduc costurile pe termen lung.
Despina Ponomarenco, președinte Bucharest Real Estate Club
Noua modificare a TVA pentru locuințe este a cincea în decurs de cinci ani, într-o industrie cu o contribuție semnificativă la PIB, industrie care are nevoie de stabilitate și predictibilitate pentru a se dezvolta.
În perioada 2020-2023 plafonul pentru TVA de 5% s-a modificat astfel: s-a aprobat mărirea de la 450.000 la 700.000 lei, s-a amânat implementarea cu un an, ulterior s-a ajuns la nivelul de 600.000 lei. În 2023, TVA de 5% a crescut la 9%, iar din 2025 se renunță complet la cota micșorată, urmând să avem o singură cotă de 21%, începând din 1 august.
Cei mai afectați sunt în primul rând cumpărătorii locuințelor accesibile. Prețurile unităților noi au avut deja o creștere accelerată în ultimii cinci ani – conform statisticilor Imobiliare.ro prețurile medii pentru locuințele noi au avut creșteri de la 51% la 94% în marile orașe: București, Timișoara, Iași, Constanța, Cluj-Napoca și Brașov.
În condițiile măririi TVA, dar și a scăderii numărului de livrări cu 15%-20% în București și la nivel național, presiunea pe prețuri va fi din ce în ce mai mare.
Estimăm un impact asupra dezvoltării (noi investiții și taxele și impozitele aferente): vor fi unele proiecte amânate de către investitori, care vor aștepta să vadă cum reacționează piața la noile măsuri.
În plus, pentru a atrage noi investitori, această industrie are nevoie de predictibilitate. Vom fi ocoliți de companiile străine, cu experiență, în condițiile în care acestea nu își pot face un business plan nici măcar pe o perioadă scurtă, de 2-3 ani.
Simona Șchiopotă, Managing Partner Hitch & Mosher
Majorarea TVA-ului de la 9% la 21% pentru locuințele considerate accesibile este o măsură profund nepotrivită, cu efecte imediate și de durată atât asupra pieței imobiliare, cât și asupra consumatorului final.
Vorbind concret, un apartament cu 2 camere cu un preț de 110.000 de euro va ajunge să coste 122.000 de euro, după aplicarea noii cote – o diferență de 12.000 de euro. Este o sumă uriașă pentru un tânăr sau o familie aflată la prima achiziție, care oricum se luptă deja cu dobânzi ridicate, avansuri dificile și costuri de trai crescute.
Această măsură lovește direct în două direcții esențiale:
- În consumatorul care nu va putea suporta ușor această creștere și va fi, în multe cazuri, exclus din piața imobiliară.
- În sectorul rezidențial, care este un contributor semnificativ la PIB, dar și un motor de antrenare pentru alte industrii – construcții, materiale, mobilier, servicii.
Într-un moment în care livrările de locuințe sunt deja în scădere – aproape 20% la nivel național – o astfel de decizie riscă să adâncească blocajul de pe piață și să afecteze inclusiv veniturile bugetare pe termen mediu.
În loc să sprijinim accesul la locuire și să susținem un sector esențial pentru economie, punem o presiune fiscală suplimentară care va încetini dezvoltarea și va afecta echilibrul social. Este nevoie de predictibilitate fiscală, nu de măsuri grăbite care creează instabilitate și frustare.
Valentin Morar, CEO Wallberg
Renunțarea la cota redusă de TVA de 9% la achiziția apartamentelor nu cred că va afecta în mod semnificativ piața imobiliară. Mai important pentru orice industrie este să aibă în primul rând predictibilitate. Cred că piața poate funcționa mai bine cu o cotă de TVA de 21%, dar în condiții de prectibilitate ridicată și într-o economie sănătoasă. În același timp, evident că întregul pachet fiscal nu este un lucru plăcut. E normal să creeze îngrijorări. Pe termen scurt, va stârni nemulțumiri, deoarece este nevoie de o perioadă de timp pentru a amortiza acest șoc.
Însă, pe termen mediu și lung, piața imobiliară din România nu cred că poate fi afectată structural, deoarece bazele sunt solide. Cererea reală vine din nevoi concrete de locuire, iar achiziția unei locuințe trebuie să fie un proces pragmatic: cumperi un apartament atunci când ai nevoie și ți-l poți permite.
În același timp, trebuie să privim cu încredere. România are – poate pentru prima dată după 1990 – șansa reală de a face o reformă profundă și structurală a sistemului public. Creșterea taxelor nu e o veste ușor de digerat, dar poate deveni un pas responsabil, dacă este însoțită de transparență, echilibru și investiții în eficiența administrației.
Sper ca politicienii să nu rateze acest moment. Piața imobiliară nu poate funcționa într-un vid: are nevoie de stabilitate, predictibilitate și încredere în direcția în care merge țara.
Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro
Piața imobiliară rămâne una dintre cele mai sensibile piețe la factori emoționali, iar creșterea taxelor are ca efect generarea unei emoții negative puternice.
Pe termen scurt, dincolo de graba celor care sunt într-un proces de achiziție și doresc să profite de TVA-ul redus, este posibil să vedem un recul.
Pe termen lung, însă, lucrurile se vor stabiliza. Piața imobiliară din România rămâne una din cele mai acesibile piețe din Europa, iar pe de altă parte, cota redusă de TVA se aplică oricum unei nișe restrânse de proprietăți, plafonul nefiind modificat în ultimii ani, iar prețurile de atunci crescând semnificativ.
Costin Nistor, Managing Director Fortim Trusted Advisors
Noile măsuri afectează tocmai cumpărătorii care aveau cea mai mare nevoie de sprijin. Creditele Prima Casă au scăzut cu 13.844 față de acum doi ani, conform datelor BNR, indicând un declin al accesului tinerilor la apartamentele cu TVA redus.
Creșterea TVA la 21% va duce la scumpirea acestor locuințe cu aproximativ 12%, fără ca veniturile tinerilor sau plafonul de creditare să crească. Astfel, accesul la o locuință va deveni și mai dificil.
Dezvoltatorii de apartamente ieftine din zonele limitrofe marilor orașe vor fi cei mai afectați. Un apartament de 100.000 euro (cu TVA de 9%) costă acum 109.000 euro, dar va ajunge la 121.000 euro cu noul TVA – o creștere de 12.000 euro. În schimb, la apartamentele mai scumpe (TVA actual 19%), impactul va fi mult mai mic – de exemplu, 5.000 euro în plus la un apartament de 250.000 euro.
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România (APAIR) consideră că majorarea cotei TVA pentru locuințele noi, la 21%, inclusă în pachetul de măsuri fiscale, va avea efecte directe asupra pieței rezidențiale atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori.
Efectele se vor vedea în scumpiri semnificative pe piața imobiliară, iar locuințele vor deveni din ce în ce mai puțin accesibile pentru tinerii și românii cu venituri mici și medii.
În contextul în care accesul la finanțare este deja influențat de dobânzi ridicate și inflație, orice modificare care afectează prețul final al locuințelor poate influența deciziile de achiziție, în special pe segmentul destinat clasei medii.
Este important ca aceste schimbări să nu creeze o presiune suplimentată pe bugetele personale alocate locuințelor și să nu afecteze și mai mult familiile care își cumpără prima locuință.
APAIR face apel la o abordare responsabilă, bazată pe informații reale și verificate, din partea tuturor actorilor implicați – autorități, dezvoltatori, instituții bancare și consultanți imobiliari.
Piețele funcționale se bazează pe încredere, iar această încredere se construiește prin transparență și dialog continuu.
“Suntem îngrijorați cu privire la această schimbare fiscală și la efectele pe care le va avea atât asupra prețurilor locuințelor, cât și asupra accesibilității pentru persoanele cu venituri medii și mici. În vremuri de schimbare, rolul consultanței imobiliare profesioniste devine esențial. Membrii APAIR sunt pregătiți să ofere ghidaj obiectiv, adaptat fiecărui client, pentru decizii bine fundamentate”, a declarat Gabi Arteni, Președinte APAIR.
APAIR reiterează importanța unor decizii echilibrate și strategice, care să asigure stabilitatea și accesibilitatea pieței imobiliare din România, fără a compromite dezvoltarea pe termen lung și va continua să susțină consumatorii și profesioniștii din domeniu, pledând pentru soluții cu impact sustenabil asupra pieței imobiliare românești.
Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România URBANIS
La acest moment, piața imobiliară din România întâmpină mai multe dificultăți de dezvoltare și creștere, printre care enumerăm: o periodă lungă de incertitudine politică și fiscală, care au afectat deja mediul economic și dorinta de achitiziție de locuințe noi și alte dificultăți specifice legate de creșterea prețurilor de construire, care au condus în perioada anterioară: anul 2024 și în primul semestru al anului 2025, la majorări de prețuri, în ceea ce privește achiziția de locuințe noi.
În cifre, prețurile la locuințele noi au crescut în ultimii 2 ani, la nivel național cu 13% în anul 2024 și 15% în primul semestru al anului 2025. Pe de altă parte numărul de tranzacții a scăzut în anul 2024 cu 14% raportat la anul 2023 și cu 18% în primul semestru al anului 2025 raportat la perioda anterioară. Din corelarea acestor cifre se observă o legatură directă și clară între creșterea prețului și scăderea numărului de tranzacții la nivel național, grevată în ultimele luni pe incertitudinea politică și fiscală, care au condus la scăderi bruște ale numarului de tranzacții.
Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% va conduce la o creștere directă și automată a prețului de tranzacționare a locuințelor noi cu un procent de 12%, ceea ce ar conduce la o creștere istorică a prețurilor la locuințele noi, cu un procent de 30% sau mai mult, în anul 2025.
Dacă analizăm măsurile fiscale, care sunt propuse spre adoptare observăm că anularea TVA-ului redus de 9% pentru locuințele noi și trecerea la taxarea standard de 21%, reprezintă o creștere mai mult decât dublă a taxelor (mai exact 233%) pentru acest domeniu extrem de important pentru industria națională, fiind cu siguranță domeniul care va fi cel mai afectat de noile măsuri fiscale.
Aceasta modificare va afecta extrem de puternic puterea de cumpărare a locuințelor de către persoanele tinere și famiile din clasa medie, adica majoritatea populației României.
În plus, există o probabilitatea extrem de ridicată, probată prin datele existente și prezentate mai sus, ca această modificare să conduca la scăderea bruscă a cererii în piața imobiliară rezidențială, cu impact negativ în lanț asupra investițiilor, firmelor care activează în întreaga piață imobiliară, a locurilor de muncă și a colectării taxelor. În realitate, scăzând numărul tranzacțiilor cu un procent similar cu cel al creșterii taxelor, se vor colecta mai puține taxe, însă este de așteptat ca efectele să fie generalizate și negative asupra celor care activează în această industrie.
Aceasta diminuare dramatică, ar putea genera pe termen mediu și lung o scădere generalizată la nivelul întregii industrii imobiliare, cu pierderi de ordinul miliardelor de euro în investiții noi și scăderi ridicate ale taxelor colectare la bugetul statului.
În ceea ce privește textul actual al proiectului de lege, acesta generează confuzii privind aplicarea cotei reduse pentru tranzacțiile aflate în curs, pe baza antecontractelor deja semnate. Este nevoie de clarificări urgente pentru a evita interpretările contradictorii și blocarea a zeci de mii de tranzacții imobiliare aflate în derulare. Lipsesc în integralitate prevederi cu privire la aplicarea noilor norme fiscale asupra tranzacțiilor care s-au încheiat cu o cota standard de 19%, fiind tratată doar lacunar ipoteza tranzacțiilor deja incheiate cu o cota de 9%.
Considerăm că limitarea aplicabilității cotei reduse doar pentru un an, pentru tranzacțiile deja antecontractate, până la 1 august 2026, este nerealistă și injusta, încălcând principiile securității juridice si fiscale și ale proporționalității, în contradicție chiar cu dreptul european și național. Este notoriu faptul că, din motive birocratice și tehnice, nu este posibilă finalizarea unui proiect imobiliar de proporții într-o perioadă de 1 an calendaristic, ceea ce înseamnă că vor exista două categorii de cumpărători: cei ,,norocosi” ale caror tranzactii se vor finaliza și vor putea realiza vânzarea până la data de 01.08.2026, și cei mai ,,puțin norocoși” care nu se vor încadra în acest termen, deși în acest caz nu există nicio culpă a cumpărătorilor sau dezvoltatorilor imobiliari.
Abonare cu succes! 
