Efectele nerespectării antecontractului

Antecontractul mai este cunoscut şi sub denumirea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care doar una dintre părţi se obligă, promisiune unilaterală.

Este posibil ca ulterior încheierii precontractului, una dintre părti să se răzgândească, renunţând la îndeplinirea obligaţiilor asumate, situaţie în care se pune problema măsurilor sau sancţiunilor la care cealaltă parte poate recurge.

În cazul în care părţile au prevăzut expres în antecontract sancţiunile ce pot fi aplicate în cazul încălcării obligaţiilor asumate, se vor aplica acele prevederi, având în vedere că, potrivit art. 969 cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, fiind deci obligatorii.

De regulă, în precontractele de vânzare cumpărare se prevede că dacă se răzgândesc, promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, iar dacă promitentul vânzător va refuza înstrăinarea bunului, acesta va restitui dublul avansului primit.

În cazul în care părţile nu au fost suficient de prevăzătoare încât să determine expres urmările încălcării precontractului, se aplică dispoziţiile generale ale legii civile.

Se poate ajunge în justiție

Având în vedere dispoziţiile art. 1073 Cod civil, potrivit căruia creditorul are dreptul la îndeplinirea întocmai a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, partea în culpă poata fi obligată, în justiţie, la executarea obligaţiei asumate.

Astfel, în cazul în care vânzătorul (sau promitentul vânzător) nu mai doreşte înstrăinarea bunului în condiţiile precontractului, cumpărătorul (sau promitentul cumpărător) are două opţiuni. El poate să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare, urmând a consemna preţul vânzării într-un cont la dispoziţia vânzătorului. În cazul în care cumpărătorul nu optează pentru această variantă (pentru că fie vânzarea nu mai este posibilă, bunul fiind înstrăinat către un terţ, fie nu mai este dorită), el poate alege să oblige promitentul vânzător la restituirea avansului primit şi la plata suplimentară de daune interese.

În situaţia în care cumpărătorul nu mai doreşte achiziţionarea bunului, promitentul vânzător poate obţine de la acesta daune interese. Desigur însă că în lumina art. 1073 Cod civil, şi vânzătorul poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare însă o astfel de soluţie nu este întotdeauna practică, posibiliăţile de obţinere a preţului fiind limitate.