Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
18 nov. 2008

Efectele nerespectării antecontractului

scris de avocatnet.ro in categoria Info juridic

Antecontractul mai este cunoscut şi sub denumirea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care doar una dintre părţi se obligă, promisiune unilaterală.

Este posibil ca ulterior încheierii precontractului, una dintre părti să se răzgândească, renunţând la îndeplinirea obligaţiilor asumate, situaţie în care se pune problema măsurilor sau sancţiunilor la care cealaltă parte poate recurge.

În cazul în care părţile au prevăzut expres în antecontract sancţiunile ce pot fi aplicate în cazul încălcării obligaţiilor asumate, se vor aplica acele prevederi, având în vedere că, potrivit art. 969 cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, fiind deci obligatorii.

De regulă, în precontractele de vânzare cumpărare se prevede că dacă se răzgândesc, promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, iar dacă promitentul vânzător va refuza înstrăinarea bunului, acesta va restitui dublul avansului primit.

În cazul în care părţile nu au fost suficient de prevăzătoare încât să determine expres urmările încălcării precontractului, se aplică dispoziţiile generale ale legii civile.

Se poate ajunge în justiție

Având în vedere dispoziţiile art. 1073 Cod civil, potrivit căruia creditorul are dreptul la îndeplinirea întocmai a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, partea în culpă poata fi obligată, în justiţie, la executarea obligaţiei asumate.

Astfel, în cazul în care vânzătorul (sau promitentul vânzător) nu mai doreşte înstrăinarea bunului în condiţiile precontractului, cumpărătorul (sau promitentul cumpărător) are două opţiuni. El poate să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare, urmând a consemna preţul vânzării într-un cont la dispoziţia vânzătorului. În cazul în care cumpărătorul nu optează pentru această variantă (pentru că fie vânzarea nu mai este posibilă, bunul fiind înstrăinat către un terţ, fie nu mai este dorită), el poate alege să oblige promitentul vânzător la restituirea avansului primit şi la plata suplimentară de daune interese.

În situaţia în care cumpărătorul nu mai doreşte achiziţionarea bunului, promitentul vânzător poate obţine de la acesta daune interese. Desigur însă că în lumina art. 1073 Cod civil, şi vânzătorul poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare însă o astfel de soluţie nu este întotdeauna practică, posibiliăţile de obţinere a preţului fiind limitate.

Părerile cititorilor
48 păreri
  • Dumitriu

    Buna ziua. Am facut un precontract cu o firma care trebuia sa construiasca un apartament. Perioada precontractului a fost pe perioada de 2 ani acesta expirand la data de 8 iulie 2018. Constructia apartamentului nu este inceputa. Am mai facut si un act aditional in care se precizeaza stagnarea platii ratelor pana la finalizarea constructiei 30 mai 2018. Precizez constructia nu este nici macar inceputa pana in prezent. Cum pot recupera suma pe care am achitat-o in avans? V-as fi recunoscatoare pentru un raspuns in cea ce as putea face.

  • Alina

    Buna seara. acum 1 an am cumparat un ap in faza de proiect cu termen de predare la sfarsitul lui iulie 2017, cu o perioada de prelungire de 3 luni plus alte 2 luni in care se aplica penalitati. Termenul a expirat iar apartamentul ar urma sa-l primesc peste alte 2-3 luni. Intrebarea mea este ce as putea sa fac sa beneficiez de acele sume din penalizari, intru cat, agentia imobiliara a spus ca nu plateste nimic. Ce optiuni asa avea?

  • Florin

    Buna ziua,
    As dori sa inchei o PROMISIUNE BILATERALA DE VANZARE – CUMPARARE cu un dezvoltator ptr. un imobil cu finalizare septembrie 2018. Terenul pe care se edifica cladirea este intabulat. La imobil se lucra in continuare. Rog sa imi spuneti la ce riscuri sunt expus prin incheierea acestei promisiuni Ce trebuie sa contina promisiunea pentru a nu fi pacalit. CU RESPECT!

  • Bogdan Elena

    Buna ziua, vreau sa va întreb, dacă am făcut un antecontract de vânzare cumpărare între fiica căsătorită, iar între timp fiica a divorțat dar antrecontractul nu s-a finalizat. Eu am obligația să vând locuința fostului ginere conform antecontractului? Menționez ca antecontractul a fost încheiat in prezenta unui avocat si am primit o parte din bani in timpul căsătoriei dintre cei doi (fica, ginere). Va multumesc si va rog să-mi trimiteti răspunsul cat mai repede posibil.

  • Jenicā

    Bunā seara !
    Tatal meu a decedat in urma cu 2 ani. A primit prin partaj voluntar de la fratii lui casa cu terenul aferent.
    Doresc sa vand prin antecontract o parte din teren vecinilor de långā mine.
    Mentionez ca locuiesc cu mama mea si sunt singurul fiu.
    Nu am facut masa succesoralā.
    As putea vinde prin antecontrat impreuna cu mama mea fará succesiune si mentionånd cå pe viitor sā fac succesiunea?
    Vā multumesc!

  • o

    Buna ziua, am cumparat cu o promisiune un apartament la et. 1. Constructorul acum este in proces cu cel care detine terenu` pt. ca nu avea voie sa vanda parterul si subsolul. Am dat in judecata pe cei 2 pt. a obtine o o hotarare. S-a platit toata suma de bani. Ce se va intampla?

  • Vasile

    Buna seara, am facut un antecontract cu cineva pentru o casa inainte de a semna antecontractul. Cand am fost si ne-am uitat la casa, ne-a zis ca are fundatia facuta bine, stalpi si centura. Dupa ce am facut antecontractul si am livrat suma de 5000 euro, ne-am dus si ne-am uitat la casa mai bine ca nu ne-a lasat sa ne uitam mai bine daca are toate cele si cand ne-am uitat, nu are nici centura, nici stalpi si nici fundatie. Am gasit in fundatie pamant galben cu caramizi. Am facut poze, ce sanse am sa imi recuperez avansul legal pentru ca vanzatorul nu vrea sa dea inapoi avansul?

  • Oana

    Buna ziua, am casa in vanzare acum fix un an. Am facut un precontrat de vanzare-cumparare pt. ca intersatul sa poata solicita credit pt cumpararea imobilului. Contractul a fost facut pe 6 luni si mí-a inmanat o suma de bani din valoarea casei. Intre timp el nu a facut rost de bani si i-am renovat contractul de 2 ori. I-am facut prelungire, poate, poate alta banca ii da, dar pana in prezent nimic. Pot sa renunt si sa o vand altei persoane?

  • Dumitru Monica

    Buna ziua! In anul 2002 tatăl meu a cumparat o casa din paianta. Problema mea este ca tatăl meu are la ora actuala precontractul încheiat in 2002, act ce trebuia finalizat, ceea ce nu a facut atunci. Se poate finaliza acum contractul in conditia in care nu se mai stie nimic de fostii proprietari? Ce trebuie facut? Multumesc si astept raspuns, va rog!

  • DORU

    Buna ziua, am facut o PROMISIUNE DE VANZARE – CUMPARARE SI CONTRACT DE CONSTRUIRE ptr. un imobil care treb. terminat in 30 .04. 2016 dar nici pana in momentul de fata nu este gata, este facut doar la rosu. Am achitat 80 la suta din bani la semnarea contractului. Societatea constructoare imi tot spune ca va fi gata dar se vede ca nu imi poate spune clar cand vor termina. AS DORI SA MA LAMURITI UN PIC SAU SA-MI SPUNETI UNDE AS PUTAE APELA SA REZV. ACEASTA PROBLEMA. CU RESPECT!

  • liviu

    Se poate anula un precontract facut de o agentie imobiliara?

  • Camelia

    Buna ziua, am facut un antecontract in urma cu 3 ani. Vanzatoarea avea obligatia de a isi cumpara terenul si a face toate demersurile pentru prefectarea vanzarii (cadastru, intabulare, etc) in termen de 3 ani, iar eu de a ii da inca o diferenta de bani. Termenul a expirat iar vanzatoare nu si-a respectat obligatiile. In acest caz pot solicita instantei o hotarare jud. care sa tina loc de contractul de vanzare cumparare?

  • ioan monica

    Buna ziua, in cazul in care am antecontractul si vanzatorul decedeaza, cum pot obtine titlul de proprietate?

  • Nastasa Elvira Mihaela

    Buna seara, cata valabilitate cere instanta de judecata pentru a introduce o actiune in instanta pentru nerespectare de promisiune de vanzare cumparare, vina fiind a vanzatorului.

  • Olteanu

    Bună ziua, vreau sa cumpăr un imobil iar dezvoltatorul solicita avansul băncii. Urmează sa semnez un act de promisiune. Ce am de făcut sa nu fiu pacalita? Mulțumesc anticipat!

  • Victor

    Buna seara! Doresc sa cumpar un apartament si am semnat un antecontract cu un dezvoltator. In antecontractul de vanzare-cumparare nu s-a mentionat faptul ca vanzatorul trebuie sa plateasca dublul avansului primit de la cumparator, in cazul in care acesta nu mai doreste sa vanda apartamentul, ci doar faptul ca mi se va inapoia avansul. Cum as putea sa beneficiez de plata suplimentara, de daune de interese?

  • sava elena

    Sunt proprietar, am incheiat un precontract vanz-cumparare ptr o parte din teren. Termenul limita este de 17.04.2016. Daca cumparatorul solicita in mod expres ieri, 08.03.2016,pe un ton neprincipial ca vrea sa-si aduca mater. fara ca eu sa incasez actele. Ce se poate intampla? Cu stima, Sava.

  • stefan

    Am cumparat un teren prin precontract termenul pentru semnarea actelor a trecut de 3luni ;nu se poate face cadastrul.. ce e de facut?

  • Nicolas

    Vând un bar și cumpărătorul îmi da un avans și nu-l mai vrea. Pierde avansul?

  • cornel

    Vreau sa cumpar o casa, am semnat un antecontract, vanzatorul trebuia sa imi dea casa la gata cu toate utilitatile, el nu respecta. Ce pot face in cazu accesta? Multumesc.

  • MAR

    In data de 20 iunie 2006,am cumparat de la fratele meu 1/4 din casa parinteasca si terenul aferent, dobindita cu actul de succesiune ,cumpararea s-a facut cu ANTECONTRACT la notariat in care s-a consemnat ca am platit in fata Notarului suma ceruta de vanzator,s-a stabilit un termen de 5 ani pentru perfectarea actelor, insa dupa 2 ani vinzatorul a decedat si procura care mi-a facut-o a devenit nula. Mai mentionez ca a fost casatorit si nu a avut copii, iar sotia lui nu a facut nici pana acum succesiunea dupa sot.
    Va rog sa-mi spuneti ce pot sa mai fac sa intru in legalitate,eu am facut intre timp imbunatatiri la casa si mai detin cu acte legale 2/4 din imobil .
    Casa parinteasca este de mica valoare.
    Multumec anticipat.

  • petr

    Buna ziua,

    Ce poate obtine vanzatorul in cazul in care cumparatorul nu doreste ducerea antecontractului de vanzare cumparare la final? Pe langa pastrarea avansului, mai poate solicita alte daune? Daca da, care este valoarea maxima a acestora?

    Multumesc

  • elena b

    Buna ziua! Am cumparat un apartament nou prin prima casa am dat avans 5000 euro am fcut antencontractul creditul e aprobat eu am indeplinit cinditiile din partea vanzatorului am avut surpriza ca in contectul final sa modifice conditiile sianume sa platesc utilitatea de la electrica desi in antecocontract ei au sris c vom avea toate utilitatiile, ,nu am semnat ultimul contract pentru ca nici vanzatorul nu a dorit sa scota din conteact conditia .Acum ma duc in istanta spuneti ce am de castigat

  • reparatii frigidere

    Lucrurile par mai complicate cu un antecontract

  • albu marin

    vreau sa cumpar un teren
    vinzatorul si cu mine cumparatorul am facut o promisiune bilaterala de vinzare-cumparare
    prima transa de bani au fost platiti in mai iar ultima in august 2014
    data achitari in totalitate a sumei respective era pe luna decembrie 2014
    promitentul vinzator poate sa-mi constitue actul de vinzare-cumparare inainte de tertmenul stabilit
    sau dupa termenul stabilit
    va multumesc

  • john

    Ce se intampla daca la data cand trebuia sa semnam actelr actele acest lucrul numai este posibil deoarece am intampinat probleme cu cadastrul neputand fii gata deoarece este vb de o casa unde sunt mai multi proprietari si chiar 2 chiriasi mi sa spus de la o firma sau chiarcmai multe ca actele cu cadastrul intabulare aprobari poate dura cel putin 1 an .atunci eu ca promitent vanzator ce fac aceste lucruri nu au fost din vina mea ce fac ce ma sfatuiti sa fac?

  • schiopi

    Buna,
    Vreau sa cumpar un apartament pentru care am incheiat un antecontract notarial in care se specifica faptul ca daca nu se respecta angajamentele vanzatorul trebuie sa imi plateasca dublul avansului.
    Data cand trebuia sa se semneze contractul a expirat iar dupa ce am platit toata suma cu o zi inainte (prin transfer bancar) de a se semna contractul,vanzatorul a amanat data semnarii contractului, pe motive ca daca mai asteptam cateva luni o sa scape el de plata TVA-ului.
    Imi puteti spune va rog ce pot face in acest caz considerand ca inca vreau sa achizitionez acest apartament si nu sunt multumit doar cu restituirea avansului?
    Va multumesc anticipat.

  • elena muset

    ce se intimpla in cazul in care nu se finalizeaza un antecontracc de vinzare cumparare din culpa cumparatorului care nu respecta o hotarire judecatoreasca de achitare a restului de bani(fara a se specifica in precontract urmarile incalcarii precontractului)

  • Maftei ion

    Am inocmit o procura speciala pentru un teren unei persoane sa zicem X(mandatar) si am prevazut in aceasta procura si dreptul de a incheia antecontracte.Tot in procura am stipulat faptul ca eu mi-am primit intreg pretul terenului si nu mai am nici o pretentie.Aceasta persoana X a incheiat un antecontract cu o alta persoana Y,cu o valoare de 40.000 euro.
    Persoana X a incasat de la Y 26000 euro si nu a dus contractul la capat,termenul de realizare a contractului expirand.Persoana Y m-a dat pe mine in judecata nu pe persoana X care este mandatarul meu.
    Persoana Y cere sa i se recunoasca printr-o hotarare judecatoreasca dreptul asupra terenului sau sa i se restituie banii si penalitati.Aceasta persoana Y cere terenul sau banii de la mine,ori eu nu am incheiat cu Y nici un antecontract si nici drept asupra terenului nu mai am pentru ca asa cum am precizat mi-am laut banii de la mandatarul meu X.Dar m-asm trezit dat eu in judecata nu persoana X.Va rog sa-mi raspundeti daca este corect sa platesc eu despagubiri in locul mandatarului meu X care a incheiat antecontractul cu persoana Y.
    Pers Y invoca art 1073,art 1077, art 1295 C civ.
    Va rog sa-mi spuneti eu ce sa fac .M-am adresat unui avocat dar vad ca dureaza iar eu sunt tarat prin tribunal nevinovat, iar persoana X,mandatarul meu nu e chemata nici de avocatul meu si nici de celalat avocat.In speranta ca ma veti ajuta cu un raspuns va multumesc anticipat.

  • ern

    daca inainte de semnare , verbal a promis in fata notarului ceva si nu respecta. iar notarul si cei de la agentie plus secretara sunt martori ca asa a promis. ce se intampla?

  • Eusebiu

    Si cand zic cum sa arate, ma refer la:
    -formularea corecta;
    -sa nu lipseasca nimic esential din el, care sa fie in defavoarea ta, desigur;
    -sa nu existe conditii abuzive in el.
    -etc, posibilitatile sunt nelimitate. Daca n-ai bani de avocat si nici n-ai nici un prieten/coleg dispus sa te consilieze pe gratis (adica sa vina cu tine la notar sa cititi contractul), risti prea mult.

  • Eusebiu

    In primul rand ar trebui sa scrie in el. Nu exista data standard. Cu exceptia duratei maxime de 3 ani (adica termenul general de prescriptie), de care scrie intr-un articol mai nou tot pe-aici.

  • Eusebiu

    Daca-l faci la notar, nu.
    Dar daca nu stii bine cum trebuie sa arate un antecontract/contract, poti sa iei teapa direct si cu un contract!

  • Vasile Baciu

    As dori sa stiu cit timp este valabil un Antecontract vinazare-cumaprare ptr. un apartament construit de catre un constructor.

  • Daniel Marcu

    vreau sa cumpar un apartament,si sa l iau in rate,si voi face un antecontract cu proprietarul ,pot sa iau teapa cu un antrecontract?

  • ionut

    Are vreo valoare precontractul incheiat la agentie ?

    care sun avantajele / dezavantajele in comparatie cu cel incheiat la un birou notarial ?

  • ella

    am dat un acont pentru un apartament obtinut prin legea 112/ incheiat cu R.A.D.P.P in anul 1996,transcris la judecatorie in 1997.era nevoie de un raspuns de la readdp?..care a fost si o clauza in acest sens..,trebuiau actele originale sa ramana la ea?daca nu respecta antecontractul ce trebuie sa fac….multumesc

  • Popa Marinela

    Spuneti-mi va rog ce sa mai fac??Am avut un imobil in Bucuresti pe care l-am vindut in 2007. O mare parte din suma am primit-o dar am mai facut cu cumparatorul un contract de imprumut pt restul de bani pe care mai avea sa-l plateasca.Incepind cu 2008 trebuia sa aduca suma de 20.000 de euro, dar spune ca nu are.Rau platnic e si la banca si asa am scos prin Executor Judecatoresc , casa la licitatie.
    Intrebarea este, cite licitatii am voie sa fac pt ca banca asteapta si ea rezultatele si daca nu se vinde,voi pierde casa de tot??Mai sint si alte solutii??
    Multumesc pt raspuns

  • Claudia Ciuta, imobiliare.ro

    @adriacos imob
    Îmi cer scuze că nu am putut să vă răspundem la timp la întrebări. Vom începe curând colaborări cu specialişti din acest domeniu.

  • adriacos imob ,radinoiu adriana

    imi pare rau ca nici acum nu am primit raspunsul solicitat.voi incerca sa ma documentez prin alte metode.multumesc

  • adriacos imob ,radinoiu adriana

    spuneti mi va rog,nu exista o lege privind protectia ag.imobiliare impotriva clientilor care incearca sa ocoleasca agentia cu toate ca au apelat la serviciile ei,pt a evita achitarea comisionului?stiu ca sunt contractele de vizita si de comision,dar nu au efect.in alte tari stiu ca tranzactiile se efectueaza doar prin intermediul agentiilor.noi in schimb de multe ori prestam munca voluntara.multumesc

  • Claudia Ciuta, imobiliare.ro

    @ gheorghe alexandra
    Sfatul nostru este sa cereti consultanta unui avocat. Poate nu e nevoie de un proces si persoana in masura sa va spuna care este cea mai buna varianta, este desigur specialistul din domeniu. In curand, imobiliare.ro va colabora cu specialisti din acest domeniu.

  • gheorghe alexandra

    am cumparat o vila de la o firma care vindea intr-un cartier de vile…in momentul in care am facut actele la notar nu erau inca bagate utilitatile,dar vila era terminata..la vremea respectiva firma se obliga ca intr-o luna sa le bage,dar a trecut un an si nu au facut nimic din ce au promis?
    ce as putea face?daca ii dau in judecata m-ar costa foarte mult timp
    va rog ajutatima cu un sfat

  • Imobiliare Ploiesti

    Antecontractul ( propmisiunea ) de vanzare cumparare poate fi incheiata intr-un mod sigur NUMAI :
    – la notariat – act autentic
    – la avocat – data certa

    In rest – chitante de mana / alte documente incheiate la agentii imobiliare ….va duc sigur catre instanta de judecata . Mare grija in cine aveti incredere

  • Ada Dutulescu-Avocat

    Pt.Dl.Panaitescu Emilian : intrebarea dvs. este incompleta.
    Va rog sa reformulati si sa precizati intrebarea:…aceeasi valoare ca si….un antecontract incheiat la notar sau ca un inscris sub semnatura privata…?

  • panaitescu emilian

    stiti daca un ante contract a fost incheiat in prezenta unui avocat si semnat de acesta,are aceeasi valoare legala in fata instsntei ,in caz de proces?

  • teodorescu virginia

    daca antecontractul(,din cauza sarbatorilor),este facut la firma imobiliara,este la fel de legal,ca si acel facut la notar? multumesc anticipat!!!

  • PARASCAN LILIANA

    Vreau sa primesc si eu date in legatura cu licitatiile care se fac in caz de imposibilitate de plata a creditelor. Va rog sa ma contactati la Email liliana_parascan@yahoo.com sa la nr tel. 0744186919 cand se face o astfel de licitatie. Cu multumiri, Liliana Parascan

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe