După ce a construit locuinţe mari şi scumpe în perioada de boom, un investitor străin s-a readaptat la contextul actual de piaţă, mizând pe o reţetă simplă, al cărei succes fusese deja verificat.
Omul de afaceri australian – de origine română – Andrew Prelea (foto 1) şi-a început activitatea pe piaţa rezidenţială autohtonă în anul 2005. Primul său proiect a constat în construcţia a 241 de locuinţe, la Străuleşti, pentru angajaţii din cadrul Ministerului Apărării Naţionale (MapN). Îşi aminteşte cu plăcere că a vândut primele case finalizate în 30 de zile. Secretul? Un studiu temeinic al pieţei şi al publicului-ţintă: casele au fost construite exact în funcţie de ceea ce îşi puteau permite să plătească angajaţii Ministerului. În anii ce au urmat, s-a îndepărtat de această reţetă a succesului: a ţintit mai sus şi a avut şi el de suferit odată cu înrăutăţirea climatului economic.
Când investitorii „fug” din piaţă
În calitate de acţionar şi CEO al companiei South Pacific, omul de afaceri a demarat în perioada de boom trei proiecte rezidenţiale de amploare, ce aveau ca public-ţintă populaţia cu venituri superioare a Bucureştiului. Singurul finalizat în momentul de faţă este ansamblul Sydney Residence din zona Pipera-Tunari, ce cuprinde 102 vile, cu suprafeţe de la 142 până la 225 de metri pătraţi. 60 de unităţi locative sunt acum fără proprietari, deşi înainte de recesiune fuseseră precontractate aproximativ 85 de case. Problema a fost că o bună parte dintre cumpărătorii de atunci erau străini care voiau să investească în România şi care, odată cu venirea crizei, nu şi-au mai putut onora promisiunile de plată. Aşa se face că acele vile au fost scoase din nou la vânzare, după un proces îndelungat de renegociere.
Acum, vânzările merg încet – anul trecut au fost contractate şase unităţi locative, iar luna aceasta ar trebui să fie parafate încă trei vânzări. Prelea spune că ultimele 12 luni au fost unele dificile, din cauza negocierilor cu banca pentru a putea scădea preţurile până la un nivel care să fie atractiv pentru cumpărători, dar şi corect pentru bancă şi pentru companie. Acum, cele mai ieftine vile se vând cu 115.000 de euro (faţă de 225.000 de euro în perioada de boom), iar cele mai scumpe costă 160.000 de euro (faţă de 325.000 de euro). Prelea crede că, la preţul de circa 800 de euro pe metru pătrat pentru case cu finisaje de asemenea calitate, acestea sunt probabil cele mai ieftine din Bucureşti, construcţia lor propriu-zisă costând peste 1.000 de euro.
Omul de afaceri nu intenţionează să lichideze toate locuinţele din cadrul complexului la un asemenea preţ, ci doar atâtea cât e nevoie pentru a-şi achita din datoria către bancă. Restul intenţionează să le închirieze până la revenirea pieţei, în care crede cu tărie. Aceasta este o strategie pusă în practică încă de anul trecut, când a reuşit să închirieze 10-15 vile, la preţuri de până la 600 de euro pe lună.
Două ansambluri blocate
Celelalte două proiecte din portofoliul South Pacific, Melbourne şi Adelaide (ansambluri de apartamente), sunt acum blocate. (Clienţilor finali care au precontractat locuinţe în cadrul acestora le-au fost repartizate alte proprietăţi, în cadrul complexului Sydney.) Melbourne Residence este construit în proporţie de 95% încă din 2009. O dispută între parteneri a dus însă la un proces de reorganizare împreună cu banca, timp în care proiectul a stat închis. Prelea este sigur că, în cele din urmă, locuinţele vor fi scoase fie la vânzare, fie la închiriere, doar că nu ştie exact când. Pe de altă parte, ansamblul Adelaide a fost construit în proporţie de 50-60%, după care, odată cu izbucnirea crizei, instituţia finanţatoare (Banca Românească) şi-a oprit fondurile din cauza unei chestiuni de ordin tehnic. Şi acest proiect se află în faza de reorganizare, dar probabil că va mai dura cel puţin un an până să fie deblocat.
Primul complex ecologic, un test pentru piaţă
După aceste experienţe, cu un boom şi o criză care încă nu s-a terminat la activ, Andrew Prelea îşi recunoaşte şi încearcă să-şi îndrepte greşelile. Nici prin gând nu-i trece să dea bir cu fugiţii dintr-o piaţă de al cărei potenţial se declară încă sigur. Ba chiar vorbeşte cu entuziasm despre noi proiecte rezidenţiale – lucru greu de găsit în România anului 2012.
Primul pas l-a făcut anul trecut, când a testat piaţa printr-o nouă tehnologie de construcţie, Ozone Homes, la care s-a lucrat vreme de doi ani înainte de recesiune. Aşa a luat naştere primul complex rezidenţial ecologic de pe piaţa românească, construit de o companie nou-înfiinţată, Ozone Homes. Situat în zona Tunari din Capitală, ansamblul Avalon Residence (foto 2) era proiectat să cuprindă 38 de locuinţe, apartamente cu două şi trei camere, repartizate în trei blocuri. Primul bloc, cuprinzând 12 apartamente, a fost dat în folosinţă în toamna lui 2011 şi este deja locuit. Cel mai mic preţ de vânzare în cadrul acestuia s-a ridicat la 42.500 de euro, pentru un apartament cu două camere (de 51 de metri pătraţi), iar cea mai scumpă a fost o locuinţă cu trei camere (79 de metri pătraţi), la 69.750 de euro. Prin acest proiect, omul de afaceri s-a întors, de fapt, la reţeta verificată la începerea activităţii sale pe piaţa românească: construcţia de locuinţe în strictă conformitate cu ceea ce-şi pot permite consumatorii finali.
Concluzia: românii pot plăti şi mai mult decât pentru Prima Casă
Prelea spune că Avalon Residence a fost un test pentru piaţă nu doar din punctul de vedere al tehnologiei de construcţie, ci şi din cel al preţurilor şi dimensiunii locuinţelor. Concluzia a fost că românii sunt dispuşi să plătească chiar mai mult de 60.000 de euro pentru produsul potrivit. „Credeam că la 40.000 de euro va cumpăra toată lumea. Dar, de fapt, apartamentele la 70.000 de euro, cu grădină, s-au vândut mai întâi”, explică el.
Acesta este motivul pentru care, în momentul de faţă, compania lucrează la o reproiectare a următoarelor două blocuri. În loc de 12 apartamente, cât erau prevăzute iniţial, un bloc va cuprinde opt apartamente – de data aceasta, cu trei sau patru camere şi cu grădini. Suprafeţele vor varia între 95 şi 120 de metri pătraţi, iar preţurile vor fi cuprinse între 60.000 şi 80.000 de euro. „Avem deja clienţi care vor case mai mari, de aceea le şi construim”, spune Prelea, care nu se îndoieşte că vânzările vor fi finalizate tot anul acesta.
Pe baza concluziilor desprinse după construcţia Avalon Residence, compania Ozone Homes are în plan să ridice două noi ansambluri rezidenţiale – unul amplasat tot în zona Pipera-Tunari, iar celălalt în sectorul 1 al Capitalei. Acestea vor fi proiecte mult mai bine adaptate la condiţiile actuale ale pieţei, urmând a fi dezvoltate în faze, explică omul de afaceri. Va fi folosită aceeaşi tehnologie inovatoare de construcţie, fapt pentru care locuinţele vor fi ecologice, în conformitate cu standardele Uniunii Europene. Ansamblurile vor fi mixte (formate atât din apartamente, cât şi din case) şi vor cuprinde sute de unităţi locative. Preţurile vor varia de la 35.000 la 80.000 de euro, de la garsoniere la case înşiruite.
