Indicele imobiliare.ro versus indicele INS

www.imobiliare.ro prezintă propriile analize cu privire la evoluţia preţurilor la apartamente în primul trimestru al anului, pe baza Indicelui imobiliare.ro, în contextul publicării de către Institutul Naţional de Statistică a propriului instrument de monitorizare a preţurilor de tranzacţionare de pe piaţa rezidenţială.

La prima vedere, surpriza este mare pentru potenţialii cumpărători: conform INS, la nivel naţional, în primul trimestru al acestui an, valoarea de achiziţie a locuinţelor a scăzut cu doar 3.9% comparativ cu întregul parcurs al lui 2009. Preţurile apartamentelor s-au diminuat cu 3.8% în acest răstimp, în vreme ce casele au înregistrat un declin de 4.3%.

Trei comparaţii posibile
O comparaţie între evoluţia preţurilor cerute şi a celor de tranzacţionare ar fi foarte interesantă şi utilă pentru toţi jucătorii de pe piaţa imobiliară din România. Prin urmare, www.imobiliare.ro a calculat evoluţia preţurilor cerute la apartamente pe primul trimestru al acestui an, în trei moduri pe care le consideră relevante:

• comparând preţul mediu al primului trimestru 2010 cu preţul mediu pentru tot anul 2009 (metodă apropiată de cea utilizată de INS)
• comparând preţul mediu pentru primul trimestru 2010 cu preţul mediu înregistrat în acelaşi interval al anului trecut
• raportând preţul mediu înregistrat în ultima lună din primul trimestru 2010 la preţul mediu înregistrat în ultima lună a trimestrului anterior, decembrie 2009.

Pe de altă parte însă, datele INS nu permit o comparaţie a datelor din primul trimestru al acestui an cu cele din aceeaşi perioadă a lui 2009 sau cu luna decembrie 2009.

Raportând preţul mediu cerut al apartamentelor la nivel naţional înregistrat pentru primul trimestru al anului, 1.208 euro/mp util la preţul mediu înregistrat pentru tot anul 2009, 1272 euro/mp util, conform Indicelui imobiliare.ro, diferenţa înregistrată este de 5%. Aceeaşi metodă de calcul aplicată doar la apartamentele din

Bucureşti indică o diferenţă de 6.1%.
Cum se explică totuşi diferenţa dintre marjele de scădere raportate de INS, pe de o parte, şi www.imobiliare.ro, pe de altă parte?
În primul rând, de menţionat este faptul că cei doi indicatori iau în calcul preţuri diferite. „Indicele imobiliare.ro se referă la preţul cerut pentru ofertele scoase la vânzare şi prezintă concret care sunt aceste preţuri exprimate în euro pe metru pătrat util, în timp ce indicele INS se referă, la modul foarte general, la preţuri de tranzacţionare. Cel din urmă exprimă tendinţele de scădere doar procentual, şi nu ne permite să facem o analiză concretă între preţul cerut şi cel la care se încheie tranzacţia. În aceste condiţii, diferenţele sunt normale, în primul rând pentru că măsurăm lucruri diferite. Nu cunoaştem însă în detaliu metoda de calcul utilizată de INS, factorii de corecţie utilizaţi şi ponderea acestora în rezultatul final, pentru a aplica aceeaşi metodă la datele noastre”, explică Adrian Erimescu, director general www.imobiliare.ro.

Comparând însă preţul mediu cerut al apartamentelor la nivel naţional pe primul trimestru 2010, 1208 euro/mp util, cu preţul mediu înregistrat în primul trimestru 2009, 1.402 euro/mp util, diferenţa obţinută este de 13.8%.

Pentru Bucureşti, aplicând aceeaşi metodă de calcul, obţinem o diferenţă de 17.7%.
A treia metodă de calcul utilizată pentru a indica ritmul de scădere a preţului cerut pentru apartamente în primul trimestru al anului ia în calcul o comparaţie între preţul mediu înregistrat la nivel naţional în martie 2010, 1.211 euro/mp util, şi cel înregistrat în decembrie 2009, 1.228 euro/mp util.

Diferenţa obţinută astfel este de 1.4%. În Bucureşti, diferenţa dintre preţul mediu cerut înregistrat în luna martie 2010 faţă de luna decembrie 2009 este de 1.3%. Instrumente de măsură complementare O altă diferenţă constă în faptul ca Indicele imobiliare.ro este exprimat în euro pe metru pătrat util şi nu se referă la preţul total. Unul din motive este că suprafeţele aceloraşi categorii de apartamente diferă foarte mult. Astfel, este foarte dificil să compari o locuinţă cu două camere cu o suprafaţă de 60 de metri pătraţi, cu una tot cu două camere, dar cu o suprafaţă de 40 de metri pătraţi.

Luând în considerare toate diferenţele metodologice, discrepanţa dintre cei doi indicatori ai preţurilor se reduce semnificativ. „Din punctul nostru de vedere, cei doi indici sunt complementari. Indicele imobiliare.ro se doreşte a fi un instrument de măsură în timp real pentru evoluţia preţurilor cerute la imobile, pentru a veni în ajutorul consumatorului care doreşte să cumpere sau să vândă o proprietate în prezent”, adaugă Adrian Erimescu. Noi minime în a doua parte a anului Potrivit INS, la nivel naţional, Bucureştiul ocupă primul loc la capitolul scăderi în primul trimestru al anului. Astfel, apartamentele din Capitală s-au ieftinit cu 5,7%, în vreme ce, în restul ţării, acelaşi tip de proprietăţi costă, în medie, cu 1,6% mai puţin.

Pe de altă parte, potrivit Indicelui imobiliare.ro, preţul mediu pe metru pătrat la nivel naţional pentru ultima săptămână încheiată este 1.151 de euro. Tendinţa de scădere resimţită pe tot parcursul trimestrului doi, va continua, cel mai probabil, şi în cea de-a doua parte a lui 2010. „După un început de an în care preţurile au oscilat, în mare parte sub influenţa programului Prima Casă, în ultimele luni preţurile la imobiliare au reînceput să scadă. Până la sfârşitul acestui an, este foarte probabil nu doar să asistăm în continuare la scăderi de preţuri pe sectorul rezidenţial, ci să atingem noi praguri minime de la începutul crizei încoace. Acest lucru se va resimţi în mod natural atât la nivelul preţurilor cerute, cât şi în privinţa celor de tranzacţionare”, estimează Erimescu.