Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS (ADIRU) semnalează o serie de condiții propice pentru creșterea prețurilor de pe piața rezidențială.
Context actual:
• La începutul acestui an a fost adoptată Legea 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu aplicabilitate din 07.02.2020, prin care s-au introdus noi obligații în sarcina dezvoltatorilor imobiliari, în privinta modului de recepție și predare a clădirilor noi, operațiuni condiționate de îndeplinirea unor cerințe precum existența unor branșamente definitive la rețelele de utilități publice.
• La finalul anului 2020, mai exact din data de 31 decembrie 2020, vor intra în vigoare prevederile Directivei nr. 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor (EPBD recast) prin care va trebui ca toate clădirile noi să aibă un consum de energie aproape egal cu zero.
• Programul Prima Casă a intrat în vizorul Guvernului României și există riscul sistării acestuia înainte de termenul stabilit, și anume anul 2021.
• Creșterea salariului minim a dus la o creștere de 25-30% a costului forței de muncă, iar mâna de lucru calificată autohtonă a devenit o raritate, dezvoltatorii imobiliari și firmele din domeniul construcțiilor fiind nevoite să apeleze la muncitori străini.
• Prețurile materialelor de construcție s-au majorat cu peste 30%. În anul 2019 am văzut o creștere dramatică a prețurilor pentru materialele de construcție de bază, precum cimentul, fierul-beton sau chiar tabla. Toate acestea au un preț cu peste 30% mai mare. Majorări similare se anunță pentru toate tipurile de materiale, de la finisaje, la instalații. Finisajele au înregistrat majorări de prețuri de aproximativ 20%, iar instalațiile și celelalte tipuri de materiale au avut un cost crescut cu 15-20%.
• Rata anuală a inflaţiei, care măsoară evoluţia preţurilor de consum, este una dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeană, fiind de aproximativ patru ori mai mare decât media inflației la nivel european, potrivit datelor publicate de Institutul Naţional de Statistică (INS).
• Volatilitatea cursului leu-euro. Analiştii financiari cred că volatilitatea leului va continua şi chiar va fi dublată şi de o creştere a dobânzilor. Se estimează o creștere a cursului euro până la aproximativ cinci lei pentru finalul anului 2020.
• Instabilitatea politică și legislativă se reflectă, din punct de vedere economic, în creșterea ratei inflației, în rata de schimb euro/leu, în investițiile publice, în scăderea investițiilor străine. În piața imobiliară efectul este de multe ori acela de amânare a realizării unor investiții de dezvoltare imobiliară sau de cumpărare a unei locuințe.
Recomandări pentru clienții cumpărători:
• Să aibă în vedere faptul că prețurile locuințelor noi pot crește, în raport cu cele actuale, cu o marjă cuprinsă între 10% și 20% până la finalul anului 2020, deoarece:
a) Costurile forței de muncă în construcții și ale materialelor de construcții au crescut exploziv în ultima perioadă, iar noile proiecte imobiliare anunțate vor avea în vedere această majorare, care se va regăsi în prețurile finale, de achiziție.
b) Noua lege privind modul de recepție și predare a clădirilor noi va conduce la întârzieri și costuri suplimentare pentru dezvoltatorii imobiliari și, implicit, pentru clienți, fără a rezolva problema de fond, și anume faptul că, în majoritatea cazurilor, întârzierile în livrarea locuințelor noi sunt generate de către furnizorii de utilități și nu de către constructori. O creștere a birocrației înseamnă, în general, costuri și întârzieri suplimentare.
c) Aplicarea Directivei nr. 2010/31/UE privind performanța energetică a clădirilor va conduce la o creștere substanțială a costului de edificare a clădirilor noi, pe toate palierele pieței imobiliare, dar cu precădere pe segmentul mediu al pieței imobiliare, fiind de așteptat majorări de prețuri pe măsură, ca urmare a acestor modificări.
d) Instabilitatea politică, legislativă și volatilitatea cursului leu-euro vor conduce la o creștere a riscului pentru investitori și, implicit, la o majorare a prețurilor din piața imobiliară.
e) Având în vedere că cele două segmente ale pieței imobiliare, piața locuințelor noi și piața locuințelor vechi, sunt strâns corelate, este de așteptat ca prețurile să crească pe ambele segmente.
Recomandări către dezvoltatorii imobiliari:
• În luarea oricăror decizii de investiții privind piața imobiliară, trebuie să ia în considerare faptul că proiectele imobiliare au o durată medie de dezvoltare de doi-trei ani, iar orice măsură legislativă sau de mediu poate afecta costul final al produsului imobiliar.
• Atenție sporită la inițierea unor noi proiecte imobiliare și la criteriile fundamentale în luarea deciziei de achiziție: locația proiectului imobiliar, calitatea produsului imobiliar destinat pieței, prețurile din oferta de vânzare.
• O calibrare a veniturilor și cheltuielilor pentru asigurarea cash flow-ului necesar în derularea proiectelor deja inițiate și o atenție sporită la inițierea unor noi proiecte care implică finanțarea bancară a acestora.
• Să ia în considerare situația reală din piață și să nu se raporteze la așteptările din anii anteriori. Rezultatele din trecut nu sunt o garanție pentru viitor.
Recomandări către autoritățile publice:
• Să adopte măsuri de păstrare și menținere a momentumului și trendului pozitiv din piața imobiliară și să adopte măsuri de reducere a birocrației din domeniul imobiliar și al construcțiilor, și nu de creștere a acesteia. O piață imobiliară stabilă și matură este o piață în care actorii principali comunică în vederea găsirii celor mai bune soluții și în care regulile sunt cât mai clare și ar trebui adoptate cele mai simple și eficiente soluții în concordanță cu situația de fapt.
• În privința programului Prima Casă, ar trebui analizați toți factorii pozitivi, și nu doar cei negativi sau financiari. În categoria factorilor pozitivi se încadreaza și cei economici, sociali și demografici, și anume: stoparea migrației tinerilor în afara țării și readucerea românilor din diaspora în condițiile unui deficit foarte mare de forță de muncă. La peste zece ani de la adoptarea programului Prima Casă ar trebui regândită structura și rolul acestuia, prin adoptarea de măsuri de eficientizare și aducere la situația actuală din piața imobiliară. ADIRU a propus Guvernului României, încă de anul trecut, majorarea plafonului de la Prima Casă de la suma de 66.500 de euro, la suma de 450.000 de lei, așa cum este în cazul TVA-ului redus de 5%.
