Cea mai mare problemă a locuinţelor care nu se vând rămâne preţul prea mare, urmat de suprafeţele nerealiste sau localizarea nepotrivită.
Deşi au trecut mai bine de trei ani de la declanşarea recesiunii, una dintre problemele ce continuă să afecteze piaţa imobiliară autohtonă este neadaptarea cererii la ofertă. Astfel, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Real Time pentru organizatorii târgului Târgului Imobiliar Naţional (Timon), în prezent, pe piaţa bucureşteană (inclusiv zonele periurbane) există un stoc de aproximativ 9.000 de locuinţe noi finalizate scoase la vânzare. Dintre acestea însă, doar 20-25% sunt unităţi locative ce pot fi considerate vandabile, estimează Ion Cătuţoiu, directorul general al Real Time.
Ce înseamnă „vandabil” în actualele condiţii de piaţă? În primul rând, contează adaptarea la puterea de cumpărare reală a românilor – sau, altfel spus, preţul. Potrivit lui Vlad Vlăsceanu, directorul Timon, în momentul de faţă cei mai mulţi potenţiali cumpărători au un buget mediu de achiziţie pentru o casă cuprins între 50.000 şi 70.000 de euro. Raportând acest buget la stocul disponibil pe piaţă reiese că majoritatea ofertelor de vânzare din Bucureşti au preţuri mai ridicate de atât. Alţi doi factori ce determină vandabilitatea unei locuinţe sunt suprafaţa (ce determină costul final al imobilului), dar şi localizarea (şi accesul la mijloacele de transport în comun, în special la reţeaua de metrou).
Locuinţele de boom, încă la vânzare
Structura actuală a stocului locativ nou din Capitală se explică, potrivit lui Cătuţoiu, prin faptul că majoritatea acestor locuinţe au fost începute sau chiar construite în perioada de boom, ele fiind proiectate să corespundă condiţiilor de piaţă existente la vremea aceea – având deci suprafeţe şi preţuri sensibil mai mari faţă de ce-şi permit românii acum. Asta nu înseamnă că de la declanşarea crizei nu au apărut şi dezvoltatori care să construiască şi locuinţe mai „modeste”. Chiar dimpotrivă. Potrivit datelor centralizate de Timon, în 2010 au fost livrate la nivelul Capitalei aproximativ 10.182 de unităţi locative noi. O bună parte dintre acestea au făcut parte din proiecte demarate în anii de criză, fiind deci adaptate puterii actuale de cumpărare a românilor. Ca urmare, stocul livrat pe 2010 a beneficiat de un grad ridicat de precontractare, aceste locuinţe neintrând practic în stocul efectiv de locuinţe finalizate disponibile spre vânzare.
În ceea ce priveşte achiziţiile efective, informaţiile furnizate de către dezvoltatori şi centralizate de Real Time arată că, în decurs de 15 luni, în perioada martie 2010-iunie 2011, au fost încheiate aproximativ 4.300 de tranzacţii la nivelul Capitalei (incluzând aici zonele periferice). Cele mai multe vânzări (1.737) au avut loc în zona de vest, aceasta fiind urmată de sud (1.202), nord şi împrejurimi (746), est (370) şi centru (241).
Livrările pe 2011 şi 2012, mai puţin de o treime din volumul pe 2010
Care sunt, în acest moment, perspectivele pieţei rezidenţiale bucureştene? La prima vedere, acestea par pozitive. Astfel, potrivit datelor disponibile în prezent, până în 2012 pe piaţă ar trebui să existe un stoc total de aproximativ 28.100 de unităţi locative finalizate sau aflate foarte aproape de finalizare, potrivit anunţurilor dezvoltatorilor. La modul real însă, volumul actual de livrări este unul foarte redus comparativ cu anii trecuţi. Astfel, în perioada 2011 şi primele luni din 2012 ar trebui să fie finalizate un volum de aproximativ 2.853 de locuinţe noi în Bucureşti, ceea ce reprezintă mai puţin de o treime din stocul livrat anul trecut. „Dacă economia globală şi cea locală vor merge foarte prost în următorii doi-trei ani, vom ajunge să ne uităm doar la locuinţe second-hand (apartamente vechi)”, avertizează Ion Cătuţoiu în acest context.
