Mai înainte de a porni la „vânătoare”, ar trebui să știi cam ce fel de locuință cauți – asta nu înseamnă că, pe măsură ce ești confruntat cu realitatea din piață, nu te poți răzgândi!
Când vine vorba despre alegerea unui anumit tip de locuință, ai de făcut, în mare, câteva (rânduri de) alegeri:
1. Apartament sau casă?
Cele două mari categorii de proprietăți între care ai de ales sunt apartamentul și casa la curte (sau vilă); există, desigur, și variante intermediare, cum ar fi apartamentele în vile sau casele vechi, de mici dimensiuni, a căror suprafață este similară cu a unui apartament la bloc, iar terenul disponibil este foarte mic. În general, alegerea între aceste două variante este mult influențată de factorul buget, întrucât, din pricina costului terenului, casele sunt mai scumpe decât apartamentele cu o localizare (relativ) comparabilă. Această problemă se acutizează în marile centre regionale, în frunte cu Bucureștiul, unde lipsa terenurilor pentru construcții și prețurile mari ale acestora au dus la împingerea construcțiilor de (ansambluri de) case și vile spre periferie. Chiar și așa, achiziția unei case la curte este, în general, o soluție mai costisitoare, fapt pentru care tranzacțiile cu apartamente sunt, în general vorbind, mai numeroase.
2. Suprafața și numărul de camere
Și acest aspect este în primul rând influențat de factorul buget și abia apoi de nevoile și dorințele tale (și ale familiei). Datele statistice arată că, în general, cele mai căutate în marile orașe sunt apartamentele cu două camere, iar, în ultimii ani, și cele cu trei camere (în „cartiere”, acestea se încadrează, de multe ori, în plafonul de 60.000 de euro impus de programul Prima Casă). Pentru unitățile din blocurile construite înainte de Revoluție, dar și pentru cele ridicate după declanșarea crizei economice, suprafețele utile se situează, în general, în jurul a 50-55 de metri pătrați (pentru două camere) și, respectiv, 65-70 de metri pătrați (pentru trei camere).
Dacă ai o familie și bugetul ți-o permite, recomandabilă ar fi, desigur, achiziția unui apartament cu trei camere – sau chiar cu patru. Asta cu atât mai mult cu cât, în cazul blocurilor vechi, acest tip de unități locative sunt semnificativ mai ieftine decât garsonierele (raportat la suprafața utilă). Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu pe metru pătrat util solicitat pentru o locuință monocamerală din București este cu peste 20% mai mare decât cel al unui apartament cu patru camere, cu 10% decât al unuia cu trei camere și, respectiv, cu 6,5% decât al unuia cu două camere. În cazul apartamentelor nou-construite, această discrepanță nu se aplică, prețurile pe metru pătrat util crescând odată cu numărul de camere (și, implicit, odată cu suprafața disponibilă).
3. Nou sau vechi?
Alegerea între un apartament nou sau unul vechi (și, în mai mică măsură, o casă nouă și una veche) este caracteristică în mod preponderent marilor orașe ale țării, devenind posibilă în ultimii ani datorită noilor dezvoltări rezidențiale. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, în aceste centre regionale prețurile locuințelor din blocurile vechi sunt, încă, destul de apropiate de cele ale unităților locative noi.
O diferență notabilă între cele două segmente de piață este dată, însă, adesea, de factorul localizare. Asta pentru că multe ansambluri noi s-au dezvoltat mai ales spre marginile orașelor (cum este cazul Bucureștiului și al Clujului), unde erau disponibile (mai multe) terenuri pretabile pentru construcții, la prețuri mai bune. Cu toate acestea, în ultimii ani au început să apară mai multe proiecte noi ce beneficiază de un amplasament mai favorabil, în cadrul „cartierelor” tradiționale.
4. Renovat sau nerenovat?
Dacă înclini spre blocurile vechi, aceasta este o altă decizie pe care o vei avea de luat. Ambele variante au, desigur, avantajele lor. O locuință aflată în bună stare de funcționare te va scuti de mult efort și timp pierdut odată ce vei deveni proprietar. Pe de altă parte, însă, această soluție este și mai costisitoare: în Capitală, spre exemplu, un apartament renovat poate fi cu 2.000-4.000 de euro mai scump decât unul similar ca suprafață, dar care necesită îmbunătățiri (aceste diferențe nu sunt, desigur, bătute în cuie, poziționarea din punctul de vedere al prețului având și o importantă componentă subiectivă din partea proprietarului).
Optând pentru o locuință nerenovată și ocupându-te apoi pe cont propriu de „aranjarea” sa (după gusturile tale), vei putea, probabil, să economisești o parte din această sumă – cât anume depinde însă de amploarea lucrărilor necesare. Nu uita însă de timpul și efortul pe care le presupune această din urmă variantă!
5. Etajul
Achiziția unui apartament presupune o alegere și în ceea ce privește etajul. În cazul blocurilor vechi, cele mai căutate sunt etajele intermediare, în detrimentul unităților locative amplasate la parter și la ultimul nivel. (Slaba popularitate a acestora din urmă este dată de riscul infiltrațiilor de apă prin terasa blocului, pe de o parte, și de traficul intens, dorința de a evita apropierea de subsolul blocului şi teama de spargeri, pe de altă parte.) Apartamentele vechi situate la parter sau la ultimul etaj comportă însă un avantaj important pentru un cumpărător, anume preţul, care poate fi cu până la 10% mai mic comparativ cu o proprietate similară, dar situată la un etaj intermediar.
În cazul noilor ansambluri rezidențiale, amplasarea unei locuințe la parter sau la ultimul etaj se poate transforma într-un adevărat punct forte. Astfel, există proiecte în care apartamentele la parter sunt dotate cu grădină, ceea ce sporește mult atractivitatea acestui produs imobiliar – mai ales pentru cei care visează la a avea, într-o zi, o casă la curte. De asemenea, unitățile locative situate la ultimul etaj pot fi prevăzute cu mansardă, fără a prezenta o diferență (foarte mare) de preț față de apartamentele obișnuite – asta înseamnă că, în același buget, vei putea beneficia de o suprafață locuibilă mai mare sau, cel puțin, de un amplu spațiu de depozitare. În cazul ansamblurilor de lux, apartamentele situate la ultimul etaj – adică penthouse-urile – sunt, de fapt, cel mai bine cotate.
6. Proprietăți „speciale”
Atunci când te afli în căutarea unei locuințe, poți întâlni și proprietăți mai „speciale”, care să ți se pară foarte atractive prin prisma factorului preț. Exemple în această privință sunt apartamentele situate la demisol, dar și cele amplasate la mansardă (în blocuri noi, dar și vechi). În cel dintâi caz, trebuie să acorzi o atenție deosebită calității instalațiilor, iar, în cel de-al doilea, izolării acoperișului.
La acest capitol, un caz particular este cel al apartamentelor (garsonierelor) transformate din uscătorii. La modul teoretic, acestea din urmă nu diferă în mod fundamental de un apartament normal, atât timp cât beneficiază de toate îmbunătățirile necesare (mai ales pe partea de instalații). În cazul unor asemenea proprietăți, este important însă să te asiguri că vânzătorul are toate actele în regulă (având în vedere că acest tip de imobil este, la origine, o proprietate comună și fiecare cotă-parte trebuie achiziționată de la fiecare locatar al blocului separat). De asemenea, proprietarul trebuie să prezinte avizele obținute de la Primărie pentru modificările efectuate în încăpere.
