Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
4 oct. 2011

Vrei sa vinzi azi? 4+1 factori ce influenteaza decisiv valoarea proprietatii tale. Partea I Locatia

scris de Iulian Niculae in categoria Proprietari

Pozitionarea gresita a pretului de listare este, in viziunea mea, cea mai mare gresala facuta de catre proprietarii de imobile in cadrul procesului de tranzactionare imobiliara. Zilnic intalnesc in piata aceasta problema, repetandu-se parca la infinit. Nenumaratele ore in care am stat de vorba cu vanzatorii m-au facut sa concluzionez ca aceasta abordare se datoreaza lipsei de importanta atribuite de acestia factorilor ce caracterizeaza in mod definitoriu valoarea de piata. De cele mai multe ori, cu toate ca sunt cunoscuti, proprietarii minimizeaza in mod involuntar, poate, importanta anumitor factori in detrimentul altora, mai favorabili, rezultatul fiind o ciulama imobiliara, o supa de motive dreasa bine de catre stapanul imobilului insa nedigerabila de catre cumparator.

Locatia

Americanul are o vorba” Prefer sa cumpar cea mai proasta casa de pe o strada buna decat cea mai buna casa de pe o strada proasta”

In mod evident vanzatorul stie sa faca diferenta intre diferitele zone (cartiere) ale unui oras (cu toate ca lucrurile sunt inca discutabile) insa lucrurile se complica atunci cand discutam de anumite parti ale aceluiasi cartier. Spre exemplu, una este valoarea unui imobil situat in zona Domenii, intre b-dul Ion Mihalache si Manastirea Casin si alta este valoarea unui imobil similar ca marime, sa zicem, situat intre acelasi bulevard si Calea Grivitei. Considerand aceeeasi vechime (blocuri construite in anii 1960) si acelasi nivel de finisare noi, la Victoria Consult, monitorizand atent piata, am observat diferente de pana in 12% la pretul de vanzare intre blocurile de pe Ion Mihalache catre Piata Chibrit si cele situate pe calea Grivitei si acelasi reper.

Tot o chestiune legata de locatie o consider amplasarea diferita a doua apartamente similare in cadrul aceluiasi bloc. Am observat ca tendinta cumparatorilor ce isi pemit un buget generos este sa solicite imobile situate la etaje inferioare, pana in 3 cei mai exigenti, majoritatea oprind filtrarea la etajul 5, hai, maxim 6. Diferentele pot depasi, uneori, 10%, mai ales in concurenta dintre etajele1-3 si ultimul nivel. Asta cel putin in zonele rezidentiale. In centru insa un etaj inalt se vinde bine in combinatie cu o frumoasa vedere citadina (de ex: catre Fantani sau Casa Poporului, in zona Unirii).

Vederea si orientarea proprietatii vand. Am situatii in care vanzarea unui imobil central, la un etaj mic dar cu vedere fata, catre un bulevard zgomotos si plin de praf decurge anevoios. Din 5 clienti calificati ce au vazut proprietatea 4 ar fi achizitionat apartamentul, daca era situat in acelasi bloc, acelasi etaj dar cu vedere spate. In privinta orientarii cardinale…hm… port mereu in geanta o busola:)

Pozitia apartametului pe palier poate sa faca diferenta. Daca esti usa in usa cu liftul sau cu ghena…te costa la buzunar. Un cumparator trebuie sa faca un compromis, pentru a alege aici, deobicei pentru un mic avantaj financiar. Daca ai doi sau trei pereti la exterior, neizolati, te poti astepta sa primesti mai putin decat vecinul de pe mijloc sau, in cel mai fericit caz, vinzi mai greu decat el. In mod cert insa vinzi dupa ce a instrainat el, daca tii la pret.
Atunci cand vorbim despre o proprietate “pe pamant” 200 m mai incolo se pot cuantifica in zeci de mii de euro in minus pentru proprietatea situata in proximitatea caii ferate, de exemplu. Vecinii recalcitranti iti pot aduce multe batai de cap, acestia fiind mult mai vizibili in caul proprietatilor tip case-vile decat cei de la bloc.

Alegerea unui teren pentru a construi pe el nu este o decizie usoara, locatia fiind un factor cheie, neatins nici macar de reglementarile urbanistice. Chiar daca nu este o chestie de locatie pura natura solului sau riscul de inundatii iti pot da socotelile peste cap.

Fara a avea pretentia ca am atins subiectul pe deplin va invit sa dezbateti. Asta cel putin pana la urmatorul post, cel dedicat starii imobilului.

Părerile cititorilor
16 păreri
  • Lori

    As dori sa va intreb daca renteaza sa cumpar un apartament de pe Calea Grivitei nr 133 construit in anii 1940.Pretul este de 65000 euro cu toate imbunatatirile.

  • Liliana

    Buna ziua!
    Multumesc pentru informatii, sunt de un real folos!
    Va rog, daca e posibil, am nevoie de un sfat legat de o proprietate ce doresc sa o vand. O casa batraneasca aflata pe 500 mp, cu toate utilitatile in uz, acte de renovare si mansardare aprobate – in Iasi, a 50 de Gradina Botanica. Cu ce pret ma sfatuiti sa vin pe piata imobiliara sau cum este mai potrivit sa abordez piata? Zona este foarte buna, orasul fiind asezat pe coline, terenul este in panta, fara alunecari de teren – studiul geo intarind acest lucru. Ce observatii si sugestii imi puteti oferi? Multumesc anticipat!

  • Stefan

    D-nul Iulian, am o vila superba de vanzare in suprafata de 7oo mp in Otopeni-zona Ferme(vis-a-vis de Ana Aslan)constructie 2004.In anul de boom valora 1.200.000 euro (pret obtinut)insa atunci nu era de vanzare.Acum sunt hotarata sa o vand…ce sfat imi dati, vis-a-vis de pret?
    Multumesc!

  • Stoian George

    Domnule Iulian,
    Mi-ar fi de folos un sfat din partea Dumneavoastra. Cunoasteti cladirea numita Palatul UGIR din Piata Romana? (fostul palat Malaxa). M-ar interesa daca renteaza mai mult vanzarea unui apartament birou cu doua camere in aceasta cladire sau este mai convenabila inchirierea. Biroul are suprafata de 47 mp.
    Cat costa chiria unui asemenea birou si care ar fi pretul la vanzare?
    Multumesc!

  • gavril

    buna ziua
    am o prietena in canada care detine un apartament cu 3 camere tip m pe strada aluminei etj 4 fara imbunatatiri.care ar fi in aceasta situatie pretul de vanzare,iar daca ar investi aproximativ 2000 euro in geamuri termopan si alte reparatii cu cat s-ar modifica pretul acesteia.am cheia apartamentului daca cineva vrea sa vada aceasta sa ma sune la 0758266887 de la 9 la 15.
    va multumesc

  • George

    Buna ziua,

    O casa in Balotesti,constructie 1995,300 mp construiti.3.000 mp cu deschidere la Dj101 si la lac,vecinatati deosebite,renovata 2010 plus multe altele…vi se pare mult pretul de 250.000E,avand in vedere ca o astfel de proprietate nu mai exista in zona si aici ma refer la marimea terenului,vecinatatile si mai ales pozitionarea intre DJ101 si lac.

  • Iulian Niculae

    Zonele sunt diferite insa mecanismul este intotdeauna acelasi. In ecuatie sa va lua intotdeauna specificul locului. O locatie buna se va vinde bine oricand, oriunde.

  • Iulian Niculae

    Trebuie sa fiti atent cu prezentarea ofertei dvs. important insa este unde o faceti publica, daca puteti atinge clientul target al proprietatii dvs.
    Va sfatuiesc sa apelati la un consultant imobiliar competent, cu experienta in zona dvs. Intrebati-l de felul in care lucreaza si, daca simtiti ca face un job mai bun decat dvs atunci nu ezitati.

  • Iulian Niculae

    Domnule Popa,

    sunt mai multi factori ce determina pretul final, de exemplu starea imobilului, puterea de cumparare sau raritatea ofertei respective pe piata. Despre aceste lucruri voi scrie insa in articolele viitoare. Va invit deci sa urmariti rubrica.

  • Iulian Niculae

    Domnule Dumitru,

    in zona mentionata de dvs s-a construit mult in perioada 2004-2008, problema accesului din/spre Bucuresti nefiind inca solutionata. Exista o bogata oferta de case, vile sau terenuri pe piata. Dupa parerea mea se vand bine cele ce pot demonstra o buna calitate a constructiei si/sau o pozitie inspirata. Din pacate cei ce au construit mult prea in camp sunt penalizati la vanzare.

  • Iulian Niculae

    Stimada dna Mocanu,

    important in cazul dvs este sa va evaluati corect apartamentul din Targoviste. Stiind ce suma primiti va pot sprijini in cumpararea unui apartament in Bucuresti.

  • andreea

    Exemplele pe care le dati…….nu sunt tocmai relevante. Mentalitatea si dorintele oamenilor sunt altele. Multi prefera zone linistite, limitrofe.
    Sau prefera pur si simplu alte zone. Din ce in ce mai multe persoane prefera sa fuga din centru, datorita traficului, lipsei intimitatii, zgomotului, si cumpara in zone limitrofe case mult mai scumpe.
    Zona Casin este o zona scumpa, datorita pozitiei, dar casele sunt cam varza acolo, personal cunosc mai multe familii care au preferat sa plece din acea zona…

  • elena mocanu

    as dori daca se poate sa vand un apartament de 3 camere decomandat ,in targoviste in zona centrala si sa cumpar unul in bucuresti mai mic. As fi incantata daca m-ati putea ajuta , am apelat la dv deoarece va numiti ;docto de case ” Va multumesc

  • gavrilescu

    doresc citeva sfaturi pentru a vinde cit mai repede o casa in orasul Baile Govora…casa de caramida ,izolata termic,a=110mp,st=414mp,garaj,pod mansardabil,central,linga terenurile de tenis si strandul termal…toate utilitatile si facilitatile….cu ce sa incep atunci cind vin cu aceasta oferta?cu descrierea imprejurimilor?cu pozitionarea locatiei?….va rog sa-mi raspuneti si va multumesc!

  • popa

    Cred ca totusi este putin cam relativ acest mod de a lua in consideratie.Este greu de apreciat cit de mult atirna in balanta un factor pentru un anumit cumparator.Asta am vazut pe propria piele.Incerc sa vind de citva timp un apartament cu 4 camere si m-am intilnit cu tot felul de oameni unii dintre ei chiar bizari.

  • Aman Dumitru

    Buna ziua

    Domnule draga,poate aveti cunostinta (cum merge piata)si despre casele care s-au construit dupa 2005 in zonele limitrofe Bucurestiului(partea de vest)…Ciorogirla,Domnesti Clinceni ,Dragomiresti.
    Dati-ne o parere avizata
    cu respect si o zi placuta,
    …Mike

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Care sunt cele mai importante aspecte ale unei case, în opinia arhitecților

O casă este mai mult decât clădirea în sine. Aceasta trebuie să fie reprezentativă pentru relațiile și obișnuințele celor care locuiesc în spațiul său, sunt de părere arhitecții Atilla...

citește mai departe
Mi-am gasit casa la care visam, dar oferta mea a fost respinsa. Ce pot sa fac?

Energie, timp, vizionari multiple, runde de negocieri, nervi intinsi la maxim, toate acestea au fost in zadar pentru ca azi casa visurilor tale este mai departe decat era cu...

citește mai departe
Hansel, Gretel si casuta din padure.

Carl Gustav Jung, a interpretat simbolistica basmului fratilor Grimm prin prisma psihologiei si psihiatriei dand nastere unor dezbateri si controverse care se continua si azi. „Povestea” de azi este...

citește mai departe
13.000 de euro, cea mai ieftină locuinţă de la TNI

Târgul Naţional Imobiliar va prezenta oferte pentru achiziţionarea a 1.815 proprietăţi localizate în Valea Prahovei. În actualul context economic, preţul este principalul punct de atracţie pentru potenţialii cumpărători de...

citește mai departe
Ai o proprietate în provincie? Poți obține un preț bun!

În ciuda perioadei de recesiune, și terenurile sau casele din afara Bucureștiului se pot vinde pentru sume rezonabile. Când vine vorba de tranzacții imobiliare, Capitala ține capul de afiș...

citește mai departe