Lună: noiembrie 2008

Obligaţiile locatorului au la bază principiul potrivit căruia acesta trebuie să asigure locatarului folosinţa paşnică şi netulburată a bunului închiriat şi au izvorul în dispoziţiile codului civil şi ale legii 114/1996, părţile putând stabili, pe cale convenţională şi alte obligaţii.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1420 Cod civil, locatorul este obligat :

• să predea locatarului lucrul închiriat sau arendat
• să menţină lucrul în stare de a se putea servi la utilizarea pentru care a fost închiriat sau arendat,
• să asigure folosinţa neîmpiedicată a bunului pe toată durata locaţiunii.

Din obligaţia de menţinere a bunului în stare de folosinţă derivă şi obligaţia de garantare a locatarului pentru toate stricăciunile sau viciile bunului închiriat sau arendat şi de a-l despăgubi pe acesta pentru orice daună suferită datorită defectelor sau viciilor (art. 1422 cod civil).

În cazul în care în timpul locaţiunii, bunul închiriat se strică în totalitate sau devine neîntrebuinţabil de către locatar, contractul de închiriere se consideră de drept reziliat, însă pentru aceasta trebuie să se constate imposibilitatea întrebuinţării bunului fie de către părţi, de comun acord, fie prin intermediul instanţei de judecată.

Dacă deteriorarea bunului este parţială, locatarul are posibilitatea de a solicita reducerea chiriei sau rezilierea contractului.

Antecontractul mai este cunoscut şi sub denumirea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, iar în cazul în care doar una dintre părţi se obligă, promisiune unilaterală.

Este posibil ca ulterior încheierii precontractului, una dintre părti să se răzgândească, renunţând la îndeplinirea obligaţiilor asumate, situaţie în care se pune problema măsurilor sau sancţiunilor la care cealaltă parte poate recurge.

În cazul în care părţile au prevăzut expres în antecontract sancţiunile ce pot fi aplicate în cazul încălcării obligaţiilor asumate, se vor aplica acele prevederi, având în vedere că, potrivit art. 969 cod civil, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, fiind deci obligatorii.

De regulă, în precontractele de vânzare cumpărare se prevede că dacă se răzgândesc, promitentul cumpărător va pierde avansul achitat, iar dacă promitentul vânzător va refuza înstrăinarea bunului, acesta va restitui dublul avansului primit.

În cazul în care părţile nu au fost suficient de prevăzătoare încât să determine expres urmările încălcării precontractului, se aplică dispoziţiile generale ale legii civile.

Se poate ajunge în justiție

Având în vedere dispoziţiile art. 1073 Cod civil, potrivit căruia creditorul are dreptul la îndeplinirea întocmai a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, partea în culpă poata fi obligată, în justiţie, la executarea obligaţiei asumate.

Astfel, în cazul în care vânzătorul (sau promitentul vânzător) nu mai doreşte înstrăinarea bunului în condiţiile precontractului, cumpărătorul (sau promitentul cumpărător) are două opţiuni. El poate să solicite instanţei de judecată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare, urmând a consemna preţul vânzării într-un cont la dispoziţia vânzătorului. În cazul în care cumpărătorul nu optează pentru această variantă (pentru că fie vânzarea nu mai este posibilă, bunul fiind înstrăinat către un terţ, fie nu mai este dorită), el poate alege să oblige promitentul vânzător la restituirea avansului primit şi la plata suplimentară de daune interese.

În situaţia în care cumpărătorul nu mai doreşte achiziţionarea bunului, promitentul vânzător poate obţine de la acesta daune interese. Desigur însă că în lumina art. 1073 Cod civil, şi vânzătorul poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare însă o astfel de soluţie nu este întotdeauna practică, posibiliăţile de obţinere a preţului fiind limitate.

Ulterior cumpărării unui bun imobil, cumpărătorul are interesul îndeplinirii unor formalități ulterioare, cum este înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară a imobilului respectiv.

Cartea funciară este un ansamblu de documente descriptive ale unui imobil, atât din punct de vedere fizic cât şi juridic. În cartea funciară a unui imobil se regăsesc informaţii tehnice despre acesta (suprafaţa, localizare, vecinătăţi) sau juridice (proprietari, eventuale sarcini care grevează imobilul etc.). Potrivit Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare, 7/1996, în partea a II a a cărţii funciare se înscrie numele proprietarului şi actul sau faptul juridic care constituie titlul de proprietate precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept.

Interesul major al cumpărătorului în intabularea dreptului său de proprietate rezidă în împiedicarea vânzătorului de a mai înstrăina fraudulos bunul către alte persoane. Având în vedere faptul că pentru vânzare este necesară obţinerea unui extras de carte funciară, odată intabulat transferul unei proprietăţi, se modifică datele fostului proprietar astfel încât acesta nu mai poate efectua vânzări succesive.

În prezent, formalităţile de intabulare se efectuează exclusiv de către birourile notariale care autentifică actele de transfer ale proprietăţii.

Este bine de ştiut că în cazul unor vânzări succesive, proprietarul imobilului va fi desemnat cel care va efectua prima intabulare a dreptului sau, ceilalţi dobânditori urmând a se îndrepta împotriva vânzătorului pentru restituirea preţului şi, eventual, plata de daune interese.

În afara intabularii dreptului de proprietate, dobânditorul are obligaţia declarării proprietăţii la direcţia de taxe şi impozite locale în vederea stabilirii şi aplicării impozitului pe bunuri imobile. Această obligaţie trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data dobândirii bunului, iar nerespectarea ei atrage răspunderea contravenţională a noului proprietar, codul fiscal prevazând chiar şi o amendă în acest sens.