ANCPI, lipsa de predictibilitate și efectele asupra unei întregi piețe – OPINIE

Situația de la ANCPI este cel mai mare blocaj operațional pe care piața imobiliară din România l-a experimentat în ultimii ani pe zona administrativă. Ca să răspund direct: măsurile luate până acum sunt doar formale, iar piața funcționează în acest moment ca o mașină care era deja avariată, iar acum are frâna de mână trasă.

Probabil următoarele întrebări sunt pe buzele tuturor:

1. Sunt suficiente măsurile actuale?

Nu, pentru că le lipsește elementul esențial: predictibilitatea. Fără un termen clar de remediere, orice măsură de avarie doar amână problema. Notarii și băncile au nevoie de siguranță juridică completă pentru a putea valida o tranzacție sau pentru a elibera un credit ipotecar. Cât timp nu există garanția că un extras de carte funciară reflectă situația la zi și că sarcina pe imobil poate fi intabulată corect, actele finale de vânzare-cumpărare rămân blocate.

2. Câte contracte sunt afectate?

Dacă ne uităm la mediile lunare din România (unde se tranzacționează în mod normal în jur de 50.000–60.000 de imobile la nivel național), estimăm că în aceste trei săptămâni au fost afectate direct sau amânate peste 30.000 – 35.000 de tranzacții. Vorbim despre vânzări finale care nu s-au putut perfecta, dosare de credit suspendate la pasul ultim de eliberare a banilor și proiecte rezidențiale noi unde predarea către cumpărători a fost sistată temporar.

3. Ar fi fost mai utile alte măsuri?

Da. Într-o situație de criză, un sistem de importanță strategică precum Cadastrul are nevoie de un plan clar de continuitate (Business Continuity Plan). Ar fi fost  utile:

• Un flux prioritar de urgență: Prioritizarea strictă a extraselor de autentificare necesare tranzacțiilor deja programate.
• Proceduri de tranziție offline/hibrid: Posibilitatea operării provizorii pe baza arhivelor fizice județene sau asumarea prin protocoale temporare între ANCPI, UNNPR (Notari) și Bănci.
• Comunicare zilnică și transparentă: Un dashboard public cu stadiul remedierii, astfel încât cumpărătorii și vânzătorii să își poată renegocia termenele din antecontracte fără penalități sau panică.

4. Cum s-a lucrat în aceste 3 săptămâni? 

Nu, piața nu s-a oprit complet, dar s-a blocat exact la linia de sosire. Activitatea s-a mutat exclusiv în fazele incipiente:

• Tranzacțiile pe teren au continuat: Căutările pe Imobiliare.ro, vizionările și negocierile dintre cumpărători și vânzători au mers mai departe. Interesul și cererea sunt reale și prezente.
• S-au semnat agreementuri: În agenții și la notariate s-a lucrat în continuare pe bază de promisiuni de vânzare, însă cu termene de finalizare mult mai acoperitoare (extinse din start cu 30-60 de zile).
• Băncile au preanalizat dosarele: Analiza financiară a cumpărătorilor a continuat, dar dosarele au rămas suspendate exact în momentul în care trebuia adus extrasul de autentificare și intabulată ipoteca.

Nu vorbim despre o dispariție a cumpărătorilor sau despre o lipsă de activitate, ci despre o acumulare masivă de stoc la ușa ANCPI. În momentul în care sistemul se va debloca complet, notariatele și băncile se vor confrunta cu un val uriaș de muncă pentru a recupera din urmă tot ce s-a strâns în această perioadă.

Ce se întâmplă cu acei cumpărători care beneficiază de cota redusă de TVA?

Pentru cumpărătorii care aveau dreptul la cota redusă de TVA de 9%, această problemă tehnică s-a transformat peste noapte într-o criză financiară personală. Vorbim despre românii care au semnat antecontracte și au plătit avansuri, iar acum aveau ca termen-limită data de 31 iulie 2026 pentru semnarea contractului final de vânzare-cumpărare la notar.

Situația lor este extrem de tensionată, iar miza financiară este uriașă:

Costul blocajului: Până la 15.000 € în plus pe apartament

Fără extrasul de carte funciară eliberat de ANCPI, notarul nu are cum să autentifice actul final. Dacă tranzacția nu se semnează până la 31 iulie, din punct de vedere fiscal se aplică cota standard de TVA de 21%.

• La un apartament de 600.000 de lei (aprox. 120.000 €), trecerea de la 9% la 21% înseamnă o scumpire peste noapte cu 72.000 de lei (peste 14.000 de euro).
• Acești bani nu au fost prevăzuți în bugetele oamenilor, iar băncile nu pot majora creditele ipotecare deja aprobate peste limita maximă de îndatorare. Rezultatul direct? Oamenii riscă fie să piardă avansurile, fie să renunțe la achiziție.

2. Unde se află soluția legală în acest moment?

Fiind o problemă de lege fiscală, nici notarii și nici funcționarii ANCPI nu au voie să acorde derogări individuale. Totuși, demersurile făcute la nivelul industriei și al Parlamentului au urgentat o soluție:

• Proiectele de prelungire au avize favorabile: Comisiile de specialitate din Senat au dat undă verde proiectelor de lege care prevăd extinderea termenului pentru cota de 9% până la 1 octombrie 2026

3. Ce îi sfătuim noi de la Imobiliare.ro?

• Semnarea de acte adiționale fără penalități: Dezvoltatorii și cumpărătorii trebuie să prelungească valabilitatea antecontractelor invocând nefuncționarea ANCPI drept cauză obiectivă (forță majoră / caz fortuit), fără executarea avansului.
• Pregătirea completă a dosarului: Tot ce ține de bancă, acte de identitate și alte adeverințe trebuie să fie 100% gata. În momentul în care sistemul se deblochează sau legea de prelungire este promulgată, dosarul trebuie să poată intra imediat la semnat.

Oamenii nu pot fi sancționați financiar pentru că o instituție a statului a devenit indisponibilă. Extinderea termenului pentru cota de 9% nu este o favoare oferită pieței, ci o reparație absolut obligatorie pentru cumpărătorii de bună-credință.

Impactul asupra agențiilor imobiliare, dezvoltatorilor și brokerilor de credite

Punctul cel mai vulnerabil al acestei crize. Discutăm despre un efect de domino clasic: când blochezi nodul central de verificare și intabulare, adică ANCPI, întregul ecosistem imobiliar rămâne fără lichidități. Nu vorbim despre o simplă întâziere birocratică, ci despre un blocaj acut de cash-flow care afectează mii de companii și profesioniști din România.  

• Dezvoltatorii imobiliari nu pot încasa ultimii 80–90% din valoarea proiectelor finalizate, acumulează dobânzi penalizatoare și blochează plățile către furnizori și constructori.
• Agențiile imobiliare rămân fără comisioane pentru munca deja depusă, fiind obligate să acopere cheltuielile fixe fără încasări.
• Brokerii de credite au multe de dosare aprobate în proporție de 99%, dar nu își primesc comisioanele de la bănci deoarece banii nu pot fi eliberați fără extrasul final.
• Statul și serviciile conexe pierd temporar venituri masive din TVA, impozite pe transfer și taxe notariale.

În lipsa „oxigenului operațional”, piața acumulează un blocaj masiv care va genera un blocaj uriaș la notariate și bănci în momentul în care sistemul va fi repornit.