Ce este o promisiune de vânzare-cumpărare și ce ar trebui să cuprindă? Aceasta este o întrebare pe care și-o pun mulți dintre cumpărători. Obținem răspunsul de la Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR, într-un ghid practic din seria “Întreabă Expertul” realizat de Imobiliare.ro pe tema – Cum cumperi în siguranță o locuință în construcție.
Răspuns Alexandra Jivan, Avocat Partener LEGAL FOR: În primul rând, trebuie să înțelegem ce înseamnă termenul de “cumpărare”. Semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare adesea nu presupune și transferul dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător la momentul încheierii promisiunii, ci are doar rolul de a trasa condițiile generale în care se va face acel transfer al dreptului de proprietate prin contractul de vânzare.
Părțile pot agrea prin promisiune aspecte precum:
- identificarea exactă a locuinței pe planurile de arhitectură,
- prețul total și valoarea avansului,
- termenele de finalizare a locuinței și felul în care va arăta la momentul predării către cumpărător,
- termenul de plată a diferenței de preț,
- sancțiuni aplicabile în cazul în care una dintre părți nu respectă cele agreate prin antecontractul încheiat,
- termenul de valabilitate al promisiunii și cel pentru restituirea avansului plus a unor daune interese, împreună cu data limită de semnare a contractului de vânzare,
- orice alte elemente considerate a fi esențiale de către părți.
De asemenea, o recomandare generală la încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare a unor locuințele viitoare sau aflate în curs de realizare, este aceea de a anexa la promisiune planul de arhitectură în care e marcat viitorul apartament și o detaliere cât mai clară a finisajelor cu care va fi predat, eventual cu planșele de design interior atașate (dacă acestea există), precum și negocierea unei garanții de bună execuție. Din practica noastră am constatat că multe situații conflictuale au fost evitate atunci când aceste aspecte au fost clar și în mod detaliat reglementate încă de la semnarea promisiunii.
Subliniez însă necesitatea personalizării clauzelor, deoarece nu trebuie să pierdem din vedere că fiecare tranzacție imobiliară are particularitățile ei determinate de persoanele implicate și/sau de situația acelui imobil, iar în consecință utilizarea unui document standard de promisiune pus la dispoziție de dezvoltator poate fi adesea o alegere neinspirată.
Există o diferență între promisiunea de vânzare-cumpărare și antecontract?
În ceea ce privește diferența dintre noțiunea de „promisiune bilaterală” și cea de „antecontract”, aceasta nu există, însă nu este neapărat relevant titlul documentului. Ceea ce interesează sunt clauzele respectivului document cu efectele juridice pe care acestea le produc.
Vezi și care sunt răspunsurile avocatului la celelalte întrebări frecvente în rândul cumpărătorilor.
- Cum mă asigur că dezvoltatorul nu vinde locuința aflată în construcție și altei persoane?
- Pot modifica promisiunea de vânzare-cumpărare propusă de către dezvoltator?
- Cum identific o clauză abuzivă în promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Ce fac dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile din promisiunea de vânzare-cumpărare?
- Cum verific dacă dezvoltatorul are probleme financiare sau juridice?
- Ce fac dacă am dat avansul și dezvoltatorul intră în insolvență?
Despre Alexandra Jivan: Având o experiență de peste 10 ani în domeniul consultanței de business, de-a lungul carierei sale, Alexandra a oferit consultanță juridică de specialitate cu soluții creative în aria de Corporate Commercial, M&A, Private Equity, Tax și Data Protection multor companii naționale și internaționale, active în domenii diverse, cum sunt cel de IT, producție, transporturi și magazine online. În prezent, Alexandra este Avocat Partener LEGAL FOR.
