Promisiunea de vânzare-cumpărare stabilește condițiile tranzacției și implică reguli stricte.
În primul rând, trebuie să înțelegem ce înseamnă termenul de “cumpărare”. Semnarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare adesea nu presupune și transferul dreptului de proprietate asupra imobilului către cumpărător la momentul încheierii promisiunii, ci are doar rolul de a trasa condițiile generale în care se va face acel transfer al dreptului de proprietate prin contractul de vânzare.
Părțile pot agrea prin promisiune aspecte precum:
- identificarea exactă a locuinței pe planurile de arhitectură,
- prețul total și valoarea avansului,
- termenele de finalizare a locuinței și felul în care va arăta la momentul predării către cumpărător,
- termenul de plată a diferenței de preț,
- sancțiuni aplicabile în cazul în care una dintre părți nu respectă cele agreate prin antecontractul încheiat,
- termenul de valabilitate al promisiunii și cel pentru restituirea avansului plus a unor daune interese, împreună cu data limită de semnare a contractului de vânzare,
- orice alte elemente considerate a fi esențiale de către părți.
De asemenea, o recomandare generală la încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare a unor locuințele viitoare sau aflate în curs de realizare, este aceea de a anexa la promisiune planul de arhitectură în care e marcat viitorul apartament și o detaliere cât mai clară a finisajelor cu care va fi predat, eventual cu planșele de design interior atașate (dacă acestea există), precum și negocierea unei garanții de bună execuție. Din practica noastră am constatat că multe situații conflictuale au fost evitate atunci când aceste aspecte au fost clar și în mod detaliat reglementate încă de la semnarea promisiunii.
Subliniez însă necesitatea personalizării clauzelor, deoarece nu trebuie să pierdem din vedere că fiecare tranzacție imobiliară are particularitățile ei determinate de persoanele implicate și/sau de situația acelui imobil, iar în consecință utilizarea unui document standard de promisiune pus la dispoziție de dezvoltator poate fi adesea o alegere neinspirată.
Schimbări legislative pentru cumpărătorii interesați de o locuință nouă
În cazul achiziției unei locuințe aflate în construcție de la un dezvoltator imobiliar, cadrul legislativ a fost completat cu măsuri stricte de protecție pentru cumpărători:
- Autentificarea notarială este obligatorie: Promisiunea de vânzare-cumpărare pentru imobile viitoare vândute de dezvoltatori trebuie încheiată obligatoriu în formă autentică, la notar.
- Notarea obligatorie în Cartea Funciară: Notarul public are obligația de a nota promisiunea în Cartea Funciară a terenului/imobilului.
- Condiții legale înainte de semnare: Promisiunea poate fi încheiată doar dacă autorizația de construire este deja emisă și notată în Cartea Funciară și după ce a fost deschisă cartea funciară provizorie pentru viitoarele apartamente.
- Limitarea avansurilor și a rezervărilor: Legislația stabilește plafoane clare pentru avansurile cerute de dezvoltatori înainte de finalizarea etapelor de construcție, precum și limite privind sumele și durata convențiilor de rezervare.
Există o diferență între promisiunea de vânzare-cumpărare și antecontract?
În ceea ce privește diferența dintre noțiunea de „promisiune bilaterală” și cea de „antecontract”, aceasta nu există, însă nu este neapărat relevant titlul documentului. Ceea ce interesează sunt clauzele respectivului document cu efectele juridice pe care acestea le produc.
Abonare cu succes! 
