Unul dintre primii pași pe care trebuie să îi ai în vedere atunci când vrei să scoți la vânzare o proprietate este cel al stabilirii prețului acesteia. Chiar dacă ești tentat să supraevaluezi locuința din considerente subiective, pentru că ești, de exemplu, atașat emoțional de aceasta sau ai auzit că anumite cunoștințe au vândut o proprietate cu un preț mare, trebuie să cercetezi cu atenție piața și să te asiguri că nu depășești cu mult media pentru a nu îndepărta eventualii cumpărături.
Primul lucru pe care trebuie să îl faci pentru a determina prețul de vânzare al proprietății tale este acela de a analiza proprietăți similare scoase la vânzare, dar și valoarea lor.
Pentru a estima cât mai exact durata de timp dintre scoaterea unei proprietăți la vânzare și găsirea unui cumpărător și pentru a afla prețul corect pentru aceasta, Imobiliare.ro îți pune la dispoziție un produs inovativ, unic în România și printre puținele disponibile în Europa – “prețExpert”.
Acesta poate fi utilizat de către vânzători pentru a afla în doar câteva secunde cât valorează o proprietate imobiliară și în cât timp se va vinde, dar și ce proprietăți similare există pe piață, care sunt prețurile medii de vânzare în zona respectivă și cum au evoluat acestea pe parcursul ultimilor 3 ani.
În momentul de față, rapoartele “prețExpert” pot fi generate pentru locuințe din peste 100 de localități din România.
O altă modalitate prin care poți analiza proprietăți similare pentru a estima valoarea locuinței tale este cea a accesării anunțurile din baza de date Imobiliare.ro, cea mai mare bază de date imobiliară din România. Prin intermediul opțiunilor de filtrare găsești rapid acele locuințe care au caracteristici similare cu apartamentul sau casa pentru care cauți un cumpărător.
Opțiunea “Rafinează căutarea” vine în ajutorul tău în acest sens. Poți căuta proprietăți nu doar după localitate, ci și după numărul de camere pe care îl are locuința, etajul la care se află aceasta (în cazul apartamentelor), suprafață utilă disponibilă, confortul și modalitatea de compartimentare, numărul de băi, dar și după tipul imobilului și anul de finalizare a construcției și structura sa de rezistență. În cazul în care nu te-ai hotărât încă dacă vrei să păstrezi mobilierul sau aparatura electrocasnică și electronică, ai posibilitatea de a vedea care ar putea fi diferența dintre prețul solicitat pentru o locuință mobilată și utilată complet sau doar parțial.
Care sunt principalii factori care pot influența prețul unei proprietăți
Principalii factori care pot influența prețul unei proprietăți sunt:
1. Zona în care se află proprietatea – casele sau apartamente situate la periferia orașului sunt, de cele mai multe ori, mai ieftine față de cele aflate în zona centrală sau ultracentrală.
Să luăm un exemplu concret. Un apartament cu 2 camere din București se vindea la finele anului 2017 cu 894 de euro/mp în Ghencea, unul în cartierul Rahova cu 916 euro/mp, iar unul în zona Berceni cu 1.013 euro/mp.
Spre comparație, o locuință similară putea fi achiziționată cu 1.635 de euro/mp în zona Piața Unirii, cu 2.000 de euro/mp în zona Dorobanți, cu aproape 2.460 de euro/mp dacă era situată în vecinătatea Parcului Herăstrău și cu aproape 2.490 de euro/mp în zona Kiseleff-Aviatorilor.
În Cluj-Napoca, un apartament cu 2 camere pozițional central/ultracentral se vindea la un preț de 1.687 de euro/mp în ultimele trei luni ale anului trecut, în timp ce o locuință similară, aflată la periferie, în zona Florești, putea fi achiziționată cu doar 833 de euro/mp.
În Timișoara, un apartament cu 2 camere se vindea cu 1.415 euro/mp dacă se afla în zona ultracentrală a orașului, prețul scăzând la 1.090 de euro/mp dacă era amplasat în zona Sagului – Dâmbovița-Iosefin-Steaua.
Desigur, prestigiul cartierului în care se află locuința, dar și mijloacele de transport aflate la dispoziție și vecinătățile acesteia trebuie luate și ele în considerare atunci când stabilești valoarea proprietății.
2. Vechimea imobilului – locuințele aflate în clădiri vechi se vând, de obicei, cu prețuri mai mici față de cele aflate în clădiri noi.
La finalul anului 2017, prețul mediu de vânzare al unui apartament cu 2 camere, cu o suprafață de 50 de mp, aflat într-un bloc vechi din București era de 59.900 de euro. Spre comparație, o proprietate similară, dar aflată într-un bloc nou, se vindea cu 66.300 de euro, potrivit estimărilor Imobiliare.ro.
O situație asemănătoare putea fi observată și îl alte orașe din țară. În Brașov, de exemplu, o astfel de locuință situată într-un imobil vechi se vindea cu 49.300 de euro, în timp ce una aflată într-un imobil nou cu 50.800 de euro.
Există însă și excepții. Acestea apar în momentul în care în zonele centrale ale orașelor nu mai există suficient spațiu pe care dezvoltatorii îl pot utiliza pentru a ridica blocuri noi. Un exemplu concret ar fi orașul Cluj-Napoca, unde un apartament cu 2 camere situat într-un bloc vechi se vindea în ultimele luni ale anului trecut cu 70.100 de euro, în timp ce unul aflat într-un bloc nou putea fi cumpărat cu 63.750 de euro, potrivit datelor Imobiliare.ro.
Atenție! “Bulina roșie” influențează și ea valoarea unei proprietăți. Unii cumpărători pun mare accent pe acest aspect, iar gradul de risc seismic în care este încadrat imobilul poate să ducă la o scădere a prețului locuinței. Poți consulta listele clădirilor cu risc seismic pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale, Administrației Publice și Fondurilor Europene.
3. Tipul de compartimentare – locuințele decomandate sunt preferate de către cumpărători și se vând, de cele mai multe ori, cu un preț ușor mai ridicat față de cele nedecomandate.
Potrivit calculelor Imobiliare.ro, prețul mediu de vânzare al unui apartament cu 2 camere decomandat este de 1.207 euro/mp, iar cel al unei locuințe nedecomandate este de 1.195 de euro/mp. Dacă luăm în considerare un apartament cu o suprafață de 50 de mp, atunci prețul final va fi cu 600 de euro mai mare în favoarea locuinței decomandate.
4. Îmbunătățirile de care dispune locuința – gresie, faianță, geamuri termopan, centrală termică, încălzire prin pardoseală, etc.
5. Numărul băilor și al balcoanelor/teraselor – un apartament cu 3 camere care dispune de două băi va fi mai atractiv pentru potențialii cumpărători și se va vinde mai scump față de unul cu o singură baie pentru că oferă un confort sporit.
6. Mobilierul și dotările – dacă mobilierul este demodat, iar aparatura electronică și electrocasnică este veche, atunci cumpărătorii vor încerca, în multe cazuri, să renunțe la toate acestea și să negocieze o ieftinire a prețului.
7. Suprafața curții și anexele – în cazul caselor.
Nu uita să îți lași o marjă de negociere
Un alt element pe care trebuie să îl ai în vedere atunci când stabilești prețul de vânzare al proprietății este marja de negociere. Cumpărătorul va încerca, dacă are posibilitatea, să obțină un preț mai bun pentru el. Din acest motiv, proprietarii aleg de multe ori să își asigure o marjă de negociere mică, de circa 3%-4%.
În București, de exemplu, în perioada iulie-septembrie 2017, proprietarii își luau o marjă de negociere de 3,3%, potrivit datelor AnalizeImobiliare.ro, în timp ce în Cluj-Napoca aceasta era de 4%, iar în Constanța de 2,7%.
Ulterior, prețul solicitat poate fi validat de către agentul imobiliar care va lucra alături de tine pentru a găsi cumpărători.
Cei care cresc prea mult prețul gândindu-se că ar putea să obțină astfel o sumă mai consistentă sau cei care consideră că astfel își vor lăsa mai mult spațiu pentru negocieri, au o abordare greșită. Un preț prea mare va face ca locuința să rămână o perioadă mai îndelungată de timp pe piață și să fie evitată de posibilii cumpărători.
