Unul dintre primii pași pe care trebuie să îi ai în vedere atunci când vrei să scoți la vânzare o proprietate este cel al stabilirii prețului acesteia.
Este posibil să fii tentat să supraevaluezi locuința din considerente subiective – de exemplu, pentru că ești atașat emoțional de aceasta sau ai auzit că anumite cunoștințe au vândut o proprietate cu un preț mare.
Cu toate acestea, este important să cercetezi cu atenție piața și să te asiguri că nu depășești cu mult media, pentru a nu îndepărta potențialii cumpărători. Iată cum poți stabili corect prețul de vânzare pentru proprietatea ta.
Modalități de estimare a prețului
Primul lucru pe care trebuie să îl faci pentru a determina prețul de vânzare al proprietății tale este acela de a analiza proprietăți similare scoase la vânzare, dar și valoarea lor.
- Analiza „prețExpert”
Pentru a estima cât mai exact durata de timp dintre scoaterea unei proprietăți la vânzare și găsirea unui cumpărător și pentru a afla prețul corect pentru aceasta, Imobiliare.ro îți pune la dispoziție un instrument pe care îl poți folosi cu ușurință – “prețExpert”.
Acesta poate fi utilizat de către vânzători pentru a afla în doar câteva secunde cât valorează o proprietate imobiliară și în cât timp se va vinde, dar și ce proprietăți similare există pe piață, care sunt prețurile medii de vânzare în zona respectivă și cum au evoluat acestea pe parcursul ultimilor ani.
- Cercetarea pieței
O altă modalitate prin care poți estima valoarea locuinței tale este prin accesarea anunțurilor Imobiliare.ro. Prin intermediul opțiunilor de filtrare, găsești rapid acele locuințe care au caracteristici similare cu apartamentul sau casa pentru care cauți un cumpărător.
Poți căuta proprietăți nu doar după localitate, ci și după numărul de camere pe care îl are locuința, etajul la care se află aceasta (în cazul apartamentelor), suprafață utilă disponibilă, tipul imobilului sau structura sa de rezistență.
În cazul în care nu te-ai hotărât încă dacă vrei să păstrezi mobilierul sau aparatura electrocasnică și electronică, ai posibilitatea de a vedea care ar putea fi diferența dintre prețul solicitat pentru o locuință mobilată și utilată complet sau doar parțial.
Ce factori pot influența prețul unei proprietăți
Principalii factori care pot influența prețul unei proprietăți sunt:
- Zona în care se află proprietatea
Casele sau apartamente situate la periferia orașului sunt, de cele mai multe ori, mai ieftine față de cele aflate în zona centrală sau ultracentrală.
Să luăm un exemplu concret. Un apartament din București se vindea, la finalul anului 2023, cu 1.176 de euro/mp în cartierul Ferentari, cu 1.191 de euro/mp în Prelungirea Ghencea și cu 1.230 de euro/mp în Giurgiului.
Spre comparație, o locuință putea fi achiziționată cu 2.583 de euro/mp în zona Floreasca, cu 2.650 de euro/mp în zona Aviatorilor-Kiseleff și cu 2.935 de euro/mp, dacă era situată în vecinătatea Parcului Herăstrău.
În Cluj-Napoca, un apartament poziționat în cartierul Bună Ziua se vindea la un preț aproximativ de 2.750 de euro/mp în ultimele trei luni ale anului trecut, în timp ce o locuință similară, aflată la periferie, cum ar fi în zona Iris, putea fi achiziționată cu doar 2.121 de euro/mp.
În Timișoara, un apartament se vindea cu 1.838 euro/mp dacă se afla în zona ultracentrală a orașului, prețul scăzând la 1.298 de euro/mp dacă era amplasat în zona Fratelia-Steaua.
Desigur, prestigiul cartierului în care se află locuința, dar și mijloacele de transport aflate la dispoziție și vecinătățile acesteia trebuie luate și ele în considerare atunci când stabilești valoarea proprietății.
2. Vechimea imobilului
Locuințele aflate în clădiri vechi se vând, de obicei, cu prețuri mai mici față de cele aflate în clădiri noi.
În februarie 2024, prețul mediu de vânzare al unui apartament aflat într-un bloc vechi din Cluj-Napoca era de 2.656 de euro/mp. Spre comparație, o proprietate similară, dar aflată într-un bloc nou, se vindea cu 2.777 de euro/mp, potrivit datelor Imobiliare.ro.
O situație asemănătoare putea fi observată și în alte orașe din țară. În Brașov, de exemplu, o astfel de locuință situată într-un imobil vechi se vindea în februarie 2024 cu 1.761 de euro/mp, în timp ce una aflată într-un imobil nou, cu 2.109 de euro/mp.
Există însă și excepții. Acestea apar în momentul în care în zonele centrale ale orașelor nu mai există suficient spațiu pe care dezvoltatorii îl pot utiliza pentru a ridica blocuri noi.
Atenție! “Bulina roșie” influențează și ea valoarea unei proprietăți. Unii cumpărători pun mare accent pe acest aspect, iar gradul de risc seismic în care este încadrat imobilul poate să ducă la o scădere drastică a prețului locuinței. Poți consulta listele clădirilor cu risc seismic pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale, Administrației Publice și Fondurilor Europene.
3. Tipul de compartimentare
Locuințele decomandate sunt preferate de către cumpărători și se vând, de cele mai multe ori, cu un preț ușor mai ridicat față de cele nedecomandate.
4. Îmbunătățirile de care dispune locuința
Prețul este mai mare dacă proprietatea este deja finisată, are centrală termică sau încălzire prin pardoseală.
5. Numărul băilor și al balcoanelor/teraselor
Un apartament cu 3 camere care dispune de două băi va fi mai atractiv pentru potențialii cumpărători și se va vinde mai scump față de unul cu o singură baie, pentru că oferă un confort sporit.
6. Calitatea mobilierului și dotărilor
Dacă mobilierul este demodat, iar aparatura electronică și electrocasnică este veche, atunci cumpărătorii vor încerca, în multe cazuri, să renunțe la toate acestea și să negocieze un preț mai mic.
7. Suprafața curții și anexele
Acest criteriu este valabil în cazul caselor. O curte mare, cu grădină sau deja amenajată și prezența anexelor vor determina, bineînțeles, creșterea prețului.
Nu uita să îți lași o marjă de negociere
Un alt element pe care trebuie să îl ai în vedere atunci când stabilești prețul de vânzare al proprietății este marja de negociere. Cumpărătorul va încerca, dacă are posibilitatea, să obțină un preț mai bun pentru el. Din acest motiv, proprietarii aleg de multe ori să își asigure o marjă de negociere mică, de circa 3%-4%.
În București, de exemplu, în perioada octombrie-decembrie 2023, proprietarii își luau o marjă de negociere de 3,9%, potrivit datelor Imobiliare.ro Market360, în timp ce în Cluj-Napoca aceasta era de 2,5%, iar în Constanța, de 4,2%.
Ulterior, prețul solicitat poate fi validat de către agentul imobiliar care va lucra alături de tine pentru a găsi cumpărători.
Cei care cresc excesiv prețul gândindu-se că ar putea să obțină astfel o sumă mai consistentă sau cei care consideră că în acest mod își vor lăsa mai mult spațiu pentru negocieri, au o abordare greșită. Un preț prea mare va face ca locuința să rămână o perioadă mai îndelungată de timp pe piață și să fie evitată de posibilii cumpărători.
