Interesul pentru proprietățile rezidențiale de închiriat a înregistrat o creștere semnificativă în 2023. În același timp, numărul locuințelor disponibile s-a depreciat cu aproape 18%, contribuind direct la majorarea chiriilor. Apartamentele se vând, însă, la prețuri ușor mai scăzute la nivel național comparativ cu anul trecut. Mulți dintre români își pun, în aceste condiții, întrebarea – mai merită să închiriezi? În acest context, Imobiliare.ro Finance, brokerul de credite din cadrul grupului Imobiliare.ro, prezintă o analiză detaliată pentru fiecare centru regional în parte.
“Românii pot profita de o fereastră de oportunitate ce rămâne, pentru moment, deschisă la nivelul pieței imobiliare, în favoarea achizițiilor. Segmentul închirierilor a fost supus, în ultima perioadă, unei presiuni puternice cu impact direct în buzunarul chiriașilor. Pe de altă parte, achizițiile sunt încă accesibile față de anul anterior, în timp ce prețurile arată perspective reale de creștere – influențate atât de noile măsuri fiscale, cât și de trendul descendent al ofertei. Dobânzile arată momentan o relativă stabilitate, cu perspective bune pentru anul 2024”, a declarat Dan Niculae, Managing Director Imobiliare.ro Finance.
Analiza ia în considerare un apartament cu 2 camere și o suprafață utilă de 50 mp. O astfel de locuință poate fi închiriată în Capitală cu un buget mediu de 500 euro/lună sau cumpărată accesând un credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani, cu un avans de 15%.
Dacă ținem cont de acest scenariu, fără să neglijăm costurile suplimentare pe care le are atât chiriașul, cât și cumpărătorul, din calculele Imobiliare.ro Finance reiese că este mai avantajos să fii proprietar în cazul în care intenționezi să locuiești cel puțin 1,9 ani în același apartament. În plus, în București faci și cea mai mare economie lunar, dacă alegi să plătești rata creditului în locul chiriei.
Durata medie de rambursare a unui împrumut este de 18 ani
De cele mai multe ori, românii rambursează creditele ipotecare anticipat. Conform datelor colectate de la principalele bănci, durata medie de rambursare a unui împrumut este de 18 ani. Dacă după această perioadă de timp vinzi locuința și rambursezi anticipat creditul din capitalul obținut conform mediei anuale de apreciere a valorii proprietății, costul net de achiziție pe care îl plătește cumpărătorul – care include costurile inițiale și avansul la accesarea creditului, ratele achitate, costurile de mentenanță și comisioanele tranzacțiilor, poate fi estimat la 20.430 euro. Un chiriaș ar achita, în schimb, 140.237 euro, ținând cont inclusiv de rata medie anuală de creștere a prețurilor în același interval. Rezultă, astfel, un avantaj net de 119.807 euro în favoarea achiziției în București. Simulează un credit ipotecar aici.
Analiza ia în considerare prețurile medii, respectiv chiria medie pentru un apartament cu 2 camere cu o suprafață de 50 mp, conform Imobiliare.ro, o dobândă de 5,9% pentru un credit de 30 de ani rambursat în 18 ani, conform datelor Imobiliare.ro Finance, și vândut la un preț ce ia în calcul o apreciere a valorii activului de 3,17%/an, respectiv o majorare anuală a chiriei de 3%.
Raportul rată vs chirie în centrele regionale
O situație similară cu cea din Capitală se poate observa și în Constanța sau Iași. Și de această dată este mai avantajos să faci achiziția decât să plătești chirie, dacă vei locui mai bine de 1,9 ani la acea adresă. Diferența dintre rata pe care trebuie să o plătească un cumpărător și chiria aferentă aceleiași proprietăți este de 69 euro, respectiv de 65 euro/lună.
Un apartament din Constanța se vinde cu un preț mediu de 1.510 euro/mp util, în timp ce bugetul necesar pentru închirierea sa este de 450 euro/lună, conform datelor Imobiliare.ro. Costul net de achiziție poate fi estimat, după 18 ani, la 18.472 euro, în timp ce costul de închiriere ajunge la 126.213 euro. Observăm, astfel, un avantaj net de achiziție versus chirie ce se apropie de 107.800 euro.
Calculează aici suma pe care o poți obține de la bancă pentru cumpărarea unei locuințe.
În Iași prețul mediu solicitat la vânzarea unei locuințe este de 1.330 euro/mp util, iar chiria pentru un apartament cu 2 camere ajunge la 400 euro/lună. După 18 ani, costul net de achiziție este de 16.270 euro, iar cel de închiriere este de 112.214 euro. Avantajul net al achiziției față de închiriere depășește 95.900 euro.
Perioada minimă de locuire într-un apartament peste care cumpărarea acestuia devine mai avantajoasă este de 2 ani în Brașov. Rata pe care trebuie să o achite proprietarul este de 406 euro/lună, în timp ce bugetul de chirie trebuie să se situeze undeva în jurul valorii de 460 euro/lună. Achiziționând proprietatea faci lunar o economie de 54 euro.
După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție se apropie de 19.700 euro. Costul net al închirierii apartamentului este de 129.013 euro. Luăm aici în calcul atât plățile lunare, cât și comisionul agenției achitat pentru identificarea proprietății, dar și garanția solicitată de proprietar care este returnată la încheierea contractului. Discutăm, astfel, despre un avantaj net de achiziție versus închiriere de 109.317 euro.
Apelează acum la un broker Imobiliare.ro Finance pentru a-ți găsi creditul potrivit, personalizat până în cel mai mic detaliu.
În Timișoara este mai avantajos să cumperi apartamentul cu 2 camere decât să-l închiriezi, dacă nu intenționezi să te muți mai devreme de 3,7 ani. Rata lunară aferentă locuinței este ușor mai ridicată decât chiria solicitată de către proprietari.
Costul net de achiziție poate fi estimat la 17.861 euro, în timp ce pentru închirierea apartamentului pe o perioadă de 18 ani trebuie să plătești 101.015 euro. Avantajul net de achiziție versus închiriere depășește ușor 83.000 euro.
Lucrurile se schimbă și mai mult pentru cei care vor să se mute într-o locuință din Cluj-Napoca, oraș cu cele mai mari prețuri atât pentru cumpărători, cât și pentru chiriași. Perioada minimă de locuire pentru un apartament cu 2 camere după care achiziția devine mai avantajoasă este de 4,9 ani. Pe plan local ajungi, totodată, să economisești bani stând cu chirie. Discutăm despre o diferență de aproape 80 euro/lună între rată și chirie.
După o perioadă de 18 ani, costul net de achiziție pentru un apartament cu 2 camere se ridică la 30.461 euro, iar cel de închiriere la 154.260 euro. Procentul anual pe care îl reprezintă chiria din prețul proprietății este cel mai mic în Cluj-Napoca, în rândul celor șase mari orașe analizate de Imobiliare.ro Finance. Avantajul net de achiziție versus închiriere se apropie de 123.800 euro.
Mihai Leonard
Incredibil ce calcule sunt facute aici. Nici pe vremea cand era DAE 4% nu se ajungeau la astfel de concluzii, ca e mai bine sa cumperi decat sa stai in chirie. Si atunci chiar era mai bine sa cumperi. Azi, rata la banca e mai mare decat chiria – cel putin in Brasov. Apartamentele noi sunt supra evaluate, cu vreo 30% minim. Nimic nu poate justifica un pret de peste 2000 de euro pe mp pentru un apartament nou care nu e intr-o fundatura pe undeva. De ce ai cumpara asa ceva? Preturile la materialele de constructii sunt in scadere ca nu prea mai e cerere, gazele si curentul s-au ieftinit, ne-am obisnuit cu razboiul in Ucraina. Economia se duce de rapa si nu avem clasa politica care sa ia masuri sanatoase. In Germania preturile la imobiliare a scazut cu 10%. Sunt toate premizele ca preturile sa scada – poate nu cu 40-50% ca in 2008 dar o corectie de 20% nu ar fi ceva exclus. Si dezvoltatorii nici macar nu ar pierde bani la o scadere a preturilor de 20%. Ei o duc asa de bine acum ca le convine sa stea cu apartamentele nevandute vs a le vinde cu discount. Pentru ca inca mai sunt oameni care citesc articole ca asta si se duc sa isi faca credite de astea incredibil de scumpe. Si daca ai avea cumva cash 100 000 de euro, daca ii pui in banca ( in lei, 6% dobanda), din dobanda stai in chirie si iti mai raman si bani. Dar na…o fi mai ieftin sa cumperi acum si sa vinzi in 18 ani si sa pierzi “doar” 20 000 de euro. Adica cam cat ar trebui sa fie corectia acum la preturile apartamentelor de 2 camere…
Vasile
Cam exagerat pretul mediu de inchiriere. Eu stau in Floreasca (Sector 2) cu o chirie de 330 euro la 2 camere. Pretul pe mp aici trece de 2.000 eur…deci calculul d-voastra se modifica substantial…
florin laxar
Veau sa inchiriez un apartament de 80-100 m2 in Washington Residence, centru 1, etaj maxim 3.