Provocările din domeniul sanitar pot avea și consecințe pozitive, în funcție și de modul în care vor fi gestionate.
Ca orice altă sferă de activitate, domeniul eterogen al imobiliarelor resimte efectele epidemiei de COVID-19. În momentul de față, majoritatea jucătorilor de profil – fie că este vorba de dezvoltatori de locuințe, birouri, spații industriale, spații comerciale sau vânzători de terenuri – depun eforturi de adaptare la noile condiții de piață. Potrivit reprezentanților companiei de consultanță Crosspoint Real Estate, imobiliarele locale continuă să ofere oportunități. Aceștia estimează că, în urma întârzierilor întâmpinate anul acesta pe fondul pandemiei, 2021 poate aduce rezultate chiar mai bune decât 2019.
„Imobiliarele au fost, sunt și vor fi întodeauna o opțiune de investiție, la nivel global, iar crizele, de orice fel, au arătat acest lucru. Chiar dacă este una dintre primele industrii care resimte efectele creșterilor economice sau ale unei recesiuni, real estate-ul le-a traversat de fiecare dată și a rămas în top pe harta fiecărui investitor.”
Codrin Matei, Managing Partner, Crosspoint Real Estate
Iată cum arată perspectivele pieței imobiliare locale, pe segmente de activitate, potrivit consultanților Crosspoint Real Estate:
1. Rezidențial:
Procesul de maturizare a pieței rezidențiale autohtone poate accelera în perioada următoare, ca efect (pozitiv) al pandemiei. Pe de o parte, proiectele mixed-use și smart-house, aflate deja pe agenda dezvoltatorilor, vor deveni de acum „obligatorii” în materie de dezvoltări rezidențiale, sunt de părere reprezentanții companiei. „Oamenii au observat, cu atât mai mult acum – lucrând de acasă – cât de important este acest spațiu. Cât de important este să ai spații disponibile pentru mai multe tipuri de activități, precum un spațiu dedicat unui birou sau terase mari, care să ofere posibilitatea de a fi confortabil, în așa fel încât să fii productiv”, spune Bogdan Iliescu, Associate Director în cadrul departamentului rezidențial al Crosspoint Real Estate.
Pe de altă parte, proiectele rezidențiale ce vor apărea pe piață în perioada următoare vor fi de o calitate superioară, din multiple puncte de vedere. „Pe lângă factorii deja menționați, dezvoltatorii vor fi și mai atenți la un layout mai bun și mai eficient al clădirilor, spații comune sigure, spații generoase de joacă pentru copii și de agrement, împreună cu toate facilitățile necesare unui complex rezidențial”, explică Iliescu, precizând că toate acestea vor duce la un nivel de trai mai ridicat.
Reprezentantul Crosspoint precizează că piața rezidențială nu a fost atât de grav afectată de criza din domeniul sanitar, cererea revenind, după perioada de izolare, la (aproape) același nivel ca înainte. Dincolo de nevoia firească de locuințe, unul dintre motive ar fi că oamenii au ajuns acum să acorde o mai mare atenție calității spațiului locativ.
„De asemenea, investitorii văd acum sectorul rezidențial ca pe o investiție și mai sigură decât în trecut, iar apetitul lor pentru noi proiecte de locuit devine tot mai mare. Suntem încrezători că segmentul rezidențial va avea beneficii și rezultate foarte bune post pandemie, mai ales pe zona calității, ceea ce arată că această piață se va maturiza cu adevărat.”
Bogdan Iliescu, Associate Director, Residential, Crosspoint Real Estate
2. Office:
Potrivit reprezentanților Crosspoint, segmentul birourilor resimte, în momentul de față, cele mai multe schimbări ca urmare a situației din domeniul sanitar. „Feedback-ul din piață în această perioadă a fost mixt, iar toată lumea vorbește acum doar despre schimbare. După cum știm cu toții, în această perioadă mulți angajați sunt și lucrează de acasă, așadar clădirile și spațiile de birouri au un grad mic de ocupare și trec printr-o restructurare a amenajării, prin soluții de fit-out sau recompartimentări adaptate distanțării sociale, cauzate de pandemie”, notează Cosmin Smighelschi, Associate în cadrul departamentului de birouri al Crosspoint Real Estate.
„Estimăm că mare parte dintre angajați vor reveni la birou începând cu partea a doua a anului, deși sunt companii care accepta deja faptul că poate vor reveni în birouri chiar anul viitor, ceea ce desigur este o presiune pe piața de real estate. Nu poate ști nimeni ce se va întâmpla încă, dar ce știm sigur este că lucrurile clar se vor schimba.”
Cosmin Smighelschi, Associate, Office Agency, Crosspoint Real Estate
În contextul tendinței (destul de răspândite) de a lucra de acasă, proprietarii de clădiri de birouri adoptă noi strategii, una dintre acestea fiind subînchirierea spațiilor, iar alta, renegocierea contractelor aflate deja în derulare. În cazul renegocierii, proprietarii beneficiază de o mai mare stabilitate prin contracte prelungite, iar chiriașii au parte de o reducere a costurilor, dar, totodată, și de aceeași stabilitate. „Partea de subînchirieri poate aduce acum un upgrade de spații pentru multe companii care își doreau un sediu în locații mai bune, spații mai mari și în clădiri de clasă A, la costuri accesibile. Iar chiriașii care oferă o parte a spațiului în subînchiriere vor optimiza mult costurile și își vor putea păstra actualele contracte, aducându-le, în același timp, și stabilitate”, arată Smighelschi.
În noul context de piață, este de așteptat ca termenele de predare de pe segmentul office să fie decalate. „Dacă ne-am gândi la când vor reveni lucrurile la forma lor de dinaintea pandemiei, aș putea spune că poate undeva între șase și 12 luni. Pentru că, spre exemplu, pentru 2021-2022 erau așteptați încă 500.000 de metri pătrați de spații noi de birouri, ca efect al pandemiei, vom vedea probabil undeva la jumătate dintre aceștia livrați în următorii doi ani”, spune Smighelschi. Totul depinde, însă, de cât de mult se va mai lucra de acasă. Dacă oamenii vor continua să-și desfășoare astfel activitatea pe tot parcursul lui 2020, aceste termene vor fi și ele prelungite.
„O altă soluție bună, adaptată acestei perioade, ar fi ca proiectele de birouri care sunt în desfășurare sau autorizate să meargă către regândirea lor în proiecte mixed-use. Acest lucru ar aduce din nou un beneficiu tuturor, reduceri de costuri pentru angajați, fiind aproape de locul de muncă, și o mai mare rată de vânzare și succes pentru dezvoltatori.”
Cosmin Smighelschi, Associate, Office Agency, Crosspoint Real Estate
3. Terenuri:
Nici pe piața terenurilor activitatea de tranzacționare nu s-a oprit, aceasta funcționând, potrivit oficialilor companiei, „aproape în orice condiții”. „Apetitul aici se menține ridicat pe toate zonele de dezvoltări, pentru achiziții de terenuri atât pentru proiecte rezidențiale, de retail, office sau industriale. Noi, spre exemplu, am lucrat două tranzacții de terenuri, începute și închise chiar în timpul pandemiei”, explică Cătălin Gavrilă, Associate Director, Land Development, Crosspoint Real Estate.
„Un lucru extraordinar observat de noi în această perioadă dificilă este o empatie mai ridicată din partea vânzătorilor de terenuri, lucru care înainte de pandemie nu era ceva foarte des întâlnit. În prezent, însă, am văzut cum vânzătorii au devenit mai înțelegători și, implicit, mai dispuși să discute riscuri, ba chiar să găsească împreună cu potențialul cumpărător soluții de diminuare a riscurilor, de optimizare a terenului, a viitorului proiect, dar și negocieri de prețuri.”
Cătălin Gavrilă, Associate Director, Land Development, Crosspoint Real Estate
4. Industrial-logistic
Comerțul online a avut în mod direct de câștigat de pe urma crizei sanitare, iar acest lucru a impulsionat cerea de spații logistice și industriale. „Volumul și valoarea comenzilor online au avut o creștere semnificativă în această perioadă. Deși în ultimele două luni cererea pe zona de online nu mai înregistrează nivelul din martie și aprilie, considerăm că se va mentine tendința de creștere a acestui segment, ceea ce va genera cerere suplimentară de spații logistice”, spune Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics, Crosspoint Real Estate.
Conform acestuia, actuala criză sanitară a accentuat provocările logistice cauzate de războiul economic dintre China și SUA, dar și pe cele cauzate de distanța mare între capacitățile de producție din Asia și piețele de desfacere din Europa și America de Nord. În acest context, conceptul de „nearshoring” (relocare a capacităților de producție în regiunea pieței de desfacere) va schimba semnificativ industria logistică în următorii ani.
„Țările care oferă costuri mici de producție și un mediu de business predictibil vor beneficia de relocările din următorii ani. Potrivit Savills Nearshoring Index, în zona Uniunii Europene, România se clasează pe locul al treilea din punctul de vedere al potențialului industrial după Cehia si Ungaria. Pentru România este o oportunitate, pe termen mediu si lung, de creștere a capacităților de producție și a exporturilor spre Uniunea Europeană.”
Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics, Crosspoint Real Estate
